17,924,000원
창원지방법원 2025타경10301. 합천읍 합천리 775-4의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지입니다. 감정평가상 실제 이용은 1층과 2층 모두 단독주택이며, 조적조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 감정가 52,256,200원에서 세 차례 유찰돼 최저가는 17,924,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 현재 등기에서 경매개시결정이 말소기준으로 선언됐고, 그보다 앞선 전세권과 가압류가 인수권리로 표시돼 있습니다. 특히 매각물건명세서는 2020.11.09. 등기된 김병문의 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 직접 적고 있습니다. 여기에 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자 세 명이 있어, 최저가만으로 실질 부담을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10301 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 합천군 합천읍 합천리 775-4 · 경상남도 합천군 합천읍 충효로4길 21-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태는 1층·2층 단독주택 |
| 건물 | 조적조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1989.12.25 · 2층 주택 58.74㎡ 전부에 전세권 설정 |
| 토지 | 대 143.1㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) · 공시지가 451,800원/㎡ |
| 소유자 | 오은임·오정희·오희문 각 3분의 1 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 52,256,200원 / 17,924,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정우승 / 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 구조물(1-1) 포함 |
① 권리 흐름 — 경매개시결정 이전 권리가 남는다
2003년 합천신용협동조합 근저당 52,000,000원과 2020년 근저당 44,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 사건에서는 경매개시결정이 말소기준으로 선언됐고, 그 이전에 존재하는 전세권과 가압류가 핵심 인수검토 대상이 됩니다.
② 임차·점유 관계 — 보증금 미상 3명
조사된 점유자는 최무순·김점중·김익기 3명이며, 별도로 김병문의 등기 전세권이 존재합니다. 세 점유자는 모두 경매개시결정일보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
| 성명 / 관계 | 전입·설정일 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김병문 등기 전세권자 | 2020.11.09. 설정 | 45,000,000원 | 등기 전세권 | 17,201,368원 배당 가정 | 매수인 인수 |
| 최무순 점유자 | 2020.06.04. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김점중 점유자 | 2021.12.21. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김익기 점유자 | 2023.08.29. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
③ 실질취득 — 최저가가 내려가도 전세권 부담은 남는다
현재 최저가 17,924,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 722,632원을 제외한 17,201,368원이 김병문 전세권에 배당되고, 전세금 45,000,000원 중 27,798,632원이 미배당으로 남습니다.
따라서 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 “싸다”고 판단할 수 없습니다. 전세권 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 전세권자에게 돌아가는 배당이 줄고 미배당 부담이 커져, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득이 전세금 부근에 고정되는 구조가 됩니다. 이 사건은 점유자 보증금까지 미상이므로 실질부담의 상단을 계산할 수 없습니다.
비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 최근 12개월 평균이나 최신 거래 대비 할인율도 산정할 수 없습니다. 시세 확인 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,924,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 722,632원 | - |
| 2. 전세권 · 김병문 | 45,000,000원 | 17,201,368원 | 27,798,632원 |
| 3. 가압류 · 현대카드주식회사 | 14,208,858원 | 0원 | 14,208,858원 |
| 4. 신청채권자 · 정우승 | 55,000,000원 | 0원 | 55,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 총액 114,208,858원 중 17,201,368원이 배당되고 미배당 총액은 97,007,490원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당계산상 인수액 0원으로 표시된 부분과 별개로, 매각물건명세서는 김병문 전세권의 매수인 인수를 명시하므로 권리판단에서는 명세서 문구를 우선해 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 합천읍사무소 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주택·근린생활시설·공공시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 도로 폭을 고려할 때 차량 출입은 다소 어려울 것으로 보이며, 인근 도로와의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 조적조 슬래브지붕 2층 건물로 외벽은 적벽돌치장·페인팅, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수·보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 대 143.1㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 제2종일반주거지역과 일반상업지역에 저촉됩니다.
- 규제. 도시지역·가축사육제한구역에 포함되며, 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 1989.12.25. 사용승인된 건물이고 차량 출입이 다소 어려운 데다 전세권·점유관계·공유지분 확인이 겹쳐 일반 주거물건보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 확인. 김병문 전세권 45,000,000원의 존속 여부, 배당요구 여부, 실제 점유 여부와 매수인 인수범위를 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
- 점유자 3명 계약 확인. 최무순·김점중·김익기의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 부분과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 지분 매각범위 확인. 경매개시결정은 오정희 지분을 대상으로 기재돼 있습니다. 건물·토지 전체인지 3분의 1 지분인지 매각목록과 물건명세서를 대조하세요.
- 가압류 적용범위 확인. 현대카드 가압류는 오희문 지분에 설정돼 있습니다. 이번 매각에서 해당 지분이 포함되는지 확인 전에는 인수 위험을 배제하지 마세요.
- 일괄매각 범위 확인. 건물·토지와 제시외 구조물(1-1)이 포함되므로 각 목록의 지분, 면적, 경계와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 진입·주차 확인. 감정평가상 차량 출입이 다소 어렵다고 기재돼 있으므로 실제 도로 폭, 진입권, 주차 가능 여부를 현장 확인하세요.
- 시세 조사. 최근 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 수리비를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구신청·전입세대열람을 직접 확인한 뒤 인수액 상한을 확정하세요.
맺으며 — “34% 할인”보다 인수범위가 먼저다
이 물건은 감정가 52,256,200원에서 17,924,000원까지 내려왔지만, 최저가 34.3%라는 숫자만으로 접근할 사건이 아닙니다. 매각물건명세서가 김병문 전세권 45,000,000원의 인수를 명시하고 있고, 현재 회차 배당을 적용하면 전세권 미배당액만 27,798,632원입니다. 최저가와 합친 실질취득 최소 추정은 45,722,632원이며, 여기에 보증금이 확인되지 않은 점유자 세 명의 부담이 더해질 수 있습니다.
또한 경매개시결정은 오정희 지분을 대상으로 기재된 반면 가압류는 오희문 지분에 설정돼 있어, 실제 매각지분과 권리 인수범위를 확정하지 않으면 낙찰 후 소유관계조차 복잡해질 수 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트를 검증하기 어렵습니다. 결론은 가격보다 권리와 지분을 먼저 확정해야 하는 고난도 물건입니다. 전세권·점유자·매각지분 가운데 하나라도 원문 확인이 되지 않는다면 입찰을 보류하는 판단이 타당합니다.
