최저가는 감정가의 56%, 그러나 선순위 전입자의 보증금이 미상이다 — 무안 용정리 농어촌주택

광주지방법원 2025타경511. 전라남도 무안군 현경면 용정리 616-3의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 조적조 슬래브지붕 단층이며 농어촌주택으로 이용 중입니다. 토지는 전 731.0㎡이고, 계획관리지역·자연취락지구에 속합니다. 최저매각가는 69,365,000원으로 감정가 123,866,050원의 56%까지 낮아졌습니다.

하지만 이 사건은 할인율보다 점유관계 확인이 우선입니다. 김창완의 전입일은 2013.08.06.로 말소기준권리인 광주어룡신용협동조합 근저당권 설정일 2022.11.04.보다 빠릅니다. 다만 점유 부분·용도·보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 미상이라 단정적인 대항력 판정이나 인수금 계산은 불가능합니다. 따라서 실질취득가는 현재 최저가 69,365,000원이 아니라 69,365,000원에 확인되지 않은 인수액을 더한 금액으로 보아야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 미확정

등기부상 현재 핵심 권리는 2022.11.04. 설정된 광주어룡신용협동조합의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 2025.09.25. 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 1996년·2003년·2012년에 설정됐던 근저당권과 과거 가압류·경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다.

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 실제 조사된 임차인은 2명입니다.

② 가격 비교 — 감정가의 56%만으로 싸다고 판단할 수 없다

이 사건의 현재 최저매각가는 69,365,000원으로 감정가 123,866,050원의 56%입니다. 다만 동일하거나 유사한 농어촌주택의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.

더구나 김창완의 보증금이 확인되지 않았으므로 매수인의 실질취득가는 최저가 + 인수액입니다. 인수액이 발생하면 감정가 대비 56%라는 표면 할인율과 실제 취득비용 사이의 차이가 커질 수 있습니다. 입찰가격 판단은 반드시 임대차계약서, 전입세대 열람, 점유관계 및 보증금 확인 후 다시 계산해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 69,365,000원 가정)

배당모형은 근저당권 채권최고액 180,000,000원을 기준으로 하며, 신청채권자의 청구액은 195,611,848원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 김창완의 미상 보증금은 반영되지 않았습니다. 따라서 배당모형상 매수인 인수 0원이라는 수치를 실제 권리분석의 확정 인수액으로 사용할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 조적조 슬래브지붕 단층 건물로 농어촌주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
• 주위환경. 현경면 용정리 신촌마을 남측 인근으로 단독주택과 농경지가 혼재하는 순수 농경지대입니다.
• 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 토지. 전 731.0㎡, 평지의 가로장방형이며 소로에 한 면이 접합니다. 공시지가는 19,500원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 진입표면구역과 장애물제한표면구역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
• 환금성. 실거래 비교값이 확인되지 않고 농경지와 단독주택이 혼재한 지역이므로, 현장 수요와 매도 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 김창완 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 전입 유지 여부, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하고 예상 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 장영식 점유 확인. 말소기준 후 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유 부분과 명도 대상 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 수목의 위치·수량·소유관계, 매각대상 포함 여부를 매각물건명세서와 현황도면으로 대조해야 합니다.
• 원상회복 가능성 확인. 1996.05.16. 주거시설 목적 전용허가의 범위와 현재 건부지 이용이 일치하는지, 원상회복명령 대상과 예상 비용을 관계기관에 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 광주어룡신용협동조합 근저당권의 공동담보 범위인 용정리 616-3과 616-30의 매각·배당 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구와 진입표면·장애물제한표면·가축사육제한 규제가 증축, 재축 또는 용도변경에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 실거래 조사. 감정가 대비 56%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고 인근 농어촌주택과 토지의 최근 거래 및 매물가격을 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 인수액이 먼저다”

이 물건은 감정가 123,866,050원에서 두 차례 유찰되어 69,365,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 56%이지만, 말소기준권리보다 앞서 전입한 김창완의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가는 확정되지 않았습니다. 제시외 건물·수목의 일괄매각과 원상회복명령 가능성까지 더하면, 현재 단계에서 가격 메리트를 단정하는 것은 위험합니다.

등기권리는 소멸하지만 점유 위험은 남습니다. 김창완의 임대차와 보증금, 전용허가 범위 및 원상회복 가능성을 확인해 인수액과 추가 비용을 숫자로 확정한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있습니다. 이 사건의 결론은 “최저가는 낮아졌지만 실질취득가는 아직 미정”입니다.