33,411,000원
인천지방법원 2023타경541246. 인천검단일반산업단지 안에 위치한 인천표면처리센터공장동 6층 629호 관련 임의경매입니다. 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)과 지원시설(기숙사)로 기재되어 있고, 건물은 2017년 3월 10일 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 8층 건물입니다. 소유자인 보름테크주식회사는 2017년 4월 28일 거래가액 688,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2018년 6월 11일 설정된 중소기업은행 근저당권 852,000,000원입니다. 이보다 앞선 국민은행 근저당권은 같은 날 해지·말소됐고, 현재 남아 있는 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 배당 가정상 낙찰자가 인수할 등기상 권리는 0원입니다. 문제는 권리의 존속보다 왜 9번이나 유찰됐는지, 그리고 실제 공장 사용·점유 상태가 어떠한지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경541246 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가람로 14, 6층 629호 (오류동, 인천표면처리센터공장동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) 및 지원시설(기숙사) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지상 8층 내 6층 · 사용승인 2017.03.10 |
| 소유자 | 보름테크주식회사 (2017.04.28 거래가액 688,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 828,000,000원 / 33,411,000원 (9회 유찰·감정가 대비 4.04%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 852,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017년 국민은행 근저당권 936,000,000원은 2018년 6월 11일 해지돼 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 중소기업은행 근저당권 852,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 인천광역시 압류, 인천광역시 서구 압류, 국민건강보험공단 압류, 국세 압류, 경매개시결정 및 인천지방검찰청 관련 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 등재자 6명, 인수는 0원
보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 없으며, 조사상 등재자는 6명입니다. 모든 등재일이 2018년 6월 11일 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 배당 가정상 낙찰자가 인수할 임차보증금은 0원입니다.
| 성명 | 점유·사용 | 등재일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정은 | 일부 · 상가건물임대차현황서 등재 | 2018.07.03 | 20,000,000원 / 월 4,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HAIDAR T***** | 외국인체류확인서 등재 | 2018.07.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신명철 | 기숙사 주민등록 등재 | 2022.01.04 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HASSAN M***** | 외국인체류확인서 등재 | 2022.05.04 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ANEES M***** | 외국인체류확인서 등재 | 2022.05.04 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| MAHMOOD O***** | 외국인체류확인서 등재 | 2022.11.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·유찰 — 감정가 4.04%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 33,411,000원으로 감정가 828,000,000원의 4.04%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 수치가 확인되지 않으므로, 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 감정가 4.04% | 33,411,000원 | 32,409,602원 | 819,590,398원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 2.82% | 23,387,700원 | 22,566,721원 | 829,433,279원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 1.98% | 16,371,389원 | 15,676,704원 | 836,323,296원 | 0원 |
유찰이 거듭돼도 매수인 인수액은 0원으로 유지되지만, 신청채권자의 미배당액은 커집니다. 9회 유찰 자체가 시장의 강한 수요 부족 신호이므로, 입찰가는 감정가 할인율이 아니라 공장 사용 가능성, 설비 적합성, 업종 제한, 관리·운영비와 재매각 가능성을 기준으로 산정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,411,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,001,398원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 852,000,000원 | 32,409,602원 |
| 근저당 미배당 | - | 819,590,398원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 32,409,602원이 중소기업은행에 배당되고 819,590,398원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 확인되면 우선 차감돼 근저당권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 인천표면처리센터공장동 내 공장(지식산업센터)이며, 감정 이용상태에는 지원시설인 기숙사도 함께 기재돼 있습니다.
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 인천검단일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 중·소규모 공장이 주를 이루는 산업단지입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측으로 폭 약 25m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화설비, 화물용 승강기와 주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 공장용지, 일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 일반산업단지, 성장관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 841,400원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 감정 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도·외관·탐문을 기준으로 확인됐습니다.
- 환금성. 공장·지식산업센터라는 제한된 용도와 9회 유찰 이력상 일반 주거용 부동산보다 매수층이 좁고 재매각 기간이 길어질 가능성을 우선 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위 확인. 대표 주소는 629호이지만 감정 이용상태에는 629호 외 2개 호수가 기재돼 있습니다. 매각목록과 감정평가서 원문에서 일괄매각 범위와 각 호수의 용도를 대조해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 상가건물임대차현황서, 외국인체류확인서와 주민등록에 총 6명이 등재돼 있습니다. 인수는 없더라도 공장과 기숙사별 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 2023-02677-001의 진행 여부와 법원경매 절차의 관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 배당 확인. 중소기업은행 근저당권의 공동담보인 기숙사동 531호·532호의 매각 및 배당 결과를 확인해야 실제 채권 잔액을 판단할 수 있습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 관련 압류가 5건 존재합니다. 당해세 여부와 금액을 확인해 실제 배당표 변동 가능성을 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 할인율이 아니라 동일 산업단지·동일 용도 공장 호실의 거래·임대 조건, 업종 적합성 및 재매각 가능성으로 입찰 상한을 산정해야 합니다.
- 현장 내부 확인. 감정 당시 폐문 상태였으므로 내부 구조, 설비 상태와 실제 공장 사용 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4.04%의 가격보다 9회 유찰의 이유가 중요하다”
권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사상 등재자 6명도 모두 말소기준 이후에 등재돼 낙찰자의 실질취득액은 최저가와 같은 33,411,000원, 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건은 감정가 대비 할인율만 보고 접근할 대상이 아닙니다. 공장·지식산업센터라는 제한된 용도, 9회 유찰, 공매공고, 공동담보, 여러 점유자와 현장 내부 미확인 요소가 겹쳐 있습니다. 최근 실거래 비교값 없이 최저가가 싸다고 평가할 수 없으며, 매각대상 범위와 실제 사용 가능성을 확인하지 못하면 낮은 낙찰가보다 높은 처분 난도가 남습니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인, 환금성과 현장 검증은 필수라는 결론입니다.
