16,706,000원
126,000,000원 수준
인천지방법원 2024타경529434. 왕길동 카일룸 3층 305호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 “연립주택”입니다. 전용은 45.88㎡, 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층이며 사용승인일은 2014.03.12입니다. 감정가 142,000,000원에서 여섯 번 유찰되어 현재 최저가는 16,706,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건은 유찰 횟수나 할인율보다 임차권이 먼저입니다. 조선하는 2020.06.29 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리는 2022.03.10 안산세무서장의 압류입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 임차권등기에는 임대차계약일 2020.05.06 및 2022.01.17, 보증금 120,000,000원 및 126,000,000원이 함께 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경529434 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 완정로165번길 31, 3층305호 (왕길동,카일룸) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 “연립주택” 이용 |
| 전용 / 건물 | 45.88㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 305호 |
| 사용승인 | 2014.03.12 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 (2020.07.06. 거래가액 123,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 16,706,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 126,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 대항력
등기상 2017.03.02 농협은행 근저당권 100,800,000원은 2020.06.23 이미 말소되었습니다. 현재 사건에서 선언된 말소기준은 2022.03.10 압류입니다. 핵심은 조선하의 전입·점유일 2020.06.29가 이보다 빠르다는 점입니다. 2025.07.17 임차권등기가 뒤늦게 등기되었더라도, 대항력 판단의 핵심 기초가 되는 전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 인수형
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 기재 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조선하 | 제3층 제305호 45.88㎡ | 2020.06.29 | 2022.01.17 | 120,000,000원 / 126,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
임차권등기에는 두 계약의 보증금이 120,000,000원과 126,000,000원으로 병기되어 있습니다. 신청채권액 역시 126,000,000원입니다. 따라서 어느 계약금액을 최종 기준으로 보더라도 현재 최저가 16,706,000원보다 보증금이 훨씬 큽니다.
또 하나 확인할 점은 임차인 조선하와 강제경매 신청채권자 조선하가 동일인이라는 것입니다. 관계인 구조인지, 임대차 및 채권관계가 어떻게 형성됐는지 원문 서류로 확인할 필요가 있습니다. 제공 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 비교
카일룸 전용 45.88㎡대 최근 거래는 많지 않습니다. 확인되는 거래는 2025.05 45.88㎡ 4층 118,000,000원, 2022.03 47.54㎡ 5층 125,000,000원, 2021.11 45.88㎡ 4층 109,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 117,333,333원이지만, 가격 판단은 더 최근인 최근 12개월 평균 118,000,000원과 최신 거래 118,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 45.88㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2022.03 | 47.54㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2021.11 | 45.88㎡ | 4 | 109,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.88㎡ | 1건 | 118,000,000원 |
표면 최저가 16,706,000원은 최근 시세의 14.2%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 투자 판단에 그대로 쓰면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 인수를 합친 실질취득비용은 120,000,000~126,000,000원 수준이므로, 최근 12개월 평균 118,000,000원보다 오히려 높습니다. 즉 “감정가 대비 88% 할인”이라는 외형과 달리, 인수까지 포함하면 최근 거래보다 싸게 사는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 700,708원 |
| 2. 경매개시결정 · 조선하 | 126,000,000원 | 16,005,292원 |
| 미배당 | 126,000,000원 | 109,994,708원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서 신청채권 126,000,000원 중 16,005,292원이 배당되고 109,994,708원이 미배당으로 남습니다. 매각물건명세서상 대항력 임차권의 보증금 미변제 잔액은 매수인이 인수하는 구조이므로, 배당표의 미배당을 권리분석과 분리해서 볼 수 없습니다.
⑤ 회차가 더 내려가도 총비용은 크게 안 내려간다
| 회차 | 최저가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 16,706,000원 | 16,005,292원 | 109,994,708원 |
| 7회 유찰 시 | 11,694,200원 | 11,083,704원 | 114,916,296원 |
| 8회 유찰 시 | 8,185,939원 | 7,638,592원 | 118,361,408원 |
낙찰가가 16,706,000원에서 11,694,200원, 8,185,939원으로 내려가더라도 신청채권 미배당은 각각 109,994,708원, 114,916,296원, 118,361,408원으로 커집니다. 바로 이 때문에 대항력 인수형은 유찰될수록 표면 가격만 내려갈 뿐 실질취득비용은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 왕길동, 검단사거리역(인천2호선) 남동측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 검단사거리역 및 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물, 사용승인일 2014.03.12. 기본 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다.
- 거래표본. 카일룸은 20세대이며 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래도 1건이라 시세 표본이 두텁지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 최종 기준 확인. 임차권등기에는 120,000,000원과 126,000,000원이 병기되어 있습니다. 어느 계약·금액이 최종 인수 기준인지 매각물건명세서와 임차권등기명령 원문을 대조해야 합니다.
- 인수문구 재확인. “보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함” 문구가 현재 매각조건에도 그대로 유지되는지 입찰 직전 원본을 확인해야 합니다.
- 조선하의 지위 확인. 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 나타납니다. 임대차·채권 발생관계와 가장임차인 여부를 서류로 검증해야 합니다.
- 표면 할인율 금지. 최저가 16,706,000원을 최근 시세와 직접 비교하지 말고, 반드시 인수액을 더한 실질취득비용을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 118,000,000원을 절대적인 시세로 단정하지 말고 해당 호수의 상태·층·현장 거래가를 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,670만원짜리 경매”가 아니다
감정가 142,000,000원이 6회 유찰되어 최저가 16,706,000원까지 내려오면 숫자만으로는 강한 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 중심에는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 있습니다. 임차권등기에는 120,000,000원·126,000,000원의 보증금이 기재되어 있고, 명세서상 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
따라서 이 사건의 실질취득은 최저가가 아니라 보증금 수준인 120,000,000~126,000,000원 축으로 봐야 합니다. 최근 12개월 실거래 118,000,000원보다 이미 높은 구간입니다. 여기에 6회 유찰, 20세대 규모, 최근 거래표본 1건, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계 확인 필요성이 겹칩니다. 표면 가격은 매우 낮지만, 실질가격은 시세 이상인 인수형. 이 물건은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 “어떤 보증금이 최종적으로 얼마 인수되는가”가 승부처입니다.
