인천지방법원 2024타경11964. 인천 미추홀구 주안동 1004-5의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 219.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 목록 건물의 대지와 일부 주차장으로 이용되고 있습니다. 감정평가상 건물은 위락시설·제2종근린생활시설·창고 등으로 이용 중이고, 1·2층은 노래방으로 점유 사용 중입니다.
등기상 핵심은 2016년 4월 27일 설정된 전북은행 채권최고액 360,000,000원 근저당입니다. 이것이 말소기준이고, 이후 동부주류 240,000,000원 근저당과 전북은행 460,000,000원 근저당, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 반면 현장·사용관계에서는 임대관계가 미상이고 실제 영업 점유가 확인되므로 등기상 인수와 별개로 점유관계 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경11964 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1004-5 · 경원대로851번길 19 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 위락시설·제2종근린생활시설·창고 등 이용 |
| 토지 | 219.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김영찬 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,377,321,380원 / 674,886,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 177,034,181원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 남인천농업협동조합·농업협동조합중앙회 근저당과 과거 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 소유권은 2016년 김영찬에게 이전됐고 같은 날 전북은행 근저당 360,000,000원이 설정됐습니다. 이후 2023년 동부주류 240,000,000원, 전북은행 460,000,000원 근저당이 추가됐으며, 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 2회 유찰로 감정가의 49%
감정가는 1,377,321,380원, 현재 최저매각가는 674,886,000원으로 두 차례 유찰된 상태입니다. 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 비율만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 674,886,000원 | 394,262,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 472,420,199원 | 594,704,003원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 330,694,139원 | 734,735,579원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 후순위 담보권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 이 사건에서 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 가격 하락은 채권자 배당부족 확대와 연결되지만 매수인의 등기상 인수액을 증가시키지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 674,886,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,148,860원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사동부주류 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 460,000,000원 | 65,737,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 담보채권 1,060,000,000원 중 665,737,140원이 배당되고, 394,262,860원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 위락시설·제2종근린생활시설·창고 등으로 이용 중이며, 1·2층은 노래방으로 점유 사용 중입니다.
- 위치. 인천광역시 미추홀구 주안동 ‘석바위사거리’ 북서측 인근으로, 주위는 위락·숙박시설·주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치해 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 219.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 세로장방, 소로한면이며 공시지가는 2,526,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 구조. 벽돌구조·경량철골구조 철근콘크리트·기타지붕 2층 건물 및 1층 부속건물로, 외벽은 적벽돌 쌓기·석재붙임 등 마감, 창호는 컬러알미늄샷시입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 1·2층 노래방 점유 사용 중이고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 건축물대장상 무단증축 등재 내용과 제시외 건물 6㎡·12㎡의 현황을 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없습니다.
- 배당 구조. 현재 회차 기준 후순위 전북은행 근저당에서 394,262,860원의 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 휴게실 6㎡ 및 계단실 12㎡ 제시외 건물이 함께 매각되는 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 실제 점유·이용상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 물건 자체 확인이 더 중요하다
등기만 보면 구조는 명확합니다. 2016년 전북은행 근저당이 말소기준이고 이후 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 물건은 아파트처럼 권리만 보고 끝낼 수 있는 유형이 아닙니다. 근린시설 + 토지이고, 실제 1·2층이 노래방으로 사용 중이며 임대관계는 미상입니다. 여기에 건축물대장상 위반건축물(무단증축)까지 기재돼 있습니다.
감정가 1,377,321,380원에서 2회 유찰돼 674,886,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 자료가 없는 만큼 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 사건은 “등기상 인수 0원”이라는 장점보다 실제 점유·위반건축물·상업용 부동산의 이용 가능성을 얼마나 정확하게 확인하느냐가 더 중요한 물건입니다.
