광주지방법원 2025타경512. 목포시 달동 소재 달동엠타운의 1층 근린시설입니다. 주소상 101호가 대표로 표시되어 있지만, 실제 매각은 101호·102호·103호·109호·110호·111호를 함께 넘기는 일괄매각입니다. 감정평가상 소매점이며 현황은 공실로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 10층 규모입니다.

소유자 방은진은 2020년 3월 19일 거래가액 266,600,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 꿀벌신용협동조합이 채권최고액 990,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 카드사·금융기관·개인·법인의 가압류와 공공기관 압류가 잇따랐습니다. 이전 경매개시결정은 취하로 말소된 이력이 있고, 현재는 2025년 9월 29일 개시된 임의경매가 진행되는 구조입니다.

권리순위를 보면 후순위 등기상 부담이 매각으로 정리되는 형태입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리 소멸 여부보다 상가의 실제 활용 가능성, 관리비 부담, 일괄매각 구조와 환금성에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸

말소기준은 2020년 3월 19일 설정된 꿀벌신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권 자체와 이후 등기된 삼성카드, 농협은행, 박승, 코리아도시개발 주식회사의 가압류, 국민건강보험공단 및 목포시의 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

종전에 설정되었던 목포동부새마을금고 근저당권은 2020년 3월 16일 이미 말소되었습니다. 2023년 및 2024년에 진행되었던 별도의 임의경매개시결정도 취하 후 등기말소된 이력이 있으므로 현재 매수인에게 남는 근저당권으로 취급하지 않습니다.

② 점유·일괄매각·관리비 — 실질 위험의 중심

감정평가 당시 이용상태는 소매점(현황: 공실)로 기재되어 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 입찰 시점의 실제 점유 및 사업자등록 관계를 다시 확인할 필요가 있습니다. 단순히 공실로 평가되었다는 이유만으로 이후 점유관계까지 확정할 수는 없습니다.

실질취득비용은 낙찰가에 실제 승계되는 공용부분 관리비와 취득 관련 부대비용 등을 더해 판단해야 합니다. 최저가 818,496,000원만으로 경제적 취득비용을 확정할 수 없으며, 관리비 승계 범위가 확인되기 전에는 가격 메리트 평가를 보수적으로 유지하는 것이 합리적입니다.

③ 가격 분석 — 감정가 할인과 실제 시세는 다르다

현재 최저매각가는 감정가 1,827,000,000원의 44.8%인 818,496,000원입니다. 표면적으로는 감정가보다 크게 낮아졌지만, 이 비율은 감정가 대비 할인율이지 현재 시장가격 대비 할인율이 아닙니다.

목포신항만 인근 산업단지 상권의 소매점은 실제 수요, 공실 기간, 임대료 형성 수준과 개별 호실 활용 가능성에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 감정가의 절반 이하라는 이유로 가격이 저렴하다고 결론낼 수 없습니다.

후속 회차는 유찰 시나리오입니다. 미배당액은 표시된 채권액 및 예상배당을 기준으로 한 추정치이며 매수인 인수액이 아닙니다. 실제 후속 매각기일 및 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 818,496,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 10,584,960원을 제외한 807,911,040원이 꿀벌신용협동조합에 배당되는 구조입니다. 이는 신청채권자의 청구액 966,513,575원에도 미치지 못합니다. 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 금액과 소유자 잔여금은 없는 것으로 추정됩니다.

표시된 전체 채권액 합계는 1,787,706,899원이고, 추정 미배당액은 979,795,859원입니다. 다만 근저당의 990,000,000원은 채권최고액을 기준으로 한 값으로 실제 확정 채무액과 구별해야 합니다. 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

집행비용은 추정치이며, 근저당은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 미납 공용 관리비의 승계 가능성은 배당표와 별개의 취득비용 위험입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포시 달동 제3호공원 남측 인근의 달동엠타운입니다. 주변은 목포신항만, 공장 및 근린생활시설이 혼재한 산업단지로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 건물 북측·서측에는 왕복 2차선 도로, 남측에는 왕복 4차선 도로가 접해 있습니다.
• 용도 및 이용. 근린시설로서 감정평가상 소매점이며 현황은 공실입니다. 별도 임대수익이 확인된 상태로 전제해서는 안 됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 10층 건물의 1층 일부입니다. 기본 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 있습니다.
• 내부 구조. 6개 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있습니다. 구조상 독립성을 갖추고 추후 복원이 가능할 것으로 평가되었지만, 실제 분리공사와 활용계획은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지 및 규제. 준공업지역·지구단위계획구역이며 신항만건설예정지역과 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 관련 제한이 개별 활용계획에 미치는 영향은 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 307,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별 근린시설의 실제 거래가격이나 수익가치를 직접 의미하지 않습니다.
• 환금성. 산업단지 인접 상가, 공실 및 6개 호실 일괄 취득이라는 특성상 일반 주거용 부동산과 매수 수요가 다를 수 있습니다. 분할 활용 가능성 및 실질 매수층을 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 101호·102호·103호·109호·110호·111호가 모두 매각 대상입니다. 각 호실의 공부상 위치와 현황 이용 범위를 대조해야 합니다.
• 관리비 원장 확인. 2025.10.15 기준 미납액 60,259,370원을 호실별·월별로 확인하고, 공용부분·전유부분을 구분해 실제 승계 가능액을 확인해야 합니다.
• 현황 점유 재조사. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 확정일자 여부를 확인해야 합니다.
• 구획 복원 검토. 벽체 없이 통합 이용되는 6개 호실의 개별 출입구, 경계, 설비 분리, 관련 인허가 및 복원비용을 확인해야 합니다.
• 상가 시세 확인. 감정가의 44.8%라는 할인율보다 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 실거래, 임대료, 공실률, 예상 운영비용을 우선 확인해야 합니다.
• 배당과 인수의 구별. 예상 미배당액 979,795,859원은 채권자의 미회수 추정액입니다. 매수인의 등기상 인수액과 혼동하지 않아야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.11.02 매각기일과 최저가 818,496,000원, 매각조건 및 일괄매각 내용을 법원 공고 원본과 대조해야 합니다.
• 최종 서류 재확인. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관리비 내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “44.8%라고 싸다는 뜻은 아니다”

이 사건은 감정가 1,827,000,000원인 근린시설이 3회 유찰되어 최저가 818,496,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 확인된 임차보증금 인수액도 0원이라는 점에서 권리 정리 구조는 비교적 명확합니다.

반면 감정평가상 공실, 6개 호실 일괄매각, 통합 이용 중인 내부 구조, 미납 관리비 60,259,370원과 공용부분 승계 가능성은 취득 후 비용 및 환금성에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 특히 미납 관리비는 2025년 10월 기준이므로 실제 부담액은 다시 확인해야 합니다.

결국 이 물건에서 중요한 것은 얼마나 유찰되었는가가 아니라, 실제 시장에서 얼마의 가치와 수익을 만들어낼 수 있는가입니다. 현재 최저가는 감정가 대비 낮지만, 이것만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

권리 정리는 긍정적, 가격 매력은 미확인, 공실·관리비·환금성은 주의. 실제 공용 관리비 승계액과 6개 호실의 임대·매각 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 하는 신중 접근형 근린시설 경매입니다.