인천지방법원 2024타경13731. 사건 용도 표시는 대지이고, 감정평가 현황은 근린생활시설(교회)입니다. 매각물건명세서에는 목록 1번 건축물대장상 용도가 교육연구시설(학원)이지만, 현황상 목록 1·2가 하나의 교회로 이용 중이며 일괄매각이라고 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 송도주예수교회이고, 신청채권자는 주식회사 전북은행입니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2019.04.01. 설정된 전북은행 채권최고액 1,956,000,000원 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 전북은행 추가 근저당, 리비스주식회사 근저당, 지테크코리아 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사에 나타난 임차인 역시 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경13731 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 센트럴로 194, 비동 2층207호 (송도동,더샵센트럴파크2) |
| 용도 / 현황 | 사건 용도 대지 · 감정평가 현황 근린생활시설(교회) · 건축물대장상 교육연구시설(학원) |
| 매각조건 | 목록 1·2 일괄매각 · 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 소유자 | 송도주예수교회 (2019.04.01. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 3,310,000,000원 / 1,135,330,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 2,161,799,448원 |
| 입찰보증금 | 227,066,000원 (최저매각가격의 20%) |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 미배당은 크지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2019.04.01. 전북은행 근저당권입니다. 이후의 전북은행 근저당 2건과 리비스주식회사 근저당, 지테크코리아 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당 시 채권자 전체 미배당액은 2,037,423,300원에 달하지만, 이 금액은 낙찰자가 인수하는 돈이 아닙니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 킥스잉글리쉬, 유용국 | 2024.04.18 | 50,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사상 임차인 신고는 1건입니다. 전입일 2024.04.18.은 말소기준권리 2019.04.01.보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금은 50,000,000원이고 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 신고 1건이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가를 ‘싸다’고 보기 어렵다
더샵센트럴파크2 시세 자료의 최근 거래 12건은 아래와 같습니다. 최근 12개월 평균은 1,097,500,000원, 최신 거래는 2026.08. 980,000,000원입니다. 현재 최저매각가 1,135,330,000원은 최근 12개월 평균의 103.4%로, 가격 할인이라고 평가할 수 없습니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +1.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 105.69㎡ | 18 | 980,000,000원 |
| 2026.06 | 105.69㎡ | 30 | 1,135,000,000원 |
| 2026.05 | 104.74㎡ | 38 | 1,235,000,000원 |
| 2026.03 | 104.74㎡ | 38 | 1,200,000,000원 |
| 2026.03 | 105.69㎡ | 20 | 720,000,000원 |
| 2026.02 | 104.74㎡ | 18 | 1,225,000,000원 |
| 2025.12 | 105.69㎡ | 26 | 1,050,000,000원 |
| 2025.11 | 104.74㎡ | 21 | 1,230,000,000원 |
| 2025.11 | 104.74㎡ | 16 | 1,150,000,000원 |
| 2025.10 | 105.69㎡ | 25 | 1,050,000,000원 |
| 2025.08 | 104.74㎡ | 22 | 1,065,000,000원 |
| 2025.06 | 104.74㎡ | 33 | 1,090,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 10건 | 1,097,500,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 37,830,000원 높고, 최신 거래 980,000,000원보다 155,330,000원 높습니다. 전체 12건 평균 1,094,166,666원과 비교해도 최저가는 103.8%입니다. 따라서 3회 유찰이라는 숫자나 감정가 대비 34.3% 수준이라는 할인율만 보고 “시세보다 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,135,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,753,300원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 주식회사전북은행 | 1,956,000,000원 | 1,121,576,700원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 주식회사전북은행 | 108,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 주식회사전북은행 | 483,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 14번 근저당 · 리비스주식회사 | 462,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 지테크코리아 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 채권액 3,159,000,000원 중 예상 배당액은 1,121,576,700원이고, 미배당액은 2,037,423,300원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,135,330,000원 | 1,121,576,700원 | 2,037,423,300원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 794,731,000원 | 784,383,690원 | 2,374,616,310원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 556,311,700원 | 548,348,583원 | 2,610,651,417원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 센트럴파크역 북동측 인근이며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측·북서측은 광대로변, 북동측·남동측은 중로변에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 34,596.4㎡, 공시지가 3,363,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물 내 2층이며 사용승인일은 2011.08.25.입니다. 급배수·위생·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도 차이. 건축물대장상 교육연구시설(학원)이지만 현황은 종교시설·근린생활시설(교회)로 이용 중입니다.
- 환금성. 더샵센트럴파크2는 632세대, 제공된 경매 통계상 평균 유찰 2.6회·낙찰률 9.52%이고 본건도 이미 3회 유찰됐습니다. 교회 이용이라는 특수성까지 감안하면 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘감정가 대비 34.3%’만 보지 말 것. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 103.4%입니다. 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율은 전혀 다른 지표입니다.
- 용도 상태 확인. 건축물대장상 교육연구시설(학원), 현황상 교회로 이용 중이라는 차이를 현장과 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 목록 1·2 일괄매각이며 현황상 하나의 교회로 이용 중입니다. 각 목록의 물리적 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 주식회사 킥스잉글리쉬, 유용국의 보증금 50,000,000원 신고가 있으나 대항력은 없습니다. 실제 점유 및 인도 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 주의. 입찰보증금이 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%로, 현재 회차 기준 227,066,000원입니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 2,037,423,300원은 크지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 시세 비교 한계. 거래 자료의 면적은 104.74㎡·105.69㎡이고 본건은 현황상 교회로 이용됩니다. 단지 실거래만으로 본건의 적정가격을 확정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 정리와 가격 메리트는 별개”
이 물건의 장점은 분명합니다. 2019.04.01. 전북은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 입찰 판단의 핵심은 가격과 용도입니다. 현재 최저가 1,135,330,000원은 최근 12개월 평균 1,097,500,000원의 103.4%이고 최신 거래 980,000,000원보다 높습니다. 본건은 이미 3회 유찰됐고, 현황상 교회 이용에 건축물대장상 학원과의 용도 차이도 존재합니다. 여기에 입찰보증금 20% 특별조건까지 붙습니다. 따라서 권리상 인수 위험은 낮지만, 현재 회차를 ‘싸게 나온 물건’으로 평가할 근거는 부족합니다. 권리는 정리되지만 가격·용도·환금성은 보수적으로 판단해야 하는 사건입니다.
