13,698,000원
창원지방법원 2025타경10170. 합천군 야로면 나대리의 토지와 돈사 등을 일괄 매각하는 강제경매입니다. 등기부 건물 표시는 나대리 116·118, 도로명주소는 나대길 90-22이며, 소유자는 하수갑입니다. 신청채권자 김세영의 청구액은 521,783,560원입니다.
이 물건은 권리보다 현황과 입찰요건이 어렵습니다. 1994년 합천축산업협동조합의 근저당권 163,000,000원은 2017년 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2025.02.27. 강제경매개시결정이고, 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 돈사 건물은 훼손 정도가 크고, 일부 토지는 진입 여건이 불편하며, 농지 관련 증명서 제출 실패 시 보증금 손실까지 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10170 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 합천군 야로면 나대리 114 |
| 등기부 건물 | 경상남도 합천군 야로면 나대리 116, 118 · 나대길 90-22 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 돈사 |
| 소유자 | 하수갑 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 116,427,600원 / 13,698,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김세영 / 521,783,560원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 감정서상 제시외 구조물 포함 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 이미 말소
1994.10.15. 설정된 합천축산업협동조합 근저당권의 채권최고액은 163,000,000원이지만, 2017.05.12. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 이 근저당은 낙찰자가 인수하는 권리가 아니며, 현재 권리분석의 기준은 2025.02.27. 접수된 김세영의 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 현황 분석 — 감정가 비율보다 건물 상태가 중요하다
| 구분 | 공부상 구조·용도 | 현황 |
|---|---|---|
| 기호 10-가 | 경량철골조 슬레이트지붕 단층 돈사 · 430㎡ | 벽체 및 지붕 대부분 파손 |
| 기호 10-나 | 경량철골조 슬레이트지붕 단층 돈사 · 196㎡ | 부직포 지붕 형태 · 벽체 및 지붕 일부 파손 |
| 기호 10-다 | 경량철골조 슬레이트지붕 단층 돈사 · 324.75㎡ | 건물의 골조만 남은 상태 |
돈사 기호 10-가·10-나·10-다는 정상적인 축사 상태로 보기 어렵습니다. 별도의 설비내역도 확인되지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 11.77% 수준이지만, 실거래 비교 없이 감정가와 유찰률만으로 경제성을 판단하면 안 됩니다. 철거·보수·재사용 가능성, 폐기물과 슬레이트 처리, 축사 운영 가능 여부를 현장에서 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,698,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 646,564원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김세영 | 521,783,560원 | 13,051,436원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 508,732,124원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 646,564원을 제외한 13,051,436원이 신청채권자에게 배당되고, 508,732,124원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 12%) | 13,698,000원 | 13,051,436원 | 508,732,124원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 9,588,600원 | 9,016,005원 | 512,767,555원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 6,712,020원 | 6,191,204원 | 515,592,356원 |
④ 토지·접근성·농지취득 요건
- 주위환경. 나대2구마을회관 남동측 및 남측 인근으로 축사·답·전·주택·자연림이 혼재합니다.
- 기호 1·2·3. 차량 접근이 어렵고 접근 가능한 도로 유무 등을 고려할 때 교통사정이 불편합니다.
- 기호 4. 북측 인근 필지까지 차량 접근은 가능하지만 본건까지 차량 접근이 어려워 교통사정이 다소 불편합니다.
- 기호 5·6·8. 차량 접근이 가능하며 교통사정은 보통입니다.
- 기호 7·9. 일단지로 차량 접근이 가능하며 교통사정은 보통입니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 2는 임야이나 일부가 연못 형태, 기호 5는 답이나 답기타, 기호 6은 전이나 대부분 축사부지·일부 진입로, 기호 8은 하천이나 축사부지 형태입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역과 가축사육제한구역이 포함되고, 일부 토지는 영농여건불리농지 또는 준보전산지입니다.
- 토지 자료. 지목 답, 면적 109㎡, 완경사·부정형, 도로접면 맹지로 표시된 토지가 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록 5·6에 필요한 농지취득자격증명서 또는 사실증명서의 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 건물 실측·안전 확인. 기호 10-가는 벽체와 지붕 대부분이 파손됐고, 10-다는 골조만 남아 있습니다. 존치·보수·철거 가능성을 현장에서 판단해야 합니다.
- 접근로 확인. 기호별 차량 접근 조건이 다르므로 실제 진입로, 타인 토지 통행 여부와 경계를 확인해야 합니다.
- 공부·현황 대조. 임야·답·전·하천으로 된 공부상 지목과 연못·축사부지·진입로 등 현황이 일치하지 않는 부분을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용자를 조사해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 감정서상 제시외 구조물이 포함되므로 목록별 경계와 매각 포함 범위를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 가격 상한 재산정. 최저가 13,698,000원만 보지 말고 보수·철거, 농지요건, 접근성 및 토지 이용 제한을 반영해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
등기 권리만 보면 과거 근저당은 이미 말소됐고, 현재 확인자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 위험은 등기부 밖에 집중돼 있습니다. 돈사 건물은 벽체·지붕이 파손됐거나 골조만 남았고, 일부 토지는 차량 접근이 어려우며 공부상 지목과 실제 이용상태도 다릅니다. 목록 5·6의 농지취득 관련 증명서를 제출하지 못하면 매수보증금도 돌려받지 못합니다.
감정가 116,427,600원에서 6회 유찰돼 13,698,000원까지 하락했지만, 비교 가능한 실거래 없이 감정가 대비 11.77%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 통과, 현황·농취증·접근성은 고위험. 현장 확인과 증명서 발급 가능성 검토가 끝나기 전에는 낮은 최저가가 안전마진이 되지 못합니다.
