916,000원
인천지방법원 2024타경518373. 당하동 디자인타운 108동 1층 101호, 전용 67.662㎡의 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 감정가는 193,000,000원이지만 15회 유찰돼 최저매각가는 916,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적으로 저렴해 보이지만, 이 사건의 실제 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 2021.01.15 전입한 안영란의 임차보증금은 207,000,000원이고, 말소기준권리인 2021.12.07 국민건강보험공단 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 구조입니다.
현재 회차 916,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 416,488원을 먼저 제외한 뒤 안영란에게 499,512원만 배당되고, 나머지 206,500,488원은 매수인에게 인수됩니다. 결과적으로 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 207,416,488원입니다. 낙찰가가 더 떨어져도 미배당 보증금이 그만큼 늘어 총 취득부담은 계속 207,000,000원대에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경518373 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 드림로305번길 64, 108동 1층101호 (당하동, 디자인타운) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 전용 67.662㎡ · 4층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 양민욱 · 거래가액 207,000,000원 · 소유권이전 2021.01.15 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 916,000원 (15회 유찰) |
| 청구액 | 207,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.11 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘선순위 임차인’
말소기준권리는 2021.12.07 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 2023.04.10 압류, 2023.06.16 서울보증보험 가압류, 2024.04.17 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 문제는 별개입니다. 안영란은 2021.01.15 전입·점유, 2020.12.17 확정일자를 갖고 있으며 보증금은 207,000,000원입니다. 전입시점이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인 인수입니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권혁노 | 2021.01.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안영란 | 2021.01.15 | 2020.12.17 | 207,000,000원 | 2023.07.21 | 있음 | 있음 | 없음 |
또한 안영란은 을구 임차권자이면서 2024.04.17 강제경매개시결정의 채권자로도 등장합니다. 임차권등기의 대위자는 서울보증보험 주식회사이고, 대위원인은 2023.05.04 임대차보증금반환채권양도입니다. 등기상 임차권 자체는 매각으로 소멸하더라도 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액 인수 문제는 남습니다.
② 시세 비교 — 916,000원이 아니라 207,416,488원을 비교해야 한다
디자인타운 전용 67.66㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 2024.06의 180,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 180,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 198,333,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 거래 추세도 -13.3%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 67.66㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2023.03 | 67.66㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.09 | 67.66㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 전체 평균 | 67.66㎡ | 3건 | 198,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.66㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
현재 회차 실질취득비용 207,416,488원은 감정가 193,000,000원보다도 높고, 최근 12개월 평균·최신 거래 180,000,000원도 웃돕니다. 따라서 최저매각가 916,000원만을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 평가하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 15회 유찰 | 916,000원 | 206,500,488원 | 207,416,488원 |
| 16회 유찰 시 | 641,200원 | 206,770,342원 | 207,411,542원 |
| 17회 유찰 시 | 448,840원 | 206,959,239원 | 207,408,079원 |
③ 예상배당표 (매각가 916,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 416,488원 |
| 1. 임차인 안영란 보증금 | 207,000,000원 | 499,512원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 14,285,716원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 안영란 | 207,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 916,000원 중 집행비용 416,488원과 안영란 배당 499,512원으로 전액 소진됩니다. 안영란 보증금 부족분 206,500,488원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중이며, 폐문부재로 내부 상태는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 문곡고등학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·공동주택·교육시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호이며 사용승인일은 2018.04.27입니다. 위생·급배수, 도시가스 보일러 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 공동주택 건부지이며 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 690,100원/㎡입니다.
- 환금성. 디자인타운은 8세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 15.0회입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 916,000원이 매수인의 총 부담이 아닙니다. 현재 기준 인수액 206,500,488원을 더한 실질취득 207,416,488원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 안영란 보증금 인수. 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 잔액은 매수인 인수입니다. 현재 예상 미배당액은 206,500,488원입니다.
- 권혁노 확인. 전입일은 2021.01.15이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 매각물건명세서와 점유관계를 대조해야 합니다.
- 시세 기준. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 180,000,000원이며, 실질취득비용이 이를 웃돕니다. 거래 추세도 -13.3%입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 16회·17회 유찰로 매각가가 더 낮아져도 인수액이 증가해 총 부담은 207,000,000원대에 머뭅니다.
- 내부 상태. 현황 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 실제 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “91만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 15회 유찰돼 최저매각가가 916,000원까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 실제 경제적 부담은 정반대입니다. 안영란의 보증금 207,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크고, 현재 예상배당 후 미회수액 206,500,488원을 매수인이 떠안기 때문에 실질취득은 207,416,488원입니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 180,000,000원이고 거래 추세는 -13.3%입니다. 실질취득비용이 최근 시세보다 높은 상황에서 최저가 916,000원을 근거로 가격 매력을 부여할 수 없습니다. 게다가 권혁노의 보증금·확정일자가 미상이라 추가 임차 리스크도 확인해야 합니다. 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”가 아니라 “낙찰 후 얼마를 인수하느냐”입니다.
