1,023,120,000원
광주지방법원 2025타경512. 목포시 달동 ‘달동엠타운’ 1층 근린시설입니다. 등기상 대표 소재지는 101호이지만, 매각물건명세서상 101호·102호·103호·109호·110호·111호가 일괄매각되며, 여섯 호실은 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있습니다. 감정평가서상 경계벽 및 출입구 표시부분 등을 통해 구조상 독립성을 갖추고 있고 추후 복원이 가능한 것으로 평가됐지만, 실제 복원 범위와 비용은 입찰자가 별도로 확인해야 합니다.
권리 구조는 단순한 편입니다. 소유자 방은진이 2020.03.19. 거래가액 266,600,000원으로 소유권을 취득한 날, 꿀벌신용협동조합이 채권최고액 990,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 가압류 4건·압류 2건과 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경512 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1336-32 달동엠타운 제1동 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 전라남도 목포시 신항로276번길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점 · 현황 공실 |
| 일괄매각 범위 | 101호·102호·103호·109호·110호·111호 |
| 현황 구조 | 벽체 구분 없이 일체로 이용 중 · 구조상 독립성 및 추후 복원 가능 |
| 소유자 | 방은진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,827,000,000원 / 1,023,120,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 꿀벌신용협동조합 / 966,513,575원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 없음. 감정평가 당시 이용상태는 소매점이지만 현황은 공실이며, 임대관계는 미상입니다. 등기상 대항력 임차인이나 임차권등기는 확인되지 않아 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 공실 상태와 실제 점유자는 매각기일 이후에도 변동될 수 있으므로 현장 점유와 출입 상태를 다시 확인해야 합니다.
② 가격 해석 — 감정가 56%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 1,023,120,000원으로 감정가 1,827,000,000원보다 803,880,000원 낮고, 감정가의 56%입니다. 그러나 본건은 주거용 표준형 물건이 아니라 목포신항만·공장·근린생활시설이 혼재하는 산업단지 내 근린시설이며, 여섯 호실을 하나의 소매점으로 사용하다가 현재 공실인 상태입니다.
따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 유사한 대규모 근린시설의 실제 거래가격, 임대료, 공실기간, 관리비와 복원비용을 확인한 뒤 최저가 1,023,120,000원에 추가되는 비용까지 포함해 입찰가를 정해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56% | 1,023,120,000원 | 777,218,099원 |
| 3회 유찰 시 | 39.2% | 716,184,000원 | 1,081,084,739원 |
| 4회 유찰 시 | 27.44% | 501,328,799원 | 1,293,791,388원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,023,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,631,200원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 꿀벌신용협동조합 | 990,000,000원 | 990,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,550,686원 | 20,488,800원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,556,213원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 박승 | 102,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 코리아도시개발 주식회사 | 669,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 신고액 합계는 1,787,706,899원, 예상 배당액은 1,010,488,800원, 미배당액은 777,218,099원입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수로 연결되지 않으며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 관리비·이용 구조 — 권리보다 중요한 현장 비용
2025.10.15. 기준 여섯 호실의 미납관리비 합계는 60,259,370원입니다. 전액이 매수인에게 승계된다고 단정할 수는 없지만, 이 가운데 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로 관리주체를 통해 공용부분과 전유부분을 분리한 최신 내역을 확인해야 합니다.
| 호실 | 2025.10.15. 기준 미납관리비 |
|---|---|
| 101호 | 15,298,810원 |
| 102호 | 8,765,800원 |
| 103호 | 7,334,300원 |
| 109호 | 9,340,800원 |
| 110호 | 12,207,440원 |
| 111호 | 7,312,220원 |
| 합계 | 60,259,370원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 목포시 달동 소재 달동 제3호공원 남측 인근으로, 목포신항만·공장·근린생활시설 등이 혼재하는 산업단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 소매점으로 이용됐으나 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층·지상 10층 건물의 1층 근린시설로, 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측·서측은 왕복 2차선, 남측은 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일단의 장방형 평지인 주상용 건부지이며, 토지면적은 3,810㎡, 공시지가는 307,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·신항만건설예정지역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와 현황의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 101호·102호·103호·109호·110호·111호의 대지권, 출입구와 경계 표시, 각 호실별 공부를 원본으로 대조하세요.
- 벽체 복원 비용. 감정평가서상 복원 가능하다고 평가됐지만 실제 공사 범위, 소방·설비 변경, 행정절차와 비용을 확인하세요.
- 관리비 분리 확인. 미납관리비 60,259,370원 중 공용부분과 전유부분, 이후 추가 발생액을 관리주체에 확인하세요.
- 점유 재확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 출입, 유치 물품, 실제 점유자와 열쇠 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 수익성 검증. 인근 산업단지 근린시설의 실제 매매가·임대료·공실기간을 조사하고, 예상 임대수익을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 규제 확인. 준공업지역·지구단위계획구역·신항만건설예정지역의 허용용도와 향후 이용계획을 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 관리비 원장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸”과 “안전한 투자”는 다르다
이 물건은 등기상으로는 명확합니다. 2020.03.19. 꿀벌신용협동조합 근저당 이후 권리는 모두 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 여섯 호실을 하나로 사용한 구조, 현황 공실, 60,259,370원의 미납관리비, 산업단지 내 근린시설이라는 환금성 조건을 함께 봐야 합니다.
최저가는 감정가의 56%까지 내려왔지만 유사 거래와 임대수익을 검증하기 전에는 이를 “시세보다 저렴하다”고 평가할 수 없습니다. 권리는 정리되지만, 가격과 운영은 보수적으로. 이 사건은 낮아진 최저가보다 관리비 승계 범위와 실제 활용 가능성을 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
