인천지방법원 2024타경17139. 인천 미추홀구 도화동 한빛빌라 가동 1층 102호, 전용 40.89㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 81,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 39,690,000원까지 내려왔습니다. 말소기준은 2015.01.30. 설정된 옹진농업협동조합 근저당권 채권최고액 30,000,000원이며, 그 뒤의 2015.04.13. 근저당권과 2025.02.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 권리구조만 보면 단순하지만, 점유관계는 별도로 봐야 합니다. 감정평가 현장방문 당시 거주인 등 이해관계인이 부재해 내부구조와 임대여부를 직접 확인하지 못했습니다. 신고된 임차인은 없지만 현장상 임대 여부가 확인되지 않았으므로, 점유자 존재 여부와 대항력 가능성은 입찰 전 추가 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경17139 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 석정로329번길 46, 가동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 40.89㎡ · 3층 건물 중 1층 102호 |
| 사용승인 | 1992.05.27 |
| 소유자 | 황병호 · 2024.09.15. 상속, 2025.01.08. 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 39,690,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 35,523,036원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2015.01.30. 옹진농업협동조합 근저당권 30,000,000원입니다. 이어 2015.04.13. 같은 금융기관의 근저당권 12,000,000원이 추가 설정됐고, 2025.02.10. 인천옹진농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 이들 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 50.2%
한빛빌라 전용 40.89㎡ 거래는 확인된 6건이 있고, 전체 평균은 72,500,000원입니다. 그러나 가격 판단은 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 79,000,000원, 최신 거래는 2025.09. 80,000,000원입니다. 현재 최저가 39,690,000원은 최근 12개월 평균의 50.2% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 40.89㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2025.08 | 40.89㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2024.10 | 40.89㎡ | 1 | 82,000,000원 |
| 2024.08 | 40.89㎡ | 1 | 78,000,000원 |
| 2023.04 | 40.89㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2022.05 | 40.89㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.89㎡ | 3건 | 79,000,000원 |
최근 구간은 이전 거래 대비 19.7% 높은 흐름으로 집계되어 있습니다. 현재 최저가 39,690,000원은 최신 거래 80,000,000원과 최근 12개월 평균 79,000,000원 모두에 크게 못 미칩니다. 권리·점유 확인이 전제된다면 가격 자체의 할인 폭은 분명한 회차입니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,114,420원 |
| 1. 근저당 · 옹진농업협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 옹진농업협동조합 | 12,000,000원 | 8,575,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 배당액은 38,575,580원, 미배당액은 3,424,420원으로 계산되어 있으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 다음 회차 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 39,690,000원 | 3,424,420원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 27,783,000원 | 15,117,094원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 19,448,100원 | 23,301,966원 |
한빛빌라 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 집계되어 있고 낙찰률은 33.33%입니다. 현재 물건도 이미 평균 유찰 횟수에 도달한 상태입니다. 추가 유찰 시 가격은 더 내려가지만, 이미 최근 시세의 절반 수준까지 낮아진 만큼 가격보다 점유·물건상태 확인의 비중이 더 커지는 구간입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대화초등학교 북동측 인근이며 주변은 다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 진출입이 가능하고 버스정류장이 소재해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1992.05.27. 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 1층 102호입니다.
- 토지. 토지면적 404.7㎡, 평지·가로장방형이며 남서측으로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,630,000원/㎡입니다.
- 규모. 한빛빌라 총 16세대이며 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장조사에서 임대여부를 파악하지 못했습니다. 실제 점유자와 전입관계를 우선 확인하세요.
- 매수신청보증금. 특별매각조건으로 보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 회차와 혼동하지 않아야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준은 2015.01.30. 옹진농업협동조합 근저당권 30,000,000원입니다.
- 후순위 근저당. 2015.04.13. 근저당권 12,000,000원은 현재 매각가 가정에서 일부 미배당이 발생하지만 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 외벽 표시. 외벽에는 “한빛빌라 가동”으로 표시되어 있으므로 현장 물건 특정 시 확인하세요.
- 물건상태 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못해 일반적인 사양을 기준으로 평가했습니다. 내부 상태 확인이 중요합니다.
맺으며 — 가격은 충분히 내려왔고, 남은 핵심은 현장 확인
이 물건은 감정가 81,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 39,690,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 79,000,000원의 50.2%, 최신 거래 80,000,000원보다도 크게 낮은 가격입니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 예상 인수액도 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건에서 마지막으로 남는 변수는 점유입니다. 현장방문 당시 거주인 등을 만나지 못해 임대여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “가격은 매력적, 등기는 단순, 점유관계는 확인 필요”로 정리하는 것이 가장 정확합니다. 실제 점유관계와 내부 상태를 확인해 대항력 가능성을 해소할 수 있다면, 현재 회차는 최근 실거래 대비 가격 차이가 큰 구간입니다.
