창원지방법원 2025타경10166. 합천군 대양면 양산리 728 소재 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 표시 용도는 연립주택 + 토지이지만 감정 이용상태는 대웅전, 주지실·종각, 요사체, 산신각, 창고·화장실 등 종교시설입니다. 일반 주거용 부동산처럼 감정가 할인율만으로 접근하기보다, 현재 이용상태와 건물별 위치·존재 여부, 매각 포함 범위를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
등기상 소유자는 강희야이며 2021.04.07. 매매로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 부산은행 채권최고액 550,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 부산은행 추가 근저당권과 정해원 근저당권, 권미옥 등 가압류, 별도의 강제·임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10166 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 합천군 대양면 양산리 728 · 경상남도 합천군 대양면 신거길 42-8 |
| 표시 용도 / 현황 | 연립주택 + 토지 / 대웅전·주지실·종각·요사체·산신각·창고·화장실 등 종교시설 |
| 소유자 | 강희야 (2021.04.07. 매매로 소유권 취득) |
| 토지 | 3,603㎡ · 지목 종교용지 · 계획관리지역 · 완경사·부정형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 감정가 / 최저가 | 1,503,458,750원 / 252,687,000원 (5회 유찰·감정가의 16.81%) |
| 청구액 | 243,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 등기 발급 | 2026.07.28. · 창원지방법원 합천등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.04.07. 부산은행 근저당권 550,000,000원입니다. 2022년 부산은행의 추가 근저당권 3건, 2024년 이후의 가압류 5건, 2025년 정해원 근저당권과 강제·임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 과거 백만자 근저당권과 진주상호저축은행 근저당권은 각각 2005년과 2013년에 이미 말소됐습니다.
② 가격과 유찰 — 16.81%라도 ‘저가’ 단정 금지
감정가 1,503,458,750원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 252,687,000원, 감정가의 16.81%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 더구나 현황이 일반 주택이 아닌 종교시설이고, 일부 건물은 인접필지에 걸쳐 있으며 목록 건물의 소재불명 문제도 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 252,687,000원 | 248,349,382원 | 1,402,443,372원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 176,880,900원 | 173,604,567원 | 1,477,188,187원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 123,816,629원 | 121,283,196원 | 1,529,509,558원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 점은 권리 소멸 구조에 관한 것이며, 시장가치와 재매각 가능성을 보장하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,687,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,337,618원 |
| 1. 부산은행 근저당 · 을구 5번 | 550,000,000원 | 248,349,382원 |
| 2. 부산은행 근저당 · 을구 6번 | 55,000,000원 | 0원 |
| 3. 부산은행 근저당 · 을구 7번 | 27,500,000원 | 0원 |
| 4. 부산은행 근저당 · 을구 8번 | 33,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 권미옥 | 110,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업회사법인주식회사연정바이오 | 63,170,500원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 권기범 | 35,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 권기영 외 | 115,380,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 정해원 | 132,000,000원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 이말임 | 243,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 현대캐피탈 | 43,742,254원 | 0원 |
| 12. 경매개시결정 · 부산은행 | 243,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구액 기준 채권 합계는 1,650,792,754원, 채권자 예상배당은 248,349,382원, 미배당은 1,402,443,372원입니다. 집행비용은 4,337,618원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 물적 범위 — 이 사건의 가장 큰 확인 과제
- 일괄매각. 제시외 건물과 관정을 포함해 일괄매각합니다.
- 석탑·연못. 목록 1번 토지 지상의 석탑과 팔각정을 포함한 연못은 토지에 포함해 매각합니다.
- 인접필지 걸침. 감정서상 건물 기호 2와 2-3은 인접필지인 대양면 양산리 산63에 걸쳐 소재하는 것으로 조사됐습니다.
- 목록 2 건물 소재불명. 일반건축물대장에는 목조 토기와지붕 단독주택 99.18㎡로 등재돼 있으나 현황은 소재불명입니다.
- 닫집·불상. 목록 2 건물 내부에 부착된 닫집은 건물에 포함해 매각하고, 이동이 용이한 불상 등은 매각에서 제외합니다.
- 제외 건물. 감정서상 제시외 건물 기호 ④는 매각에서 제외합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신거리회관 남동측 인근에 위치하며 주변은 임야, 농경지, 농가주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 대웅전, 주지실·종각, 요사체, 산신각, 창고·화장실 등 종교시설로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 영농여건불리농지와 준보전산지에 접합니다.
- 토지상태. 지목은 종교용지, 토지이용상황은 단독, 지형은 완경사·부정형이며 공시지가는 19,200원/㎡입니다.
- 도로 이용. 기호 1·3 토지의 극히 일부는 도로로 이용 중입니다.
- 환금성. 일반 주거시설과 다른 종교시설 이용상태와 농경지·임야 중심의 주변 환경으로 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하지 말고, 토지와 건물의 개별 가치 및 종교시설 거래 사례를 별도로 확인하세요.
- 경계 측량. 건물 기호 2·2-3의 인접필지 산63 걸침 범위와 사용권원, 경계 분쟁 가능성을 현황측량으로 확인하세요.
- 소재불명 건물. 건축물대장상 99.18㎡ 단독주택의 실제 존부와 멸실 여부, 정리 가능 절차를 확인하세요.
- 매각 범위. 석탑·연못·팔각정·관정·제시외 건물·닫집·불상 등 포함 및 제외 대상을 현장에서 특정하세요.
- 점유 조사. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용 주체, 인도 협의 필요성을 직접 확인하세요.
- 후속 활용. 종교시설을 계속 사용할지, 다른 용도로 활용할 수 있는지 계획관리지역과 건축물 현황을 기준으로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장, 건축물대장과 지적도를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 안전한 물건은 같은 말이 아니다”
등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸해 배당모델상 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 난도는 채권 순위보다 현황과 물적 범위에 있습니다. 현황은 종교시설이고, 일부 건물은 인접필지에 걸쳐 있으며, 건축물대장에 남은 건물 한 동은 소재불명입니다. 매각에 포함되는 석탑·연못·닫집과 제외되는 불상·제시외 건물도 구분해야 합니다.
감정가 1,503,458,750원에서 최저가가 252,687,000원까지 낮아졌지만, 비교 실거래가 없는 상태에서 이를 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증 필요, 현황은 고난도. 입찰 여부는 감정가 할인율이 아니라 경계·건물 존부·점유·활용 가능성을 현장에서 확인한 뒤 판단해야 합니다.