인천지방법원 2024타경11117. 청라 엑슬루타워 103동 26층 2604호 아파트입니다. 감정가 649,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 454,300,000원입니다. 말소기준은 2013.06.03. 설정된 국민은행 근저당권이고, 현 등기상 그 이후의 경매개시결정과 김승훈 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서 확인되는 문숙녀의 전입일은 2024.03.29.입니다. 말소기준권리보다 훨씬 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력이 없는 점유자의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경11117 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 중봉대로586번길 22, 103동 26층2604호 (청라동,청라 엑슬루타워) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 110.22㎡ · 55층 건물 내 26층 |
| 소유자 | 이종숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 649,000,000원 / 454,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 2013년 국민은행 근저당이 기준
핵심 기준은 2013.06.03. 국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 390,600,000원이고 이후 변경등기를 거쳐 2020.12.22. 채권최고액 223,300,000원으로 변경된 등기가 남아 있습니다. 현재 경매와 관련된 2024.08.16. 김종섭의 강제경매개시결정, 2024.09.03. 국민은행의 임의경매개시결정, 2024.04.01. 김승훈 근저당은 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문숙녀 | 2024.03.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인으로 확인되는 점유자는 1명입니다. 보증금·확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 73.1%
청라 엑슬루타워의 비교 표본은 전용 110.22㎡를 중심으로 한 최근 거래 12건이며, 최근 12개월 평균은 621,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.04. 610,000,000원, 표본 최저는 550,000,000원, 최고는 665,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 102.62㎡ | 55 | 610,000,000원 |
| 2026.03 | 110.22㎡ | 15 | 599,000,000원 |
| 2026.03 | 110.22㎡ | 37 | 644,000,000원 |
| 2026.03 | 110.22㎡ | 13 | 620,000,000원 |
| 2026.02 | 102.62㎡ | 18 | 550,000,000원 |
| 2026.02 | 110.22㎡ | 20 | 665,000,000원 |
| 2026.02 | 110.22㎡ | 35 | 647,000,000원 |
| 2026.01 | 110.22㎡ | 34 | 640,000,000원 |
| 2026.01 | 102.62㎡ | 12 | 609,000,000원 |
| 2026.01 | 102.62㎡ | 12 | 609,000,000원 |
| 2025.12 | 110.22㎡ | 19 | 633,000,000원 |
| 2025.12 | 110.22㎡ | 19 | 633,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 621,583,333원 |
현재 최저매각가 454,300,000원은 최근 12개월 평균의 73.1%입니다. 최신 거래 610,000,000원과 최근 12개월 평균 621,583,333원보다 모두 낮습니다. 감정가 649,000,000원에서 한 차례 유찰되어 감정가의 70% 구간까지 내려온 만큼, 현재 회차에는 가격 여유가 분명히 생긴 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 454,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,943,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 390,600,000원 | 390,600,000원 |
| 3. 근저당 · 김승훈 | 9,000,000원 | 9,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 김종섭 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사 국민은행 | 45,000,000원 | 2,757,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 489,600,000원 중 447,357,000원이 배당되고 42,243,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 그러나 이 미배당은 매수인 인수액으로 계산되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 과거 임차권·등기 이력 체크
등기에는 김승훈 명의의 주택임차권이 2019.02.20. 등기된 이력이 있습니다. 임차보증금은 260,000,000원, 임대차계약일자는 2016.11.30., 주민등록일자는 2016.12.21., 점유개시일자는 2016.12.23., 확정일자는 2016.12.02.였습니다. 다만 이 임차권은 2019.03.18. 말소되어 현재 존속하는 임차권이 아닙니다.
김승훈은 이후 2024.04.01. 채권최고액 9,000,000원의 근저당권자로 다시 등기되어 있으며, 이 근저당은 2013.06.03. 말소기준권리보다 뒤이므로 현재 경매에서 매각으로 소멸합니다. 과거 임차권 이력과 현재 근저당은 구분해서 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 초은중학교 북서측 인근이며, 주변은 대단지 아파트·학교·공원·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 55층 건물 내 26층 2604호로, 급배수·위생·난방·승강기·소화설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 2,923,000원/㎡입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 청라 엑슬루타워는 616세대, 2011.11.25. 준공이며 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.2회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 문숙녀 점유 형태 확인. 대항력은 없지만 보증금·계약관계가 확인되지 않았으므로 현황과 명도 협의 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 현재 최저가 기준으로 판단. 1회 유찰 후 최저가는 454,300,000원이며 최근 12개월 평균 대비 73.1%입니다. 감정가가 아니라 실제 낙찰 예상가를 중심으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 시나리오에는 42,243,000원의 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 과거 임차권 오해 금지. 김승훈의 260,000,000원 주택임차권은 2019.03.18. 이미 말소됐습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하고 보증금 미상 점유관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “한 번 유찰되면서 가격이 권리를 따라왔다”
이 물건은 말소기준이 명확하고, 현재 확인된 점유자도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 배당표상 채권자 미배당은 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석에서 가장 큰 불확실성은 보증금이 확인되지 않은 현 점유자의 실제 점유관계와 명도입니다.
가격은 신건 때와 상황이 다릅니다. 감정가 649,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 454,300,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 621,583,333원의 73.1%입니다. 최신 거래 610,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 권리 부담은 낮고 현재 회차에는 가격 여유도 생긴 물건으로 볼 수 있습니다. 다만 실제 응찰가는 26층의 개별 상태와 현 점유관계를 확인한 뒤 결정하는 것이 핵심입니다.
