창원지방법원 2025타경10157. 합천군 가야면 야천리, 야천로 129에 위치한 근린시설·숙박시설과 토지의 일괄매각입니다. 감정평가상 건물은 여관 객실, 식당, 로비 및 안내실, 관리실, 펜션, 차고로 이용되고 있습니다. 감정가 843,963,964원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 211,734,000원입니다.
표면상 할인 폭은 큽니다. 하지만 일반 주택처럼 동일 평형 실거래로 적정 가격을 바로 검증할 수 있는 물건이 아닙니다. 국도변의 숙박·근린시설과 농경지가 섞인 입지이고, 임대관계는 미상이며, 농지취득자격증명 제출과 차고의 타지상 소재 문제까지 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 실제 사용 가능 범위와 처분 가능성을 얼마로 평가하느냐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10157 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 합천군 가야면 야천리 319 · 경상남도 합천군 가야면 야천로 129 |
| 등기상 표시 | 야천리 320-13, 320-14, 320-15, 322-2 제에이동·비동·시동·디동호 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 여관·식당·펜션·관리실·차고 이용 |
| 소유자 | 김현수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 843,963,964원 / 211,734,000원 |
| 유찰 / 최저가율 | 5회 유찰 / 감정가의 25.09% |
| 신청채권자 / 청구 | 무학신용협동조합 / 370,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 기준권리는 원본 확인
매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권은 해당 없음이며, 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 등기상 담보권 자체를 낙찰자가 금전으로 승계하는 구조는 아닙니다.
② 점유·임대 — 명시 임차인은 없지만 임대관계는 미상
별도로 확인된 임차인 명단은 없으며, 매각물건명세서에도 인수할 임차권은 명시되지 않았습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 여관 객실·식당·펜션 등 영업시설로 이용되는 복합 건물이므로, 실제 영업자·점유자·사용계약의 존재와 명도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 매각조건 — 농취증과 제시외 물건이 핵심
| 확인 항목 | 매각조건 및 현황 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 일괄매각 | 제시외 수목·건물·관정 포함 | 각 토지·건물·제시외 물건의 범위와 상태를 함께 확인 |
| 농지취득자격증명 | 목록 1번은 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 증명서 제출 필요 | 미제출 시 보증금 미반환 |
| 차고 면적 | 목록 7번 건물 일부 차고 면적이 공부와 상이 | 실측 면적과 이용 가능 범위 확인 |
| 타지상 소재 | 제시외 차고 일부가 타지상에 소재 | 토지사용 관계·철거·사용 제한 가능성 확인 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 | 별도 법정지상권 인수는 명시되지 않음 |
기호(1)의 공부상 지목은 ‘전’이지만 현황은 다른 토지의 부속 주차장으로 이용 중이며, 기호(5)는 공부상 ‘임야’이나 현황은 법면 상태입니다. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있지만, 매각물건명세서에는 차고 면적 차이와 제시외 차고의 타지상 소재가 별도로 명시돼 있으므로 건축물대장·지적도·현황측량의 상호 대조가 필요합니다.
④ 가격 판단 — 25.09%라도 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가 211,734,000원은 감정가 843,963,964원의 25.09%입니다. 그러나 동일 용도·규모의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
특히 여관·식당·펜션·차고가 결합된 비표준 수익형 부동산은 건물의 물리적 상태, 영업 가능성, 리모델링비, 인허가 승계 가능성, 배후수요에 따라 가격 편차가 큽니다. 5회 유찰됐다는 사실은 단순히 저가 진입 기회라는 의미뿐 아니라, 시장이 해당 물건의 환금성과 확인 부담을 보수적으로 평가해 왔다는 신호이기도 합니다.
⑤ 제시된 예상배당표 (매각가 211,734,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,764,276원 |
| 신청채권자 · 무학신용협동조합 | 370,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 207,969,724원 |
제시된 산정에서는 채권자 총청구액과 배당액이 0원으로 처리되고, 집행비용을 제외한 금액이 소유자 잔여로 계산돼 있습니다. 반면 사건의 신청채권액은 370,000,000원이고 신청채권자는 배당 0원·미충족으로 표시됩니다. 실제 배당순위와 채권액이 반영된 법원 배당표를 반드시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 대장경테마파크 북동측 인근이며, 주위는 국도변 근린생활시설·숙박시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 여관 객실, 식당, 로비 및 안내실, 관리실, 펜션, 차고로 사용되고 있습니다.
- 건물. 조적조 슬래브지붕 2층 건물과 경량철골조 단층 건물 등으로 구성돼 있습니다.
- 설비. 여관·펜션 건물에는 위생·난방설비, 식당에는 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 일부 토지는 접도구역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 중로1류 등에 저촉 또는 포함됩니다.
- 토지. 기호(1) 토지는 223㎡, 지목은 전, 공시지가는 13,100원/㎡이며 완경사·부정형· 소로한면 조건입니다.
- 환금성. 주거용 표준 물건이 아닌 숙박·식당 복합시설이고 5회 유찰된 만큼, 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1번에 필요한 증명서 발급 가능 여부를 관할 행정기관에 사전 확인하세요. 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건입니다.
- 타지상 차고. 제시외 차고 일부가 타인 토지 위에 있는 범위와 토지사용 관계를 지적도· 현황측량으로 확인하세요.
- 건물 실측. 차고 면적이 공부와 다르므로 건축물대장, 감정평가서, 현황을 직접 대조하세요.
- 점유자 확인. 임대관계 미상입니다. 객실·식당·펜션·관리실별 실제 점유자와 영업자를 확인하세요.
- 인허가 확인. 숙박·식당·펜션 용도의 영업 및 건축 관련 인허가 상태와 승계 가능성을 확인하세요.
- 권리 원본 확인. 2016년 근저당과 2025년 근저당권 이전등기의 존속관계 및 정확한 말소기준을 등기부 원본에서 확인하세요.
- 배당표 재검증. 신청채권액과 배당 산정이 일치하지 않으므로 채권계산서·배당요구종기· 조세채권을 별도로 확인하세요.
- 가격 산정. 감정가 할인율만 보지 말고 예상 영업수익, 공실, 보수비, 명도비, 측량비와 재매각 기간을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “25%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 매수인 인수액도 0원이라는 점에서는 긍정적입니다. 현재 최저매각가도 감정가의 25.09%까지 내려왔습니다.
그러나 5회 유찰된 여관·식당·펜션 복합시설이고, 임대관계 미상, 농지취득자격증명 제출, 타지상 차고, 차고 면적 차이, 배당 산정 불일치가 한꺼번에 존재합니다. 비교 실거래도 없어 현재 가격이 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 권리 인수는 0원, 현장 확인 부담은 큼. 이 사건은 할인율보다 사용 가능 범위와 환금성을 먼저 계산해야 하는 확인형 물건입니다.
