의정부지방법원 2025타경576. 고양시 덕양구 지축동 지축푸리마타워 제1층 제107호입니다. 경매 용도 표기는 대지, 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 최재윤 씨가 2023.06.16. 거래가액 1,381,922,000원에 소유권을 취득하면서 남인천농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,128,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
겉으로 보이는 최저가는 411,600,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태에서 3회 유찰만으로 “싸다”고 결론 내릴 수 없고, 상가성 물건의 임대수익·공실 가능성· 실제 분리공사 조건을 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경576 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-4 지축푸리마타워 제1층 제107호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 지축로 70 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 최재윤 (2023.06.16. 소유권이전, 거래가액 1,381,922,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,200,000,000원 / 411,600,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 960,041,016원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 임차관계는 별도
2022.06.27. 설정된 오산농업협동조합·북서울농업협동조합· 광주농업협동조합의 공동근저당권은 2023.06.16. 각각 말소등기가 마쳐졌습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 남인천농업협동조합 근저당권이며, 이후의 송파세무서장 압류, 임의경매개시결정, 동고양세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·점유 분석
| 점유자 | 점유·사용 현황 | 보증금·전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현 임차인(성명 미상) | 106호·107호를 임차해 통합 사용 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
확인된 실제 점유 임차인은 1명이며 106호와 107호를 함께 임차해 통합 사용 중입니다. 보증금, 사업자등록 또는 전입 시점, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 대항력이나 보증금 인수 여부를 단정할 수 없습니다. 관리사무소 문의 결과, 승인 후 호실별 분리공사를 거쳐 사용할 수 있다고 되어 있으나 승인 절차와 실제 공사 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인을 구분해야 한다
현재 최저매각가는 411,600,000원으로 감정가 1,200,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 가정가격은 288,120,000원, 5회 유찰 시 가정가격은 201,684,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 정량 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 411,600,000원 | 405,084,000원 | 15,622,916,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 288,120,000원 | 283,286,320원 | 15,744,713,680원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 201,684,000원 | 198,060,424원 | 15,829,939,576원 | 0원 |
시나리오가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 다만 이 물건은 실거래 비교자료가 없어 411,600,000원이 주변 시세보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 411,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,516,000원 |
| 2. 근저당 · 오산농업협동조합 | 6,500,000,000원 | 405,084,000원 |
| 3. 근저당 · 북서울농업협동조합 | 4,440,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 광주농업협동조합 | 3,960,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 1,128,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 16,028,000,000원 중 채권자 예상배당은 405,084,000원, 미배당은 15,622,916,000원입니다. 집행비용은 6,516,000원으로 산정됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 현 임차인의 확인되지 않은 보증금은 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축역(3호선) 북동측 인근으로, 주변에는 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지축역(3호선)이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설인 소매점으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전·스프링클러 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40미터, 남서측 약 15미터 포장도로와 접하고 북서측 약 8미터 보행자도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역·고양지축지구 공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 1층 소매점으로, 실거래 비교가격과 임대관계가 확인되지 않아 매각가격과 임대수익 검증이 선행돼야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 현 임차인의 임대차계약서, 보증금, 사업자등록 또는 전입 시점, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 대항력 선후관계. 임차인의 대항요건이 말소기준일인 2023.06.16.보다 빠른지 확인하기 전에는 인수 0원으로 확정하지 마세요.
- 통합사용 현황. 106호와 107호 사이의 실제 구조, 출입구, 전기·수도·소방설비 분리 여부를 현장에서 확인하세요.
- 분리공사 승인. 관리사무소 승인 조건과 공사 범위, 원상복구 책임을 서면으로 확인하세요.
- 등기·배당 불일치 점검. 2023.06.16. 말소된 공동근저당권이 예상배당표에 반영된 이유를 집행기록과 원본 등기로 대조하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%만 보지 말고 지축푸리마타워 1층 소매점의 최근 매매·임대 사례와 공실 기간을 조사하세요.
- 세금·관리비. 당해세와 체납 관리비, 공용부분 부담액을 세무서·관리사무소에서 확인하세요.
맺으며 — “34.3%는 시세 할인율이 아니다”
이 물건의 등기 구조는 2023.06.16. 남인천농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 형태입니다. 하지만 권리분석의 결론을 인수 0원으로 끝내기에는 현 임차인의 보증금과 대항요건이 확인되지 않았습니다. 더구나 106호와 107호를 통합해 사용 중이어서 분리공사와 점유 정리라는 물리적 과제도 남습니다.
최저가 411,600,000원이 감정가의 34.3%라는 사실은 분명하지만, 비교할 실거래가격이 없는 상태에서는 시세보다 저렴하다고 말할 근거가 없습니다. 등기 원본과 임대차를 확정하고, 상가 시세·임대수익·분리공사비를 반영한 실질취득비용을 계산한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 고난도 물건입니다.