127,120,000원
광주지방법원 2025타경500. 전남 무안군 남악신도시의 뉴캐슬하이클래스 14층 1404호입니다. 사건의 용도 표시는 아파트지만, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 14층이며, 사용승인일은 2017.08.31.입니다.
소유자는 주식회사세종건설산업이고 2017.09.07. 소유권보존등기가 마쳐졌습니다. 이후 주식회사대우건설 명의로 전세금 200,000,000원의 전세권이 설정되었으나 2021.05.20. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 명호열 명의의 전세금 180,000,000원 전세권이 새로 설정됐고, 2023.05.02. 존속기간 변경등기가 추가됐습니다.
현재 경매개시결정은 2025.09.11. 접수됐으며 채권자는 명호열입니다. 전세권자와 경매 채권자가 같은 사람이고, 청구액은 179,300,000원입니다. 현재 회차 배당 계산은 해당 전세권에 매각대금을 배당한 뒤 부족액을 미배당으로 처리하고, 매수인 인수액은 0원으로 산정하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경500 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2120 뉴캐슬하이클래스 14층 1404호 도로명: 전라남도 무안군 삼향읍 남악3로82번가길 49 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 표시 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건물 중 14층 · 사용승인일 2017.08.31. |
| 소유자 | 주식회사세종건설산업 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 127,120,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 채권자 / 청구액 | 명호열 / 179,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 임차인 | 조사된 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
| 순위 | 권리 | 권리자 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 갑구 1 | 소유권보존 | 주식회사세종건설산업 | - | 소유권 |
| 을구 1 | 전세권설정 | 주식회사대우건설 | 200,000,000원 | 2021.05.20. 말소 |
| 을구 3 | 전세권설정 | 명호열 | 180,000,000원 | 경매개시결정보다 선순위 |
| 을구 3-2 | 전세권 존속기간 변경 | - | - | 2024.04.30.까지로 변경 |
| 갑구 2 | 임의경매개시결정 | 명호열 | 179,300,000원 | 매각으로 소멸 |
가장 먼저 설정된 주식회사대우건설의 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 문제는 2021.05.20. 설정된 명호열의 전세권입니다. 이 전세권은 2025.09.11. 경매개시결정보다 앞서며, 전세금은 180,000,000원입니다. 존속기간은 최초 2021.04.30.~2023.04.29.였고, 변경등기를 통해 2023.04.30.~2024.04.30.로 연장됐습니다.
조사된 임차인은 없습니다. 따라서 주택임대차보호법상 대항력 임차인이나 보증기관 승계 신고를 합산할 사안은 확인되지 않습니다. 이 사건의 권리 핵심은 임차인이 아니라 등기된 선순위 전세권입니다.
② 가격 판단 — 56%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 227,000,000원, 현재 최저매각가는 127,120,000원으로 감정가의 56%입니다. 두 차례 유찰로 감정가보다 99,880,000원 낮아졌지만, 비교할 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다.
| 감정가 | 227,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 127,120,000원 |
| 감정가 대비 | 56% · 2회 유찰 |
| 3회 유찰 시 | 88,984,000원 · 감정가의 39.2% |
| 4회 유찰 시 | 62,288,799원 · 감정가의 27.44% |
| 시세 비교 | 실거래 자료 없음 — 가격 메리트 판단 보류 |
③ 예상배당표 (매각가 127,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,579,680원 | 매각가의 약 2.0% 추정 |
| 1. 을구 3번 전세권 · 명호열 | 180,000,000원 | 124,540,320원 | 미배당 55,459,680원 |
| 2. 을구 3-2번 전세권 변경 | - | 0원 | 별도 채권액 없음 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 전세권자 배당으로 소진됩니다. 전세권 채권 180,000,000원 중 55,459,680원이 배당되지 않으며, 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 127,120,000원 | 124,540,320원 | 55,459,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 88,984,000원 | 86,982,288원 | 93,017,712원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 62,288,799원 | 60,767,601원 | 119,232,399원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남측 인근 남악신도시 택지개발지구에 위치하며, 주변은 상가·오피스텔·관공서 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 남악신도시 내 간선도로망이 정비되어 있고 본건까지 차량 통행이 용이해 교통상황은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 해당 토지는 업무시설과 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 6차선 도로, 서측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·남악신도시 도시계획구역·남악지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 내부는 폐문부재로 외부 관찰에 의해 조사됐습니다.
- 설비. 개별난방, 승강기, 옥내주차장, 소화전, 화재탐지, 스프링클러 등 기본 설비가 설치되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 2,381,000원입니다.
⑤ 관리비·실질비용
2024년 8월분부터 2025년 8월분까지 관리비 약 1,955,530원이 미납된 것으로 기재되어 있습니다. 이 가운데 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.
| 배당 시나리오상 취득액 | 127,120,000원 |
|---|---|
| 권리 인수액 | 0원 |
| 관리비 미납 | 약 1,955,530원 |
| 입찰보증금 10% | 12,712,000원 |
| 추가 확인 | 공용부분 관리비 범위·현재까지 추가된 미납액 |
관리비 전액이 자동으로 낙찰자 부담이라는 의미는 아니며, 공용부분과 전유부분의 구분 및 납부내역을 관리주체에 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 소멸 여부. 매각물건명세서에서 명호열 전세권의 매각 소멸·인수 기재를 확인하세요.
- 경매신청 원인. 채권자 명호열의 경매신청이 을구 3번 전세권에 기한 것인지 신청서와 결정문으로 대조하세요.
- 미배당액의 처리. 현재 배당 시나리오상 55,459,680원은 매수인 인수가 아닌 채권자 미회수액입니다. 이 전제가 실제 매각조건과 일치하는지 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도 표시는 아파트이지만 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건축물대장·전입 가능 여부·대출 조건을 확인하세요.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 56%라는 수치만으로 저가 매수 여부를 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 조사하세요.
- 점유 확인. 감정 당시 폐문부재였고 임차인은 조사되지 않았습니다. 실제 점유자와 인도 가능 시기를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 확인. 1,955,530원 미납 이후 추가된 금액과 공용부분 해당액을 관리주체에 확인하세요.
- 보증금 준비. 현재 최저가 기준 입찰보증금 10%는 12,712,000원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·경매신청서를 입찰일 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 전세권의 결론이 먼저다”
현재 최저가 127,120,000원은 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 그러나 확인된 실거래 자료가 없어 가격이 시세보다 낮다고 단정할 수 없고, 감정평가상 이용상태도 아파트가 아닌 업무시설(오피스텔)입니다.
권리에서는 2021.05.20. 설정된 전세금 180,000,000원의 전세권이 가장 중요합니다. 전세권자 명호열이 경매 채권자이고, 제시된 배당 시나리오는 현재 회차에서 124,540,320원을 배당한 뒤 55,459,680원을 미배당으로 남기면서 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 이 계산이 매각물건명세서의 소멸 조건과 일치한다면 실질취득액은 낙찰가 중심으로 정리됩니다.
반대로 선순위 전세권의 인수 여부가 달리 기재되어 있다면 결론은 완전히 바뀝니다. 따라서 이 물건은 단순히 “감정가의 56%”만 보고 접근할 대상이 아닙니다. 가격 판단은 시세 확인 후, 입찰 판단은 선순위 전세권 원본 확인 후. 관리비 미납 가능액 1,955,530원까지 반영해 최종 응찰가를 정해야 합니다.
