광주지방법원 2025타경480. 목포시 산정동 1280-6 소재 단독주택 + 토지 물건으로, 등기부상 현재 소유자는 신세희입니다. 감정가 139,663,020원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 78,211,000원입니다. 토지는 177.9㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역이고, 건물은 1991.04.26. 사용승인된 2층 단독주택입니다. 현재 확인되는 핵심은 권리상 인수 부담이 없다는 점과, 동시에 실거래 근거 없이 가격 메리트를 확정하기 어렵다는 점입니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2020.05.29. 설정된 목포중앙새마을금고 근저당이 말소기준권리이며 이후의 현대카드·KB국민카드·한화생명보험·서울보증보험 가압류와 2025.08.29. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인에 대한 인수 항목도 확인되지 않아, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경480 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 산정동 1280-6 도로명주소: 전라남도 목포시 동명로86번길 21-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 건물 이용상태 단독주택 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인 1991.04.26 |
| 토지 | 177.9㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 소로한면 |
| 소유자 | 신세희 |
| 감정가 / 최저가 | 139,663,020원 / 78,211,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구 | 목포중앙새마을금고 / 28,560,710원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.05.29. 을구 5번 목포중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 65,000,000원이며 공동담보 토지로 기재되어 있습니다. 그 이후 설정된 가압류 4건과 2025.08.29. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 이미 말소된 종전 권리도 별도로 확인됩니다.
② 시세·가격 판단 — 2회 유찰로 최저가는 56%까지 하락
감정가 139,663,020원에서 현재 최저매각가 78,211,000원으로 내려왔고, 이는 감정가 대비 56%입니다. 다만 실거래 자료가 확인되지 않아 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 하락·상승 추세와 직접 비교하는 시세 판단은 할 수 없습니다. 따라서 현재 가격만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정하는 대신, 실제 목포 산정동 해당 물건의 거래수준과 건물·토지 상태를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 139,663,020원 | 100% | 기준가 |
| 현재 회차 | 78,211,000원 | 56% | 2회 유찰 |
| 3회 유찰 시 | 54,747,700원 | 39.2% | 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 38,323,390원 | 27.44% | 시나리오 |
③ 예상배당표 (매각가 78,211,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,807,798원 | 매각가의 2.3% 추정 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 목포중앙새마을금고 | 65,000,000원 | 65,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 5,654,294원 | 5,654,294원 | 청구금액 기준 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 23,364,294원 | 5,748,908원 | 미배당 발생 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 14,965,187원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 13,745,619원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 배당 가정에서 채권 총액은 122,729,394원, 총 예상배당은 76,403,202원, 미배당액은 46,326,192원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 실제 배당은 집행비용·당해세·우선순위 등에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 전라남도 목포시 산정동 소재 연동초등학교 남동측 인근으로, 단독주택·공동주택 등 기존주택지대로 형성되어 있고 주거환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량접근이 용이하며 일반적인 교통여건은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며 외벽은 치장벽돌쌓기·몰탈위페인팅, 내벽은 벽지 및 타일마감, 창호는 새시창으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 시설되어 있습니다.
- 토지. 면적 177.9㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·자루형이며 소로한면에 접합니다. 제1종일반주거지역 및 가축사육제한구역입니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 매각 범위. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재가 확인. 최저매각가 78,211,000원은 감정가 139,663,020원의 56%입니다. 가격 자체는 큰 폭으로 낮아졌지만, 실거래 자료가 없어 시장 대비 저평가라고 단정하지 마세요.
- 권리 확인. 2020.05.29. 목포중앙새마을금고 근저당이 말소기준권리이며 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 현장 확인. 1991.04.26. 사용승인 단독주택이므로 건물 상태와 실제 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 확인. 177.9㎡ 자루형·소로한면 조건과 실제 차량 진입 상태를 현장에서 대조하세요.
- 제시외 건물. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함으로 기재되어 있으므로 현황과 포함 범위를 원본 서류에서 다시 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 회차 예상 미배당액은 46,326,192원이나, 해당 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 56%는 확인되지만, 시세는 별도 확인”
이 물건의 가장 분명한 장점은 권리 구조입니다. 2020.05.29. 목포중앙새마을금고 근저당이 말소기준권리이고 이후 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 최저매각가 78,211,000원은 감정가 139,663,020원의 56%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 이를 곧바로 시세 메리트로 연결할 수는 없습니다.
따라서 이 사건의 판단 포인트는 권리상 인수 여부는 통과하되, 단독주택·토지의 실제 시장성과 현장 상태, 그리고 현재 최저가가 해당 지역에서 실제 매수 가능한 가격인지 여부를 따로 확인하는 것입니다. 현재 회차와 이후 3회·4회 유찰 시나리오의 가격 차이는 명확하므로, 입찰가는 확인된 현장가치와 비교해 결정하는 것이 핵심입니다.
