53,900,000원
인천지방법원 2023타경5283. 인천 미추홀구 주안동 석촌빌라 3층 301호, 전용 42.05㎡ 다세대주택입니다. 말소기준은 2016년 12월 20일 남인천신용협동조합의 채권최고액 26,000,000원 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 미추홀구 압류는 매각으로 소멸하며, 조사된 전입자 천은균의 전입일도 2022년 4월 29일로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
가격만 놓고 보면 감정가 110,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 53,900,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 거래 평균과 최신 거래가 모두 85,000,000원이므로 최저가는 최근 시세의 63.4%입니다. 다만 최근 거래 평균이 과거 거래보다 13.3% 낮아진 하락 추세이고, 10세대 규모의 1992년 준공 다세대라는 점까지 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경5283 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안중로38번길 36, 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 42.05㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 이복임 (2023.05.09. 협의분할에 의한 상속, 2023.10.10. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천신용협동조합 / 11,159,248원 |
| 말소기준권리 | 2016.12.20. 남인천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 26,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
1995년 남동농업협동조합 근저당과 2015년 농협은행 근저당, 2016년 신한은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2016년 12월 20일 남인천신용협동조합 근저당이며, 그 뒤에 접수된 임의경매개시결정과 미추홀구 압류는 매각으로 소멸합니다. 4회 유찰 시나리오에서 근저당 미배당액 464,398원이 생겨도 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않아 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
② 임차·점유관계 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 점유표시 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 천은균 | 302호 | 2022.04.29 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 천은균의 전입신고는 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없고, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 중복 계산 대상은 없습니다. 매수인 인수액은 0원으로 분석되지만, 점유표시가 302호라는 점은 아래의 호별배치 불일치 문제와 함께 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 시장은 하락 중
석촌빌라 동일면적 42.05㎡의 확인된 거래는 6건입니다. 최근 12개월 거래 5건의 평균과 2025년 11월 최신 거래는 모두 85,000,000원입니다. 현재 최저가 53,900,000원은 이 가격의 63.4%로 낮지만, 최근 거래 평균은 과거 거래보다 13.3% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 42.05㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2025.05 | 42.05㎡ | 2 | 88,000,000원 |
| 2025.04 | 42.05㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2025.02 | 42.05㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2024.12 | 42.05㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2021.08 | 42.05㎡ | 3 | 98,000,000원 |
| 전체 평균 | 42.05㎡ | 6건 | 87,166,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 |
| 1. 근저당 · 남인천신용협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,529,800원 |
현재 최저가에서는 남인천신용협동조합의 채권최고액 26,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 26,529,800원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당이 생겨도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 53,900,000원 | 26,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 37,730,000원 | 26,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 26,411,000원 | 25,535,602원 | 464,398원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층입니다.
- 입지. 인천석암초등학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재한 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 주안역이 있습니다.
- 도로. 북측과 서측에 폭 약 4m 및 3m의 포장도로가 각각 개설돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역이며 공시지가는 1,528,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 기본적인 전기·위생·급배수·난방설비가 있으며 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 환금성. 석촌빌라는 10세대, 1992.07.07. 준공이며 확인된 동일면적 거래는 6건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호별배치 원본 대조. 집합건축물대장 건축물현황도와 현관 외부표기의 301호·302호 위치를 직접 대조하세요.
- 점유세대 특정. 천은균이 조사된 302호가 건축물현황도상 어느 전유부분인지 확인하고 실제 명도대상을 특정하세요.
- 임차자료 보완. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 주민등록 전입세대 열람자료로 다시 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최저가는 최근 시세보다 낮지만 최근 거래 평균이 이전 거래보다 13.3% 하락했습니다.
- 수리·관리 상태 확인. 1992년 준공 다세대이므로 내부 상태와 공용부, 누수·난방·배관 상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건 특정은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준 이후의 전입과 압류로 구성돼 매수인 인수액이 0원이고, 최저가 53,900,000원도 최근 12개월 평균 85,000,000원의 63.4%로 낮습니다. 그러나 최근 가격은 이전 거래 대비 13.3% 하락했고, 단지는 10세대·1992년 준공의 다세대주택입니다.
무엇보다 감정평가가 집합건축물대장상 배치를 기준으로 이뤄진 반면 현관 외부표기와 호별 위치가 서로 다르고, 조사된 전입자는 302호로 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리상 인수 0원, 가격상 할인 구간, 그러나 301호·302호의 실제 위치와 점유세대 확인 전에는 입찰 보류입니다.
