창원지방법원 2025타경10239. 합천읍 영창리 133 토지와 합천요양병원 건물에 관한 사건입니다. 감정평가상 토지는 3,230㎡의 대지이고, 건물은 요양병원과 기숙사로 이용 중입니다. 소유자는 의료법인유원의료재단이며, 2017.02.01. 설정된 중소기업은행 채권최고액 2,580,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이보다 늦게 설정된 중소기업은행 근저당권 960,000,000원과 가압류·압류·경매개시결정은 낙찰로 모두 소멸합니다.
권리 자체보다 더 큰 변수는 점유 정리와 환금성입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 법인 1곳과 개인 9명의 점유·임차 신고가 확인되며, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 모두 말소기준 이후 신고라 대항력은 없지만, 병원과 기숙사의 실제 사용관계, 퇴거 협의, 시설 인수·철거 범위는 별도의 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10239 (강제경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 합천군 합천읍 영창리 133 · 경상남도 합천군 합천읍 신소양2길 40 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 요양병원 및 기숙사 이용 |
| 토지 현황 | 대 3,230㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 제1종일반주거지역 |
| 건물 현황 | 요양병원 3층 · 기숙사 4층 · 공부와의 차이 없음 · 위반사항 없음 |
| 소유자 | 의료법인유원의료재단 (2015.10.14. 공유자전원지분전부 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 5,316,231,500원 / 1,823,467,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 491,853,292원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 1번 지상 타인 소유 LPG저장소 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 등기상 말소기준은 2017.02.01. 중소기업은행 근저당권 2,580,000,000원입니다. 2022.06.02. 추가 근저당권과 2024년 이후의 가압류, 합천군·국의 압류, 강제·임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거의 가처분, 근저당권, 가압류 및 파산 관련 등기는 이미 말소됐거나 종결됐습니다.
② 점유자·임차인 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
보증기관의 대위·승계 또는 중복 신고는 없으며, 조사상 실제 점유자·임차인 신고는 10건입니다. 가장 이른 신고일은 2022.09.19.로 말소기준일 2017.02.01.보다 늦습니다. 따라서 조사된 전원은 대항력이 없고, 배당을 받지 못하더라도 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
| 점유자·임차인 | 전입·등록일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)해피파트너스 16.5000㎡ | 2025.02.10 | 보증금 미상 차임 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조재선 | 2022.09.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경림 | 2022.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조세훈 | 2023.03.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영자 | 2023.07.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KIM JANNA IVANOVNA | 2023.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI ANASTASIYA ALEKSANDROVNA | 2024.03.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI PYOTR YUREVICH | 2024.03.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장다영 | 2024.11.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 2025.02.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다. 보증금이 미상인 점유자는 소액임차인 최우선변제 대상 여부도 확인해야 하지만, 말소기준보다 늦은 신고이므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 34.3%, 시세 대비 할인은 미확인
현재 최저매각가는 1,823,467,000원으로 감정가 5,316,231,500원의 34.3%입니다. 그러나 이 사건에는 직접 비교할 실거래 평균이나 최신 거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 1,823,467,000원 | 3,176,292,956원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 1,276,426,900원 | 3,717,862,655원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 893,498,830원 | 4,096,961,444원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,823,467,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,634,670원 |
| 1. 을구 17번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,580,000,000원 | 1,802,832,330원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 중소기업은행 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 17번 가압류 · 임미량 | 12,429,386원 | 0원 |
| 4. 갑구 18번 가압류 · 주식회사 동인약품 | 107,376,514원 | 0원 |
| 5. 갑구 20번 가압류 · 권기범 | 11,471,312원 | 0원 |
| 6. 갑구 22번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 315,141,490원 | 0원 |
| 7. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 491,853,292원 | 0원 |
| 8. 임의경매개시결정 · 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 | 491,853,292원 | 0원 |
| 9. 갑구 28번 가압류 · 민경진 | 9,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,979,125,286원 중 예상배당은 1,802,832,330원이며, 미배당은 3,176,292,956원입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 후순위 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 합천읍 영창리 신소양마을 내에 위치하며, 주변은 주택·빌라와 농경지, 소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지방도로와 국도가 있으며, 도로 폭과 포장상태를 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 요양병원 건물은 1·2층 병실, 접수실, 집중치료실, 식당, 간호사실, 물리치료실 등으로 이용되고 3층은 직원숙소·기계실·발전기실 등입니다. 별동은 2~4층 기숙사로 이용됩니다.
- 건물. 요양병원 건물 사용승인일은 1985.06.15.이며 2015.07.23., 2017.04.21., 2022.09.29. 일부 증축됐습니다. 기숙사 사용승인일은 2022.09.29.입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·에어컨·소화전·화재발신·비상발전·전기판넬 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로2류에 저촉됩니다. 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 토지 조건. 공시지가 87,400원/㎡, 평지·사다리형·소로한면의 대지이며 공부와의 차이와 위반사항은 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이고 제시외 건물은 포함되지만, 목록 1번 지상의 타인 소유 LPG저장소는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.24.이므로 매각 여부, 매각허가 진행 상태와 기일 변경 여부를 먼저 확인하세요.
- 점유 실체 확인. 점유 신고 10건의 실제 사용 공간, 보증금, 차임, 계약기간, 확정일자와 배당요구 여부를 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 요양병원과 기숙사 이용자가 존재하므로 인도명령, 퇴거 협의, 집기 및 의료·숙박시설 정리 계획을 마련하세요.
- 세금 확인. 합천군 압류 2건과 국세 압류 1건의 체납액, 당해세 여부와 교부청구 내역을 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
- LPG저장소 확인. 매각 제외 시설의 정확한 위치, 소유자, 사용관계와 낙찰 후 병원 운영 또는 건물 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 제시외 건물 범위. 포함되는 제시외 건물과 제외 시설의 경계를 감정평가서 도면, 현황도, 토지 경계와 함께 확인하세요.
- 시설 상태 점검. 1985.06.15. 사용승인 건물과 증축 부분의 구조·소방·승강기·전기· 급배수 상태 및 보수비를 현장 실사로 산정하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만 사용하지 말고, 병원 운영수익, 대체용도 가능성, 토지가치와 철거·보수비를 반영해 독립적인 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 조세·점유 관련 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 운영과 출구는 쉽지 않다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 2017.02.01. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기권리와 조사된 점유자의 임차보증금은 매수인에게 승계되지 않습니다. 실질취득액은 현재 최저가 1,823,467,000원, 인수액은 0원입니다.
그러나 감정가의 34.3%라는 숫자가 곧 시세 대비 65.7% 할인이라는 뜻은 아닙니다. 직접 비교할 실거래 자료가 없고, 요양병원·기숙사라는 저환금성 용도, 점유 신고 10건, 세금 압류, 매각 제외 LPG저장소가 함께 존재합니다. 권리는 통과지만 가격·명도·시설·운영 검증은 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
