인천지방법원 2024타경7941. 주안동 한스첼라타워 6층 601호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 16회 유찰로 최저가가 1,022,000원까지 내려갔다는 사실이 아니라, 말소기준보다 앞선 임차인 권리입니다. 김도영은 2022.03.11. 전입·점유, 2022.02.17. 확정일자를 갖고 보증금 334,000,000원으로 2024.03.20. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 회차 배당 가정에서는 김도영에게 603,604원만 배당되고 333,396,396원이 매수인 인수로 남습니다.
따라서 이 사건에서 최저가 1,022,000원을 최근 시세와 직접 비교하면 판단이 왜곡됩니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가를 훨씬 초과하므로, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 총 부담은 보증금 수준으로 수렴합니다. 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 334,000,000원입니다. 이는 최신 거래 250,000,000원과 최근 12개월 평균 250,000,000원보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경7941 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안로56번길 10, 6층601호 (주안동, 한스첼라타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 전용 83.757㎡ · 철근콘크리트구조 11층 건물 중 6층 601호 |
| 소유자 | 백상훈 · 2022.03.11. 소유권이전 · 거래가액 334,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 1,022,000원 (16회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김도영 / 334,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2022.11.10. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 뒤의 국 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인은 별도로 봐야 합니다. 김도영의 전입·점유일 2022.03.11.은 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2022.02.17.입니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 주택임차권등기가 명시되어 있어, 미배당 보증금 인수 위험을 제거할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도영 6층 601호 83.757㎡ 전부 | 2022.03.11 | 334,000,000원 | 2022.02.17 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당 인수 |
| 홍미진 | 2022.05.23 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
김도영은 보증금·전입·확정일자·배당요구가 확인되는 핵심 임차인입니다. 반면 홍미진은 2022.05.23. 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 홍미진을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 김도영의 주된 인수 위험 외에 홍미진 관련 권리관계가 별도로 남아 있다는 점도 입찰 전 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 3.34억을 비교해야 한다
한스첼라타워의 최근 12개월 거래는 2025.09. 전용 84.77㎡, 10층에서 250,000,000원으로 확인되며 최근 12개월 평균도 250,000,000원입니다. 전체 9건 평균 310,222,222원은 2022년 339,000,000원대 거래와 2023년 311,000,000원~313,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 비중을 낮춰야 합니다. 최근 12개월 가격은 이전 거래 대비 -23.6%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 84.77㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2025.09 | 84.77㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2023.12 | 84.58㎡ | 4 | 313,000,000원 |
| 2023.12 | 84.77㎡ | 5 | 311,000,000원 |
| 2023.12 | 83.73㎡ | 8 | 312,000,000원 |
| 2022.08 | 84.58㎡ | 7 | 339,000,000원 |
| 2022.03 | 84.58㎡ | 9 | 339,000,000원 |
| 2022.02 | 83.76㎡ | 8 | 339,000,000원 |
| 2022.02 | 84.77㎡ | 10 | 339,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 250,000,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 0.4%에 불과하지만, 이 수치는 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 낙찰가 1,022,000원에 미배당 인수액 333,396,396원이 붙는 구조라 실질취득 부담은 보증금 수준인 약 334,000,000원입니다. 따라서 실질취득 기준으로 보면 최근 12개월 평균 250,000,000원과 최신 거래 250,000,000원보다 높은 가격대입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,022,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 418,396원 |
| 1. 임차인 김도영 보증금 | 334,000,000원 | 603,604원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 778,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김도영 | 334,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정상 김도영 보증금의 미배당액은 333,396,396원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 418,396원, 김도영 배당은 603,604원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 증가
| 회차 | 매각가 | 김도영 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 16회 유찰 | 1,022,000원 | 603,604원 | 333,396,396원 |
| 17회 유찰 시 | 715,400원 | 302,523원 | 333,697,477원 |
| 18회 유찰 시 | 500,779원 | 91,765원 | 333,908,235원 |
이 표가 이 사건의 본질입니다. 16회에서 18회로 갈수록 최저가는 1,022,000원에서 500,779원으로 낮아지지만, 김도영 보증금 인수액은 333,396,396원에서 333,908,235원으로 증가합니다. 즉 추가 유찰을 기다려도 실질취득 부담이 의미 있게 낮아지는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 주안1동행정복지센터 서측 인근이며, 주변은 중·소규모 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 다가구주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 11층 건물이며 본건은 6층 601호입니다.
- 도로·설비. 동측으로 약 6M 포장도로에 접하며 상·하수도, 급배수, 도시가스, 화재탐지, 승강기 및 난방시설이 되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 방화지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 한스첼라타워의 확인된 총 세대수는 5세대이고, 최근 거래는 2025.09. 250,000,000원입니다. 최근 12개월 가격은 이전 거래보다 23.6% 낮아진 흐름입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가를 시세로 착각하지 말 것. 이 사건의 가격 기준은 1,022,000원이 아니라 대항력 보증금을 포함한 실질취득 약 334,000,000원입니다.
- 김도영 권리 원본 대조. 전입·점유 2022.03.11., 확정일자 2022.02.17., 임차권등기 2024.03.20., 보증금 334,000,000원의 연결관계를 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 김도영의 관계인 동일성 확인. 임차권자와 경매개시결정 채권자가 동일인이므로 계약·채권관계가 실제로 어떻게 구성돼 있는지 원문서 확인이 필요합니다.
- 홍미진 확인. 2022.05.23. 전입이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 별도 인수위험 여부를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 250,000,000원이고 추세가 -23.6%이므로 과거 전체 평균 310,222,222원을 현재 시세 기준으로 과신하면 안 됩니다.
- 배당 가정 검증. 현재 표는 매각가 1,022,000원 가정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “102만원짜리 경매”가 아니라 “3.34억 인수형”
이 사건은 최저가만 보면 극단적으로 싸 보입니다. 감정가 308,000,000원에서 16회 유찰돼 1,022,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석을 거치면 결론은 정반대입니다. 김도영의 보증금 334,000,000원이 낙찰가를 압도하고, 현재 회차에서 333,396,396원이 매수인 인수로 남습니다. 낙찰가가 더 낮아지면 그만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 334,000,000원 수준에 머뭅니다.
그런데 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 250,000,000원이고, 가격 추세는 -23.6%입니다. 여기에 16회 유찰, 확인 세대수 5세대, 홍미진의 대항력 가능·미상 위험까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸서 접근할 사건”이 아니라, “대항력 보증금 인수 때문에 실질취득이 최근 시세를 웃도는 고위험 사건”으로 보는 것이 맞습니다.
