권리는 소멸형, 2회 유찰로 최근 시세의 55.9% — 거창 대동주공 110호

창원지방법원 2025타경10214. 경상남도 거창군 거창읍 대동리 대동주공 110동 1층 110호, 전용 39.99㎡ 아파트입니다. 감정가는 65,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 31,850,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2020.07.23. 설정된 주식회사엔젤론투자대부의 채권최고액 45,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤에 설정된 류해성의 채권최고액 50,000,000원 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

권리 구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 부담은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 소유자와 이해관계인이 폐문 부재였고, 임대관계와 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 확인된 임차인 내역은 없지만, 이를 곧바로 점유 문제도 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 현황조사서와 매각물건명세서에서 실제 점유자와 대항력 성립 여부를 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸

2020.07.03. 주식회사서울파이낸셜대부 명의의 채권최고액 30,000,000원 근저당권이 먼저 설정됐지만, 2020.07.23. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사엔젤론투자대부의 채권최고액 45,000,000원 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 2021.07.19. 설정된 류해성의 채권최고액 50,000,000원 근저당권은 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.

2020.10.13.에도 주식회사엔젤론투자대부가 임의경매를 신청했으나 2021.05.06. 취하되어 2021.05.10. 경매개시결정 등기가 말소됐습니다. 이후 2024.01.15. 상속을 원인으로 유승범과 표옥순에게 소유권이 이전됐고, 2025.05.27. 다시 임의경매가 개시됐습니다. 현재 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 가격 간격은 크지만 최근 시세는 하락 중

대동주공 전용 39.99㎡ 및 39.6㎡의 최근 거래 12건은 47,000,000원부터 69,000,000원 사이에 분포합니다. 전체 평균은 57,283,333원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 56,945,454원과 최신 거래 65,000,000원을 우선 적용해야 합니다. 현재 최저가 31,850,000원은 최근 12개월 평균의 55.9%입니다.

최신 거래는 2026.07. 2층 65,000,000원이며, 이 물건과 같은 1층 거래도 2026.05. 54,000,000원과 57,500,000원, 2026.01. 60,000,000원, 69,000,000원이 확인됩니다. 현재 실질취득액은 인수액이 없어 최저가와 같은 31,850,000원입니다. 최근 거래 범위와 비교하면 가격 간격은 분명하지만, 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.6% 낮아진 하락 추세입니다.

③ 예상배당표 (매각가 31,850,000원 가정)

총 채권최고액 95,000,000원 중 예상 배당액은 30,876,700원이며, 미배당액은 64,123,300원입니다. 신청채권자의 청구액 12,480,000원은 현재 회차 가정에서 충족됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 부족액은 매수인 인수액이 아니며, 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 권리 구조에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가 하락에 따라 인수액으로 전환되는 구조가 아니므로, 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 현장 임대관계가 미상인 만큼 최종 판단은 매각물건명세서상 인수 조건을 기준으로 해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창동초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·주택·학교시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 접근 도로의 폭과 포장 상태 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 아파트 중 1층이며, 외벽은 페인팅, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
• 토지. 평지의 사다리형 아파트 건부지이며, 단지 남측·남동측·동측·북측에 2차선 아스콘포장도로, 서측에 노폭 약 8m 내외 아스콘포장도로가 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류·소로2류·중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역과 창동초등학교·거창중학교 상대보호구역이 기재돼 있습니다.
• 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 대동주공은 450세대이며 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 다만 거래 추세가 -6.6%이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 전입세대 열람을 대조해 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 동일 구분건물의 통상적인 상태를 상정한 평가이므로 수리 범위가 달라질 수 있습니다.
• 1층 거래 비교. 같은 면적의 1층 거래가 54,000,000원·57,500,000원·60,000,000원·69,000,000원으로 확인됩니다. 개별 호수의 상태를 반영해 비교해야 합니다.
• 하락장 보정. 최근 거래군이 이전 거래군보다 6.6% 낮습니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 응찰가를 정해야 합니다.
• 후순위 미배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 64,123,300원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 최종 매각물건명세서에 별도 인수 조건이 있는지 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리사무소와 관계기관에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 점유와 내부 상태

이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.23. 주식회사엔젤론투자대부 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 설정된 류해성 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.

가격은 감정가 65,000,000원에서 31,850,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 56,945,454원의 55.9%입니다. 가격 간격 자체는 크지만, 시장은 최근 거래군이 이전 거래군보다 6.6% 하락했고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 여기에 1층, 1991.12.18. 사용승인, 내부 미확인, 임대관계 미상이라는 조건이 겹칩니다.

권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 판단. 등기상 미배당 채권을 인수하는 물건은 아니지만, 실제 수익은 점유자 명도와 내부 수리 비용에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 최저가가 낮다는 사실보다, 확인되지 않은 비용을 얼마나 정확히 찾아내느냐가 이 입찰의 핵심입니다.