인수 0원이어도 ‘감정가의 11.76%’만 보고 싸다고 할 수 없다 — 소래역로 227호

인천지방법원 2024타경4409. 인천 남동구 논현동 소래포구종합어시장 건물의 2층 227호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 유흥주점이고, 감정평가 당시 226호·227호·228호의 3개 호수가 일체로 이용된 것으로 조사됐습니다. 이 때문에 등기상 227호 한 칸만 낙찰받는다고 해서 곧바로 독립된 영업공간으로 사용할 수 있다고 단정하기 어렵습니다. 현장에서는 폐문 상태였고 이해관계인이 부재해, 건축물현황도를 근거로 평가됐다는 점도 함께 봐야 합니다.

권리관계의 기준은 2016년 4월 18일 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 924,000,000원이며 본건과 226호·228호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인 한동규의 전입일도 2022년 9월 2일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 기록상 대항력은 없고, 매수인이 떠안을 임차보증금도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준권리는 2016년 4월 18일 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 2016년 5월 20일 윤정은 명의의 후순위 근저당권은 2017년 7월 6일 말소됐고, 2017년 8월 2일의 가압류도 2020년 12월 2일 취소결정에 따라 말소됐습니다. 2024년 이후 설정된 국민은행·관리단· 케이비국민카드·신용보증기금의 가압류와 남동구 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

한동규의 전입일은 말소기준권리인 2016년 4월 18일보다 늦은 2022년 9월 2일이므로, 기록상 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 임차인의 점유부분이 경매대상인 227호가 아니라 226호로 기재돼 있고, 감정평가에서는 3개 호수가 일체로 이용됐다고 조사됐습니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 11.76%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가 456,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 53,648,000원입니다. 낙찰자가 떠안을 권리금액이 0원이므로 권리 인수만 놓고 계산한 실질취득액도 53,648,000원입니다. 그러나 이 수치가 감정가의 11.76%라는 사실은 감정가 대비 낙찰가율일 뿐, 실제 시장가보다 저렴하다는 증거는 아닙니다.

이 물건은 일반 주거용이 아니라 유흥주점으로 이용된 근린시설이고, 한 개 호실이 아니라 3개 호수가 통합된 상태로 평가됐습니다. 따라서 개별 227호의 독립적 임대·매매 가능성과 원상분리 비용을 확인하지 않은 채 “4.56억짜리를 5,364.8만원에 산다”고 해석하면 안 됩니다. 반복 유찰 자체가 권리 외의 사용성·수요·환금성 검토가 필요하다는 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 53,648,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 52,282,336원이 1순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 1,187,369,080원 중 52,282,336원이 배당돼 미배당액은 1,135,086,744원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 소래포구역 남동측 인근으로 음식점 등 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 아파트가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 경사지붕 3층 건물로 위생·상하수도·승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지이며 북측과 남서측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 5,271,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하고 토지거래계약 허가구역이 포함돼 있습니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주거용이 아닌 유흥주점이며 개별 227호가 226호·228호와 통합 이용돼, 일반적인 독립 호실보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 3개 호수 경계 확인. 226호·227호·228호 사이의 벽체, 출입구, 전기·수도·소방·배기설비 연결 상태를 직접 확인하세요.
• 점유 범위 확인. 한동규는 226호 임차인으로 기재돼 있습니다. 227호까지 실제로 사용하거나 점유하는지 현황조사 원본과 현장을 대조해야 합니다.
• 독립 사용 가능성. 227호 단독으로 출입·영업·임대할 수 있는지, 통합시설을 분리할 경우 필요한 공사 범위를 확인하세요.
• 관리단 채권 확인. 소래포구종합어시장관리단의 30,451,630원 가압류가 있으므로 관리비·관리단 채무와 공용부분 체납 내역을 확인하세요.
• 압류 세액 확인. 남동구 압류가 2024년 10월 17일과 2025년 7월 18일 등기돼 있으므로 실제 조세채권과 배당 순위를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 11.76%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물 유사 용도 호실의 임대료·매매가와 원상분리 비용을 조사하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경·매각 결과를 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 ‘호실의 사용성’

이 물건은 말소기준권리가 명확하고 조사된 임차인이 후순위라 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 보면 복잡한 선순위 임차권이나 인수형 권리는 없습니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 4.56억이 6회 유찰돼 5,364.8만원까지 내려왔지만, 유흥주점 용도와 3개 호수 통합 이용, 226호로 기재된 임차인의 실제 점유 범위가 확인되지 않은 상태에서는 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.

낙찰의 핵심은 등기부보다 현장에 있습니다. 227호를 독립적으로 사용할 수 있는지, 분리 공사가 필요한지, 임차인의 점유가 227호까지 이어지는지, 관리단·조세 관련 추가 비용이 얼마인지가 확인돼야 적정 입찰가가 나옵니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.