인천지방법원 2024타경16846. 등기부상 소유자는 이용선이며, 본건은 골드코스트호텔인천 제1층 제101호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있으나 감정평가의 실제 이용상태는 소매점이고, 현황조사서에는 이마트24 편의점이 입점한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 주거형 물건처럼 접근하기보다 현재 이용상태와 상업용 환금성을 함께 보는 편이 타당합니다.
권리관계의 기준점은 2017년 12월 22일 설정된 하나은행 근저당권 434,400,000원입니다. 이후 성의진 근저당권 150,000,000원, 인천신용보증재단 가압류 26,664,000원, 남동구 압류, 한국캐피탈 가압류 15,008,613원 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경16846 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현로26번길 46, 1층101호 (논현동,골드코스트호텔인천) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 소매점으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 15층건물 중 제1층 제101호 |
| 소유자 | 이용선 |
| 감정가 / 최저가 | 446,000,000원 / 152,978,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 314,688,692원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 현황조사서에는 이마트24 편의점이 입점한 것으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계와 점유자가 어떠한 법률관계로 사용 중인지 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 제공된 권리분석상 임차보증금 승계액은 산정되지 않았고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 152,978,000원으로 감정가 446,000,000원의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰됐고, 다음 시나리오상 4회 유찰 시 107,084,600원, 5회 유찰 시 74,959,220원까지 낮아지는 구조입니다.
하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 감정평가상 이용상태가 소매점이고, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재한 지역입니다. 따라서 현재 최저가가 실제 시장 거래가보다 낮은지 여부는 감정가 대비 비율만으로 판단할 수 없습니다. 3회 유찰 자체도 시장이 기존 가격에서 반복적으로 매수에 응하지 않았다는 신호로 함께 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 152,978,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 107,084,600원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 74,959,220원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 152,978,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,941,692원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 434,400,000원 | 150,036,308원 |
| 2. 근저당 · 성의진 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 26,664,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 15,008,613원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 152,978,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,941,692원 후 하나은행에 150,036,308원이 배당되고, 후순위 근저당·가압류에는 배당재원이 남지 않습니다. 총 채권액 626,072,613원 중 150,036,308원이 배당되고 미배당액은 476,036,305원입니다. 배당 미달액이 크더라도 이 사건의 산정상 매수인 승계액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 호구포역(수인분당선) 북서측 인근으로, 주위에는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·상업용부동산·숙박시설·학교·공원 등이 혼재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역이 위치해 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 소매점으로 이용중이며 현황조사서에는 이마트24 편의점 입점으로 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 세장형 평지의 상업용 토지이며 공도와 접하고 도로 포장 상태는 양호한 편입니다. 토지면적은 912㎡, 공시지가는 3,009,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(논현2)·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며 중로2류와 소로1류에 접합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 15층 건물로 외벽은 커튼월·석재·판넬 마감, 내부는 인테리어·타일 마감이며 전기·위생·소화·승강기 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 편의점이 입점한 것으로 조사됐습니다. 입찰 전 실제 점유자, 사용관계와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도와 실제 이용상태 확인. 사건 용도 표시는 도시형생활주택이지만 감정평가상 소매점 이용입니다. 사용·수익 계획은 실제 이용상태를 기준으로 검토하는 것이 안전합니다.
- 최저가 착시 경계. 152,978,000원은 감정가의 34.3%이지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 유찰 신호 해석. 현재까지 3회 유찰됐습니다. 반복 유찰은 가격·수요·용도·점유 등 여러 요인이 시장에서 소화되지 않았을 가능성을 시사하므로 원인을 확인해야 합니다.
- 후순위 채권과 인수 구분. 후순위 채권 미배당액이 커도 등기상 말소 대상이면 그 미배당액 자체를 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 이 사건의 산정상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정평가상 실제 이용상태는 소매점이고, 현황조사서에는 이마트24 편의점이 입점한 것으로 나타납니다. 또한 이미 3회 유찰되어 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 이 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석하면 안 됩니다. 권리는 비교적 단순, 가격과 점유·환금성은 보수적 검증. 이것이 이 물건의 핵심입니다.
