인천지방법원 2023타경16948. 숭의동 진성투토펠리체 3층 310호, 전용면적 59.28㎡ 아파트입니다. 소유자 김민진은 2017년 1월 13일 매매를 원인으로 2019년 4월 5일 소유권이전 등기를 마쳤고, 같은 날 농협은행 앞으로 채권최고액 190,320,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 경매를 신청한 채권자도 농협은행이며 청구금액은 150,403,995원입니다.
권리분석의 기준은 2018년 8월 10일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 농협은행 근저당권과 한국씨티은행·하나은행의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기에는 2019년 4월 8일 중소기업은행 1번 근저당권에 대한 일부포기 말소 표시가 있으나, 현재 배당표는 해당 근저당권을 선순위 권리로 반영하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경16948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 인주대로11번길 42, 3층 310호 (숭의동, 진성투토펠리체) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.28㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 김민진 (2017.01.13 매매, 2019.04.05 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 89,180,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 150,403,995원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 단지규모 / 사용승인 | 42세대 / 2018.08.06 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2018년 8월 10일 중소기업은행 근저당권입니다. 2020년 설정된 한국씨티은행 가압류 63,056,100원과 하나은행 가압류 5,938,355원은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 농협은행 근저당권과 농협은행이 신청한 임의경매개시결정도 매수인이 승계하지 않습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최월주 | 2019.04.30 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
최월주의 전입일은 2019년 4월 30일로 말소기준권리 설정일인 2018년 8월 10일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요하지만, 이는 배당 순위와 명도 협의에 관한 문제이며 매수인 보증금 승계로 이어지는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 가격 여유는 크지만 하락 추세를 반영해야 한다
진성투토펠리체 전용 59.28㎡ 안팎의 확인된 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 250,833,333원이지만, 2022년의 300,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025년 6월의 230,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가도 모두 230,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 59.31㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2023.09 | 59.28㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 2023.05 | 59.28㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 2022.07 | 59.31㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2022.07 | 59.31㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2021.10 | 59.88㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 250,833,333원 |
매수인 인수가 없으므로 현재 회차의 실질취득액은 89,180,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래가 230,000,000원의 38.8%입니다. 가격상 간격은 분명하지만, 최근 거래는 과거 거래보다 9.8% 낮아진 흐름입니다. 최근 12개월 표본도 1건뿐이므로, 과거 전체 평균만 보고 가격을 높여 잡는 방식은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,005,240원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 12,600,000,000원 | 87,174,760원 |
| 2. 근저당 · 농협은행 | 190,320,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국씨티은행 | 63,056,100원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나은행 | 5,938,355원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 중소기업은행 선순위 근저당권에 배당되고, 농협은행과 후순위 가압류권자는 배당받지 못하는 가정입니다. 총 미배당액 12,772,139,695원은 채권자의 미회수액이며 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부와 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 3층 310호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 숭의역 북동측 인근으로, 주위에 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 있습니다. 건물 북측과 서측으로 도로가 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·난방·주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 2필지 일단의 토지이며 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 속합니다. 공시지가는 1,858,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2018년 사용승인된 42세대 소규모 단지로, 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건이고 최근 가격 추세는 -9.8%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 최월주의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 현재 실제 점유 여부를 매각물건명세서 및 현황조사 원본으로 대조하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 점유 중이라면 인도명령과 이사 협의에 필요한 비용과 기간을 고려해야 합니다.
- 근저당 말소 내역 확인. 2019년 4월 8일 중소기업은행 근저당권 일부포기 말소 등기의 정확한 효력과 공동담보 범위를 최신 등기부로 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 250,833,333원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 230,000,000원을 가격 기준으로 우선하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -9.8%이므로 내부 수리비와 매도 기간을 반영해 응찰 상한을 보수적으로 정하세요.
- 소규모 단지 환금성. 42세대 단지는 매수 수요와 거래 빈도가 제한될 수 있으므로 실거주 수요와 임대 수요를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 미납 공과금 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 배당 변동 요인. 당해세와 임차인 최우선변제 가능성은 예상배당에 반영되지 않았으므로 법원 기록을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 확인 뒤 판단
이 물건은 임차인 최월주의 전입이 말소기준권리보다 늦고, 후순위 근저당권·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸해 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 89,180,000원이며, 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 230,000,000원의 38.8%에 해당합니다.
다만 이 가격은 이미 3회 유찰된 결과입니다. 최근 거래 추세가 -9.8%이고, 최근 12개월 거래 표본은 1건이며 단지 규모는 42세대입니다. 권리상 인수 위험이 낮다는 사실과 환금성이 좋다는 판단은 별개입니다. 권리분석은 합격이지만, 실제 입찰 여부는 임차인 점유·내부 상태·관리비와 소규모 단지의 매도 가능성을 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
