등기상 인수는 0원, 그러나 ‘120호 점유 기록’과 3회 유찰을 따로 봐야 한다 — 고양원흥줌시티 121호

의정부지방법원 2025타경408. 고양시 덕양구 도내동 고양원흥줌시티 1층 121호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 소유자 조태희는 2023.03.24. 매매를 원인으로 거래가액 719,304,000원에 취득했고, 2023.04.14. 소유권이전 등기와 함께 인천강화옹진축산업협동조합 앞으로 채권최고액 1,152,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 공동담보로 같은 건물 1층 120호가 기재되어 있습니다.

말소기준권리 뒤에는 2025.01.23. 임의경매개시결정과 2025.02.27. 서울신용보증재단의 9,132,823원 가압류만 존재합니다. 두 권리는 매각으로 소멸하므로, 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다. 다만 현황조사에 나타난 조재영의 점유 부분은 120호, 58.35㎡로 적혀 있습니다. 이 사건 매각 대상은 121호이므로, 점유자와 인도 대상 호수가 실제로 어떻게 구분되는지를 매각물건명세서와 현장에서 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 공동담보는 확인

말소기준은 2023.04.14. 설정된 인천강화옹진축산업협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정과 서울신용보증재단 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 근저당권 역시 매각대금에서 배당받고 말소되며, 현재 회차 배당안에서 매수인 인수액은 0원입니다.

② 점유자·임차관계 — 전입은 후순위지만 호수가 다르다

조재영의 전입일은 2023.10.20.로 말소기준권리인 2023.04.14. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입 순서만 놓고 보면 매수인에게 대항할 수 없고, 보증금 승계액도 배당안에 반영되지 않았습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요하며, 무엇보다 점유 부분이 120호로 기재돼 있어 121호의 임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%는 ‘시세’가 아니다

현재 최저매각가는 250,390,000원으로 감정가 730,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 비율은 감정가와의 비교일 뿐, 최근 시장에서 실제 거래되는 가격과의 비교가 아닙니다. 동일 조건의 최근 실거래를 확인하지 않은 상태에서 “감정가의 34.3%이므로 싸다”라고 결론 내리면 안 됩니다.

2023년 취득 거래가액 719,304,000원과 감정가 730,000,000원은 참고 기준이지만, 현재 시점의 적정 매매가나 임대수익을 직접 증명하지는 않습니다. 특히 일반음식점 용도의 1층 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 평균만으로 가격을 판단하기 어렵고, 전용면적·전면 폭·가시성·임대료·공실기간·관리비·업종 제한을 함께 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 250,390,000원 가정)

채권 총액 1,161,132,823원 중 246,084,540원이 배당되고, 미배당액은 915,048,283원입니다. 근저당권은 120호와 공동담보로 기재되어 있어 실제 배당은 다른 담보의 매각·변제 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도래울초등학교 북동측 인근으로, 주위는 대규모 아파트단지·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 용도. 공부상 제2종근린생활시설인 일반음식점입니다. 주거용 아파트나 오피스텔로 가정해 가격을 비교해서는 안 됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물로, 강화판넬·석재붙임 외벽과 강화유리 창호, 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·주차. 차량출입이 가능한 도로 기반시설과 주차시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·원흥공공주택지구·과밀억제권역에 해당하고, 대로2류와 중로2류에 접합니다.
• 공시지가. 4,340,000원/㎡이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1층 근린시설은 임대수익과 영업수요에 따라 가치 편차가 크며, 3회 유찰 이력을 고려해 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 121호 점유 확인. 현황조사 점유 부분이 120호로 기재되어 있으므로 121호의 실제 점유자, 출입구, 내부 경계를 직접 확인하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권의 공동담보인 120호의 경매·변제·매각 진행 상황을 확인해 실제 배당관계를 점검하세요.
• 매각물건명세서 대조. 조재영의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 121호 관련 임차관계가 추가로 기재됐는지 확인하세요.
• 일반음식점 사용 가능성. 현재 영업 여부, 시설물 소유관계, 업종 제한, 원상복구 범위와 인허가 승계 가능성을 확인하세요.
• 임대수익 검증. 최근 임대료·보증금·공실기간·관리비를 조사해 실질취득가 250,390,000원에 맞는 수익률인지 계산하세요.
• 시세 오판 방지. 감정가 대비 34.3%만 보고 저가라고 판단하지 말고, 인근 1층 근린시설의 실제 거래가격과 임대사례를 우선 확인하세요.
• 매각 진행상태. 기재 매각기일은 2026.07.08이므로 매각 결과와 후속기일 여부를 법원 원문에서 확인하세요.
• 체납비용. 공용부분 관리비, 전기·수도, 원상복구비와 명도비용을 확인해 총투입금에 반영하세요.

맺으며 — 권리보다 ‘호수 확인과 가격 검증’이 승부처

등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.14. 근저당권이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 전입이 확인된 조재영도 말소기준일보다 늦어 현재 배당안의 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이를 곧바로 안전한 저가 매수로 연결하면 안 됩니다. 이 사건은 아파트가 아니라 1층 일반음식점 용도의 근린시설이고, 이미 3회 유찰됐습니다. 최근 실거래와 임대수익을 대조하지 않은 감정가 대비 34.3%는 가격 메리트의 증명이 아닙니다. 여기에 현황조사 점유 부분과 공동담보가 모두 120호로 기재되어 있어, 매각 대상 121호와의 구분도 선행돼야 합니다. 등기상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 호수별 점유 확인은 필수. 이 세 문장이 이 물건의 결론입니다.