인천지방법원 2024타경16006. 인천 중구 중산동 스카이에비뉴 5층 503호입니다. 공부상 용도는 도시형생활주택이지만, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서에는 인접한 다른 호실과 함께 노래연습장으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 권리관계만 보면 말소기준보다 앞선 인수권리는 확인되지 않고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 그러나 이 물건은 권리만 보고 판단하기보다 현재 사용형태와 점유·인도 범위를 함께 확인해야 하는 사건입니다.

소유자는 이지후이며 2022.04.06. 소유권이전 당시 등기 거래가액은 387,170,000원입니다. 같은 날 주식회사전북은행이 채권최고액 312,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 조옥현 근저당권 2건과 국·부천시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2022.04.06. 을구 1번 주식회사전북은행 근저당권 312,800,000원입니다. 그 뒤 설정된 조옥현의 근저당권 50,000,000원·20,000,000원, 국 압류, 부천시 압류와 임의경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 2022.03.22. 신영부동산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

유미나의 전입일은 2024.12.23.으로 말소기준권리인 2022.04.06. 주식회사전북은행 근저당보다 늦습니다. 제공 자료에서도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 판정되어 있습니다. 보증금은 18,000,000원, 월차임은 1,700,000원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확정되지 않아 우선변제는 미상으로 보는 것이 안전합니다.

보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 대항력이 없어 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아니며 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 대항력 인수 여부와 실제 점유·명도 문제는 별개이므로 현장 점유관계는 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 — 4회 유찰이지만 시세 메리트는 확인 불가

감정가는 350,000,000원이고 현재 최저매각가는 84,035,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가의 24.01% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 58,824,499원, 6회 유찰 시 41,177,149원으로 제시되어 있습니다.

특히 공부상 용도는 도시형생활주택인데 실제 이용상태는 인접 호수와 함께 노래연습장입니다. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있으나, 이용상태 자체는 명확히 노래연습장으로 기재되어 있습니다. 따라서 입찰가는 단순히 감정가 할인율이 아니라 현재 사용상태와 인도 가능 범위까지 확인한 뒤 판단하는 편이 적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,035,000원 가정)

현재 회차에서 채권자 총 채권액은 382,800,000원, 총 배당액은 82,122,370원, 미배당액은 300,677,630원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동할 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 확대

신청채권자 주식회사전북은행의 청구액은 255,311,864원입니다. 현재 회차 예상배당은 82,122,370원으로 청구액 전액을 충족하지 못하며, 5회·6회 유찰 시에도 각각 57,365,658원, 40,035,960원으로 감소합니다. 다만 이 미회수분은 채권자의 배당 부족 문제이고, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 영종1동행정복지센터 남동측 인근이며, 영종신도시 아파트단지를 배후지로 하는 유사형 근린생활시설 등이 소재한 상업지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
• 현황 이용. 503호는 인접한 호수와 함께 노래연습장으로 이용하고 있습니다.
• 건물. 사용승인일 2022.02.23. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 5층입니다.
• 설비. 공용 위생시설·상하수도시설·승강기설비·소화전설비·화재탐지설비가 되어 있습니다.
• 도로. 부지 북서측과 남서측으로 각각 약 15미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 공시지가는 3,104,000원/㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 통합 사용 상태 확인. 매각물건명세서에 다른 호실과 통합되어 노래연습장으로 사용 중이라고 기재되어 있으므로 503호의 실제 경계·출입·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 임차인 점유 확인. 유미나는 대항력이 없지만 실제 점유 여부와 인도 방식은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 우선변제 확인. 임차인의 확정일자·배당요구 여부는 확정되지 않았고 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 미반영되어 있습니다.
• 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 시세 대비 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
• 배당과 인수를 구분. 현재 채권 미배당 300,677,630원은 매수인 인수액이 아닙니다. 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 이용상태를 입찰 전 다시 대조하는 것이 필요합니다.

맺으며 — “권리보다 현황이 더 중요하다”

이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.06. 주식회사전북은행 근저당이 말소기준이고 뒤의 근저당·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 유미나도 2024.12.23. 전입으로 대항력이 없으며, 각 유찰 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.

하지만 4회 유찰로 최저가가 84,035,000원까지 내려왔다는 사실만으로 좋은 가격이라고 결론 내리기에는 자료가 부족합니다. 실거래 시세가 없고, 무엇보다 공부상 도시형생활주택인 503호가 인접 호실과 함께 노래연습장으로 사용 중입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘권리가 소멸하느냐’보다 503호를 실제로 어떤 상태로 인도받게 되는지, 그리고 그 상태를 감안한 84,035,000원이 적정한지를 확인하는 데 있습니다. 권리 인수는 0원이지만 현황 확인 없이 가격만 보고 접근하기에는 4회 유찰이라는 시장 신호도 가볍지 않습니다.