34,094,000원
인천지방법원 2024타경529434. 인천 서구 왕길동 카일룸 3층 305호, 전용 45.88㎡의 근린주택 물건으로 감정평가상 현재 연립주택으로 이용 중입니다. 표면적으로는 감정가 142,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저가가 34,094,000원까지 내려온 고할인 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낮아진 입찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 조선하는 2020.06.29 전입·점유를 시작했고, 2022.03.10 등기된 압류보다 앞섭니다. 임차권등기에는 최초 보증금 120,000,000원과 갱신 후 보증금 126,000,000원이 기재돼 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 승계됩니다. 따라서 현재 최저가만 지불하고 소유권을 취득하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경529434 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 완정로165번길 31, 3층 305호 (왕길동, 카일룸) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용 · 전용 45.88㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 2014.03.12 사용승인 · 승강기·도시가스·난방설비 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 (2020.07.06 소유권이전, 거래가액 123,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 34,094,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조선하 / 126,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 선순위 임차인이 핵심
2017년 설정된 농협은행 근저당권 100,800,000원은 2020.06.23 이미 말소됐으므로 현재 존속하는 인수권리가 아닙니다. 현재 말소기준은 2022.03.10 안산세무서장 압류입니다. 매각으로 압류와 경매개시결정 자체는 소멸하지만, 그보다 앞선 2020.06.29 전입·점유를 갖춘 임차인은 매수인에게 대항할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 미배당 보증금은 매수인 승계
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 확정일자·배당 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조선하 주거 · 실제 임차인 1명 | 제3층 305호 45.88㎡ 2020.06.29 | 120,000,000원 → 126,000,000원 | 2020.05.06 / 2022.01.17 배당요구 있음 | 대항력 있음 | 행사 가능 | 미배당 잔액 승계 |
조선하는 보증기관의 대위변제·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 최종 보증금은 임차권등기 내용과 신청채권액에 나타난 126,000,000원입니다. 배당을 받더라도 보증금 전액을 회수하지 못하면 나머지는 매수인이 부담합니다.
③ 가격 비교 — 3,409만원이 아니라 약 1.26억원을 봐야 한다
카일룸은 20세대 규모이며, 확인되는 거래는 세 건입니다. 전체 평균은 117,333,333원이지만, 가격 판단은 가장 최근인 2025.05 거래와 최근 12개월 평균인 118,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 가격은 이전 거래 평균보다 0.9% 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 45.88㎡ | 4층 | 118,000,000원 |
| 2022.03 | 47.54㎡ | 5층 | 125,000,000원 |
| 2021.11 | 45.88㎡ | 4층 | 109,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 117,333,333원 |
현재 최저가 34,094,000원은 최근 거래가의 28.9%에 불과하지만, 이 비율은 매수인이 승계하는 임차보증금을 제외한 숫자입니다. 보증금 기준 실질취득 약 126,000,000원은 최근 12개월 거래 118,000,000원의 106.8%로, 약 8,000,000원 높습니다. 전체 평균 117,333,333원과 비교해도 약 107.4%입니다.
| 회차 | 최저가 | 보증금 기준 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 34,094,000원 | 약 91,906,000원+ | 약 126,000,000원+ |
| 5회 유찰 시 | 23,865,800원 | 약 102,134,200원+ | 약 126,000,000원+ |
| 6회 유찰 시 | 16,706,059원 | 약 109,293,941원+ | 약 126,000,000원+ |
보증금에서 낙찰가를 뺀 단순 비교입니다. 집행비용·체납세금 등이 매각대금에서 먼저 공제되면 임차인 미배당액과 실제 총부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당·인수 구조 (매각가 34,094,000원 기준)
| 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 매각대금 | 34,094,000원 | 현재 최저매각가 가정 |
| 집행비용 | 1,013,692원 | 매각대금의 약 3.0% 추정 |
| 비용 공제 후 배당재원 | 33,080,308원 | 조세·임차권 실제 순위에 따라 배당액 변동 |
| 임차보증금 | 126,000,000원 | 전액 배당 불가능 |
| 매수인 인수 | 약 91,906,000원 이상 | 집행비용·조세 공제 시 증가 가능 |
등기부상 농협은행 근저당은 2020.06.23 말소됐으므로 존속 채권으로 취급할 수 없습니다. 실제 배당은 안산세무서 압류와 관련된 조세의 법정기일·체납액, 임차인의 우선변제 범위를 확인해 다시 산정해야 합니다. 체납세액이 임차인보다 우선 배당되면 임차인의 미배당 보증금과 매수인 인수액은 그만큼 증가합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검단사거리역 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 인천2호선 검단사거리역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 2014.03.12 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로 승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 북측과 서측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,333,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 20세대의 소규모 연립주택이고 확인 거래가 3건뿐입니다. 같은 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.0회이며 매각률은 0.0%로, 거래 표본과 경매 환금성이 모두 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 원본 확인. 최초 120,000,000원에서 126,000,000원으로 변경된 계약서와 실제 지급내역, 갱신 경위를 확인해야 합니다.
- 대항력 유지 여부. 전입세대열람·주민등록 변동·점유 상태를 확인해 2020.06.29 이후 대항력이 중단되지 않았는지 대조해야 합니다.
- 조세 우선순위. 안산세무서 압류의 체납액과 법정기일을 확인해야 합니다. 선순위 조세가 있으면 임차인 배당이 줄고 매수인 인수액이 증가합니다.
- 동일인 관계 확인. 신청채권자와 임차인이 동일하므로 임대차계약의 진정성, 소유자와의 관계, 보증금 자금 흐름을 확인해야 합니다.
- 말소된 근저당 구분. 농협은행 근저당은 2020.06.23 말소됐으므로 현재 존속권리로 계산하지 말고 말소등기 원문을 재확인해야 합니다.
- 입찰가 상한. 입찰가만이 아니라 미배당 보증금·취득세·명도비·체납 관리비를 합친 총투입액을 최근 거래 118,000,000원과 비교해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 물건의 최저가는 34,094,000원으로 감정가의 24.0%까지 내려왔지만, 그것은 매수인이 법원에 납부하는 금액일 뿐 최종 취득비용이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 126,000,000원 중 배당받지 못한 잔액을 승계하므로, 유찰이 거듭될수록 낙찰가는 낮아져도 인수액이 커져 실질취득은 약 126,000,000원 이상에 머뭅니다.
최근 12개월 거래는 118,000,000원이고 단지는 20세대, 확인 거래는 3건뿐입니다. 여기에 4회 유찰, 선순위 임차권, 조세 우선순위 불확정, 신청채권자와 임차인의 동일인 정황까지 겹칩니다. 결론은 분명합니다. 표면 최저가는 싸지만 실질취득은 최근 시세 이상이며, 권리와 환금성 위험도 높습니다. 최저가 할인율만으로 접근할 물건이 아닙니다.