감정가 2%까지 내려갔지만, 실질취득액은 아직 확정할 수 없다 — 투민힐스빌 1705호

인천지방법원 2024타경509294. 제물포역 남서측 인근 투민힐스빌 17층 1705호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자 나연수는 2020년 11월 17일 매매를 원인으로 거래가 163,000,000원에 취득했고, 2020년 12월 22일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기부상 근저당권은 없으며, 말소기준권리는 2022년 6월 30일 인천신용보증재단의 74,900,000원 가압류입니다.

등기부만 보면 말소기준 이후의 가압류 6건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 말소기준보다 앞서 설정됐던 김순자·김일영의 가처분도 2019년 1월 16일 이미 말소돼 현재 인수되는 가처분으로 남아 있지 않습니다. 문제는 등기부가 아니라 임차인입니다. 정민준의 전입일 2020년 12월 29일은 말소기준일보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 낙찰자 인수액을 최종 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인

② 임차인 분석 — 실제 전입자 2명, 보증금은 모두 미상

보증기관의 대위변제·승계 신고는 없으므로 실제 확인되는 전입자는 2명입니다. 이덕재의 전입일 2022년 9월 28일은 말소기준일 이후여서 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당순위와 명도 조건은 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 2.8%, 시장은 -12.6% 하락

투민힐스빌은 2018년 8월 10일 준공된 51호 규모 건물입니다. 확인되는 거래 5건의 전체 평균은 163,000,000원이지만, 과거 168,000,000원·180,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.

최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 150,000,000원입니다. 감정가 211,000,000원은 최근 평균의 약 140.7%이고, 현재 최저가 4,173,000원은 최근 평균의 2.8%입니다. 하지만 최근 거래가격은 과거 거래보다 12.6% 하락했고, 실질취득액에는 미상 임차보증금이 더해질 수 있어 최저가 대비 할인율을 투자수익으로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,173,000원 가정)

채권 총액 263,671,639원 중 채권자 예상배당은 3,697,886원, 미배당은 259,973,753원입니다. 정민준·이덕재의 보증금, 확정일자 및 실제 배당순위와 당해세·최우선변제는 확정되지 않아 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 미배당 — 더 내려가도 채권회수는 거의 없다

최저가가 더 내려가도 신청채권자 청구액 90,981,245원은 어느 회차에서도 충족되지 않습니다. 매각대금 감소분만큼 미배당이 확대되는 구조이며, 임차보증금 인수 여부가 확인되지 않은 상태에서는 추가 유찰이 실질취득액을 같은 비율로 낮춘다고 볼 수도 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 아파트가 아니므로 주거용 아파트와 같은 환금성과 수요를 전제로 판단하면 안 됩니다.
• 입지. 제물포역 남서측 인근으로 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 제물포역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 20층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기· 옥내소화전·화재탐지 설비를 갖췄습니다.
• 도로. 북측 광대로변, 동측 세로변에 접하며 토지는 완경사 내 자체지반이 평탄한 2필 일단의 부정형 토지입니다.
• 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역이 포함됩니다.
• 하자 표시. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 51호 규모이고 확인 거래는 5건입니다. 최근 가격 하락률 -12.6%, 단지 경매 평균 9회 유찰, 매각률 4.55%를 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 정민준 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 내용과 배당 후 미회수 보증금을 확인하지 않으면 입찰가 상한을 계산할 수 없습니다.
• 실질취득액 재계산. 최저가 4,173,000원에 인수될 수 있는 미배당 보증금, 명도비용, 체납 관리비를 더해 최근 12개월 실거래 150,000,000원과 비교해야 합니다.
• 이덕재 점유관계 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 및 명도 조건은 확인해야 합니다.
• 11회 유찰 사유 확인. 단순 가격 문제가 아니라 임차관계, 내부상태, 사용 가능 여부, 관리비, 현장 접근과 명도 난도를 현장에서 점검해야 합니다.
• 오피스텔 환금성 점검. 51호 규모, 최근 거래량, 최근 하락 추세와 단지 경매 매각률 4.55%를 반영해 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구서와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “417만원짜리 오피스텔”로 보면 안 된다

등기부상 후순위 가압류는 소멸하고 과거 선순위 가처분도 이미 말소됐습니다. 그 사실만 보면 권리관계가 정리된 것처럼 보이지만, 정민준의 전입일은 말소기준보다 빠르고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰자가 실제로 투입할 금액은 4,173,000원으로 고정되지 않으며, 미배당 보증금이 확인되는 순간 크게 달라질 수 있습니다.

가격 측면에서도 전체 거래 평균 163,000,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 150,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 시장은 -12.6% 하락했고, 이 사건은 11회 유찰됐으며, 단지 경매 매각률도 4.55%입니다. 최저가의 절대금액에 점수를 줄 사건이 아니라 임대차 확인 전에는 실질취득액도, 가격 메리트도 산정 불가인 사건입니다. 결론은 등기부 후순위 권리는 정리되지만 임차보증금과 환금성은 중대한 경고입니다.