인천지방법원 2024타경15058. 인천 계양구 작전동 삼미아파트 가동 1층 102호, 전용면적 58.05㎡ 아파트입니다. 감정가는 125,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 42,875,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 현재 소유자는 채화신이며, 2022년 5월 31일 소유권을 취득했습니다.

등기 권리만 보면 현재 남아 있는 근저당권은 없고, 2024년 3월 5일 계양세무서장의 압류가 말소기준권리입니다. 그 뒤 접수된 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 현황조사에는 여러 호수의 전입자가 함께 확인되지만, 대상인 102호 관련 전입자는 전완기·이명자·이대한·이빛나 4명입니다. 네 사람 모두 말소기준일보다 먼저 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력은 가능·미상으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유 위험은 별도

과거 설정됐던 인천직할시·한국씨티은행·국민은행의 근저당권은 모두 현재 경매 전에 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2024년 3월 5일 접수된 국의 압류이며, 2024년 11월 18일 접수된 이명자의 강제경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.

② 102호 점유관계 — 대항력·인수 여부가 모두 미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 102호 관련 전입자는 4명입니다. 네 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2024년 3월 5일보다 빠릅니다. 다만 전입일만으로 임대차의 존재, 실제 보증금, 주택 인도 시점과 점유 지속 여부가 모두 입증되는 것은 아니므로 대항력 있음으로 확정해서는 안 됩니다. 반대로 보증금이 확인되지 않았다는 이유로 인수액을 0원으로 볼 수도 없습니다.

③ 시세 비교 — 명목 가격은 낮지만 하락 추세

삼미아파트 전용 58.05㎡ 거래는 12건 확인됩니다. 전체 평균은 131,416,666원이지만, 과거 178,000,000원 거래 등이 섞여 있으므로 가격 판단에는 최근 수치를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 126,000,000원, 최신 거래는 2025년 10월 140,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 과거보다 5.4% 하락했습니다.

명목 최저가 42,875,000원은 최근 12개월 평균의 34.0%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이는 임차보증금 인수를 전혀 더하지 않은 금액입니다. 따라서 최저가가 시세보다 싸다는 표현은 실질취득가가 확정되기 전에는 사용할 수 없습니다. 시세 자체도 최근 흐름이 5.4% 하락해 가격 가점을 주기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 42,875,000원 가정)

제시된 배당 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 신청채권자에게 배분되고 신청채권자에게 133,296,750원의 미배당이 발생합니다. 다만 계양세무서 압류금액, 당해세, 임차보증금과 최우선변제 여부가 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 부족액

* 회차별 0원은 확인된 등기채권만 반영한 배당 계산값입니다. 102호 전입자들의 보증금이 미상인 상태이므로 실제 임차보증금 인수액이 0원이라는 의미가 아닙니다. 낙찰가가 더 내려가면 대항력 있는 임차인의 미배당액은 오히려 늘어날 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모

• 단지 규모. 삼미아파트는 90세대이며 1984년 12월 10일 준공됐습니다.
• 대상 면적. 대상 호수와 일치하는 거래면적은 전용 58.05㎡입니다.
• 토지 조건. 제2종일반주거지역, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 평지·세로장방형 토지입니다.
• 도로 조건. 소로 한 면에 접하고 도로에도 접합니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,610,000원으로 기재돼 있습니다.
• 거래 흐름. 확인 거래가격은 80,000,000원부터 178,000,000원까지 편차가 크고, 최근 흐름은 과거보다 5.4% 낮습니다.

⑦ 입찰 전 필수 확인

• 102호 실제 점유자 특정. 전완기·이명자·이대한·이빛나 중 현재 점유하는 사람과 각자의 세대 관계를 확인해야 합니다.
• 임대차 원본 확인. 각 전입자의 임대차계약서, 보증금, 계약일, 주택 인도일, 확정일자와 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
• 실질취득가 재산정. 배당 후 남는 임차보증금이 확인되면 명목 입찰가에 그 인수액을 더해 최근 시세와 비교해야 합니다.
• 이명자 관계 확인. 신청채권자 이명자와 102호 전입자 이명자가 동일인인지, 채화신과 어떤 관계인지, 청구채권과 임대차가 실제로 존재하는지 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 계양세무서장의 압류금액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각 범위를 원본에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금

감정가 125,000,000원이 42,875,000원까지 내려왔고 최근 12개월 평균 126,000,000원과 비교하면 명목 최저가는 34.0%에 불과합니다. 그러나 대상 102호에는 말소기준보다 먼저 전입한 사람이 4명 확인되며, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 모두 분명하지 않습니다.

특히 대항력 있는 보증금이 최저가보다 크다면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커지고, 최종 실질취득가는 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 여기에 최근 거래 흐름은 5.4% 하락했고, 현재까지 3회 유찰됐습니다. 신청채권자와 전입자 이명자의 관계도 추가 확인 대상입니다. 명목 가격은 낮지만 권리비용은 계산할 수 없는 상태이므로, 임대차 원본과 조세채권을 확인하기 전에는 입찰가를 정할 수 없습니다. 종합 판단은 등기권리 단순·점유위험 매우 높음, D등급입니다.