창원지방법원 2025타경10235. 거창읍 대동리 선보프라자 지하 1·2층 B101호 근린시설입니다. 소유자 황혜정은 2010년 10월 19일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 거창농업협동조합 명의의 채권최고액 234,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리이며, 2025년 6월 4일 거창농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
점유자로 조사된 정상훈의 전입일은 2018년 5월 30일로, 2010년 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 600,000원이며 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니고, 최저가 기준 실질취득액은 낙찰가와 같은 301,154,000원입니다. 다만 인수금이 없다는 것과 점유 인도가 자동으로 끝난다는 것은 다르므로, 실제 점유 상태와 명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10235 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거창군 거창읍 대동리 699-1 선보프라자 지하1,2층 B101호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거창군 거창읍 거창대로 100 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 집합건축물대장상 1종근린생활시설(일반목욕탕·찜질방) · 현황 롤러스케이트장·애견수영장 · 현재 영업 중단 |
| 건물 위치 / 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층·지상8층 건물 내 지하1,2층 B101호 |
| 소유자 | 황혜정 (2010.10.19. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 878,000,000원 / 301,154,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창농업협동조합 / 661,130,916원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 인수금은 없지만 점유 확인은 필요하다
말소기준권리는 2010년 10월 19일 접수된 거창농업협동조합 근저당권 234,000,000원입니다. 현재 경매개시결정은 그보다 뒤에 접수됐으므로 매각으로 소멸합니다. 과거 소유자 시기의 압류·가압류·근저당권들은 2007년과 2010년의 경매 매각 및 말소등기를 거쳐 정리됐습니다. 현재 배당모형에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정상훈 | 1,246.31㎡ | 2018.05.30 | 10,000,000원 / 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격·환금성 — 감정가의 34.3%는 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가 878,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 301,154,000원까지 내려왔습니다. 표면상 감정가의 34.3%이지만, 이 비율은 유찰 회차에 따라 계산된 최저가 비율이지 실제 거래시세 대비 할인율이 아닙니다. 따라서 최저가만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
이 물건은 일반적인 주거용 집합건물과 달리 지하 1·2층에 걸친 대형 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반목욕탕·찜질방이고, 현황은 롤러스케이트장·애견수영장이지만 현재 영업하지 않습니다. 동일 공간을 다시 운영하거나 다른 업종에 임대하려면 현황 용도와 대장상 용도, 급·배수·냉난방·소방설비 상태, 집기 귀속, 이용 가능한 출입동선 등을 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,154,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,016,156원 |
| 1. 근저당 · 거창농업협동조합 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 62,137,844원 |
현재 최저가에서는 말소기준 근저당권 채권최고액 234,000,000원이 전액 배당되고, 집행비용 5,016,156원을 제외한 62,137,844원이 소유자에게 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 301,154,000원 | 234,000,000원 | 0원 | 62,137,844원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 210,807,800원 | 207,056,491원 | 26,943,509원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 147,565,460원 | 144,699,544원 | 89,300,456원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거창중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 소규모 아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 25m, 동측으로 폭 약 3m의 포장도로와 각각 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 건물로 급·배수, 위생, 냉난방, 승강기, 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 1종근린생활시설인 일반목욕탕·찜질방이며, 현황은 롤러스케이트장·애견수영장입니다. 현재는 영업하지 않습니다.
- 토지. 토지면적 1,470.0㎡, 잡종지·상업용 건부지이며 평지의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 1,452,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 폭 25m~30m 대로3류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 지하 1·2층의 대형 특수시설이고 영업이 중단된 상태이므로 일반 근린상가보다 매수층과 활용방안 검토가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율만으로 판단 금지. 최저가 301,154,000원은 감정가의 34.3%이지만, 실제 시세보다 낮다는 의미는 아닙니다.
- 용도 적합성 확인. 대장상 일반목욕탕·찜질방과 현황 롤러스케이트장·애견수영장 사이의 이용관계를 관할 행정기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 영업 중단 원인 확인. 현재 영업하지 않는 이유와 급·배수·냉난방·소방·승강기 설비의 작동 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 정상훈의 실제 점유 여부, 임대차 종료 여부, 집기와 시설물 소유관계 및 인도 일정을 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 임차인의 확정일자와 우선변제 여부, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 배당요구종기 서류에서 대조해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비와 전기·수도 등 영업시설 관련 체납액을 관리주체와 공급기관에 확인해야 합니다.
- 출구전략 선확정. 직접 운영, 업종 변경, 임대 또는 재매각 중 현실적인 활용방안을 정한 뒤 그에 맞는 응찰 상한을 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 매각 결과·변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리가 단순해도, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2010년 거창농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 임차인 정상훈은 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 용도와 환금성입니다. 감정가 878,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 301,154,000원까지 내려왔지만, 지하 1·2층의 대형 근린시설이고 대장상 용도와 현황 이용이 다르며 현재 영업도 중단돼 있습니다. 따라서 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 통과지만, 시설의 재활용 가능성과 임대·매각 출구가 확인되기 전까지 가격 평가는 보수적으로 접근해야 합니다.
