광주지방법원 2025타경495. 전라남도 목포시 옥암동 1237-1 1층 106호입니다. 사건 용도 표기는 도시형생활주택이지만 감정평가상 실제 이용상태는 소매점(일용품소매점)입니다. 또한 매각물건명세서에는 일괄매각이며, 106호와 107호가 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용 중인 것으로 나타납니다. 따라서 숫자상 최저가만 볼 것이 아니라 실제 이용 형태와 임차관계까지 함께 확인해야 하는 물건입니다.
등기 구조의 중심은 2023.03.16. 설정된 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 424,800,000원이고, 이를 말소기준으로 이후 한국전력공사 근저당과 4건의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 임차인 박운상은 106호 전부를 대상으로 보증금 10,000,000원, 월차임 700,000원으로 조사됐고, 2025.09.30. 배당요구를 했습니다. 그러나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 순서는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경495 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 옥암동 1237-1 1층106호 · 도로명 전라남도 목포시 남악1로52번길 31-7 |
| 용도 / 현황 이용 | 도시형생활주택 · 소매점(일용품소매점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제106호 |
| 현재 소유자 | 주식회사유미 |
| 감정가 / 최저가 | 557,000,000원 / 199,629,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 343,653,374원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 벽체 구분 없이 하나의 상가(일용품 소매점)로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸
2019.08.06. 설정됐던 하나은행 근저당 채권최고액 455,760,000원은 2023.03.16. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 주식회사유미로 소유권이 이전되고 하나은행의 새로운 근저당 424,800,000원이 설정됐으며, 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 그 뒤 한국전력공사 근저당 130,000,000원, 광산구·국·국민건강보험공단·목포시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 보증금은 작지만 대항력 판정이 끝나지 않았다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박운상 | 106호 전부 | 10,000,000원 | 700,000원 | 2025.09.30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
박운상은 보증금 10,000,000원, 월차임 700,000원으로 106호 전부를 점유하는 것으로 조사됐고 배당요구도 했습니다. 그러나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 따라서 “임차인이 있으나 배당요구했으니 무조건 인수 없음”으로 처리하면 안 됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 합니다.
③ 가격 — 감정가 35.84%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 557,000,000원, 현재 최저매각가는 199,629,000원으로 감정가의 35.84% 수준입니다. 유찰 횟수는 이미 4회입니다. 다만 현재 확인되는 가격 기준만으로는 실제 시장 거래가격과 비교할 수 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 36%) | 199,629,000원 | 196,034,194원 | 358,765,806원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 159,703,200원 | 156,667,355원 | 398,132,645원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 127,762,560원 | 125,173,884원 | 429,626,116원 | 0원 |
유찰이 한 차례씩 더 진행되면 매각가가 159,703,200원, 127,762,560원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 매각가가 낮아질수록 선순위 채권자에게 돌아가는 금액이 줄어 총 미배당은 398,132,645원, 429,626,116원으로 커집니다. 이 미배당 채권 자체는 말소되는 담보권·후순위 권리의 문제와 구분해야 하며, 매수인 인수액은 시뮬레이션상 각 회차 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 199,629,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,594,806원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 424,800,000원 | 196,034,194원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 한국전력공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 554,800,000원 중 196,034,194원이 배당되고 358,765,806원이 미배당되는 계산입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주지방법원목포지원 남동측 인근이며, 주위는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 현황 이용. 106호·107호는 소매점(일용품소매점)으로 이용되고 있으며, 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 3층 건물의 1층이며 위생·급배수·화재탐지·소화전·스프링클러·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 가각 정리된 가장형 평지, 상업용 건부지이며 북측·북동측·남서측으로 약 15M 내외 도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 1,270,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 박운상의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 끝나지 않았습니다. 매각물건명세서·현황조사·전입세대 관련 원본으로 우선 확인해야 합니다.
- 확정일자·우선변제 순위 확인. 보증금 10,000,000원과 배당요구 사실만으로 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다.
- 세금 압류 확인. 광산구·국·국민건강보험공단·목포시 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당과 후순위 미배당을 판단할 수 있습니다.
- 일괄매각·현황 확인. 106호와 107호가 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용 중인 점과 실제 매각 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 도시형생활주택인데 감정 이용상태는 소매점입니다. 실제 사용·인허가·수익 구조는 현황 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가의 35.84%까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 먼저 볼 것은 임차인과 현황이다
현재 최저가는 199,629,000원으로 감정가 557,000,000원의 35.84%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건은 그 숫자 하나로 끝낼 수 없습니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하는 구조지만, 박운상 임차인의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상이고, 국세·지방세를 포함한 압류도 4건 존재합니다. 여기에 사건 용도 표기는 도시형생활주택인 반면 실제 감정 이용은 소매점이며, 106호·107호를 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용하고 있습니다.
따라서 이 물건은 “말소기준은 명확하지만 최종 인수 판단은 임차인 확인 전까지 보류”가 맞습니다. 예상배당상 매수인 인수는 0원이지만 이를 그대로 확정값으로 믿기보다 임차인의 대항력과 우선변제 순위, 당해세 여부를 먼저 확정해야 합니다. 가격 역시 감정가 대비 35.84%라는 할인율만으로 시세 메리트를 부여하기 어렵습니다. 등기 구조는 정리 가능, 임차·세금·현황은 추가 확인 필수. 이 세 가지가 입찰 전 최종 판단의 핵심입니다.
