인천지방법원 2024타경17139. 인천 미추홀구 도화동 한빛빌라 가동 1층 102호, 전용 40.89㎡ 다세대주택입니다. 1992년 5월 27일 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물이며, 이 물건은 두 차례 유찰돼 감정가 81,000,000원의 49%인 39,690,000원까지 내려왔습니다.
말소기준권리는 2015년 1월 30일 설정된 옹진농업협동조합 근저당권 30,000,000원입니다. 이후 설정된 같은 조합의 근저당권 12,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 과거 등기 연혁에는 1992년과 1999년에 설정된 국민은행 계열 근저당권이 나타나고, 각각 2011년과 2003년에 말소된 기록도 있습니다. 2013년 가압류·2014년 강제경매 및 압류 역시 2014년 강제경매 매각과 함께 말소된 기록입니다. 따라서 과거 권리와 현재 살아 있는 권리를 구분해 읽는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경17139 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 석정로329번길 46, 가동 1층 102호 (도화동 120-6 한빛빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 40.89㎡ · 3층 건물 중 1층 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 · 1992.05.27 사용승인 · 총 16세대 |
| 소유자 | 황병호 (2024.09.15 상속, 2025.01.08 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 39,690,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천옹진농업협동조합 / 35,523,036원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 권리를 구분해야 한다
1992년 한국주택은행 근저당권 9,100,000원은 국민은행으로 이전된 뒤 2011.08.19 말소됐고, 1999년 국민은행 근저당권 12,000,000원은 2003.10.31 말소됐습니다. 2013년 제네시스유동화전문유한회사 가압류 49,400,844원과 2014년 강제경매·국민건강보험공단 압류도 2014.12.08 강제경매 매각에 따라 말소된 기록이 있습니다.
현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2015.01.30 옹진농업협동조합 근저당권 30,000,000원입니다. 같은 조합의 2015.04.13 근저당권 12,000,000원과 2025.02.10 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 계산상 낙찰자가 떠안을 등기상 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 절반 수준
한빛빌라 전용 40.89㎡의 확인된 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 72,500,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 79,000,000원과 최신 거래 80,000,000원을 우선해 보는 것이 합리적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 40.89㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2025.08 | 40.89㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2024.10 | 40.89㎡ | 1 | 82,000,000원 |
| 2024.08 | 40.89㎡ | 1 | 78,000,000원 |
| 2023.04 | 40.89㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2022.05 | 40.89㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 최근 평균 | 40.89㎡ | 3건 | 79,000,000원 |
| 전체 평균 | 40.89㎡ | 6건 | 72,500,000원 |
현재 최저가 39,690,000원은 최근 12개월 평균의 50.2%, 전체 실거래 평균의 54.7%입니다. 최신 거래도 같은 1층에서 80,000,000원에 이뤄졌고, 최근 거래 평균은 이전 거래 평균보다 19.7% 높은 흐름입니다. 인수액이 0원이라 현재 회차의 실질취득도 최저가와 같은 39,690,000원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,114,420원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 9,100,000원 | 9,100,000원 |
| 2. 근저당 · 국민은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 가압류 · 제네시스유동화전문유한회사 | 49,400,844원 | 17,475,580원 |
| 4. 근저당 · 옹진농업협동조합 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 옹진농업협동조합 | 12,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 112,500,844원 중 예상 배당액은 38,575,580원, 미배당액은 73,925,264원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 외벽에는 ‘한빛빌라 가동’으로 표시돼 있습니다.
- 입지. 대화초등학교 북동측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 진출입이 가능하고 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로 외벽은 적벽돌쌓기 및 페인팅, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생설비, 상하수도설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 상태가 양호한 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며 토지는 평지·가로장방형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 404.7㎡, 공시지가는 1,630,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 빌라로 실거래 표본은 6건입니다. 최근 거래가격은 상승했지만 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대 여부가 파악되지 않았습니다. 점유자, 전입 시점, 보증금, 확정일자를 확인해 대항력 가능성을 다시 판단해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2015.01.30 옹진농업협동조합 근저당권이 말소기준으로 표시되지만 과거 근저당 말소 기록과 예상배당 반영 내용이 일치하는지 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 내부는 현장 확인 없이 공부와 유사물건을 참고해 평가됐습니다. 누수·균열·곰팡이·난방·배관·창호 상태를 점검해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 인수액 0원과 점유자 명도 난도는 별개입니다. 소유자 또는 미확인 점유자가 있다면 인도명령과 이사 협의 비용을 고려해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균은 79,000,000원, 최신 거래는 80,000,000원입니다. 수리비·명도비·취득비용을 차감한 가격으로 응찰 상한을 정하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 27,783,000원, 4회 유찰 시 19,448,100원으로 낮아지지만 채권자 미배당액은 각각 85,617,938원과 93,802,810원으로 증가합니다.
- 공용부분 비용. 소규모 빌라는 장기수선과 공용부분 보수 이력이 불명확할 수 있으므로 관리비 체납과 공용시설 상태를 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 현장은 미확인”
이 물건은 감정가 81,000,000원에서 두 차례 유찰돼 39,690,000원까지 내려왔습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 39,690,000원이며, 최근 12개월 실거래 평균 79,000,000원의 50.2%입니다. 최신 거래가 80,000,000원이고 최근 거래 흐름도 이전보다 19.7% 높아, 가격 측면의 안전마진은 뚜렷합니다.
다만 내부 상태와 임대 여부는 확인되지 않았습니다. 과거 근저당·가압류·압류에는 말소 기록이 있으나 예상배당표에는 일부 과거 채권이 반영돼 있어 원본 대조도 필요합니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격은 유리하지만 점유와 건물 상태 확인이 성패를 가른다”입니다. 현장 확인 후 수리·명도 비용까지 반영한 응찰가라면 검토 가치가 있는 물건입니다.