최저가는 최근 시세의 57%, 권리는 정리형 — 다만 점유관계 확인이 남았다

인천지방법원 2024타경533044. 계산동 영남아파트 2동 1층 117호, 전용 59.92㎡ 아파트입니다. 소유자 김연오 씨는 2017.10.24. 거래가 165,000,000원에 취득했습니다. 감정가는 194,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 95,060,000원까지 내려왔습니다.

등기 내역은 항목 수가 많아 보이지만, 현재 권리의 핵심은 비교적 단순합니다. 1990년 한국주택은행, 2002년 국민은행, 2006년 이후 농업협동조합중앙회, 2017년 중소기업은행·현대해상화재보험, 2021년 액트캐쉬대부의 담보권은 후속 말소등기로 정리됐습니다. 현재 말소기준권리는 2021.11.10. 설정된 채권최고액 220,000,000원의 근저당권입니다.

이 근저당권은 에이파이낸셜대부에서 에스비자산관리대부를 거쳐 2025.03.07. 케이드래곤대부로 이전됐습니다. 같은 날 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권, 2024년 경매개시결정과 2024·2025년 압류는 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 2021년 근저당이 기준

등기부에는 장기간의 담보권·가압류 이력이 남아 있지만, 현재 효력이 있는 권리와 이미 말소된 과거 권리를 구분해야 합니다. 1990년부터 2021년까지 설정됐던 선행 근저당권들은 2002년·2006년·2015년·2017년·2021년에 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준보다 앞서 존속하는 담보권은 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 가격 메리트는 있으나 시장은 하락 흐름

영남아파트는 360세대, 1990.12.11. 사용승인 단지입니다. 전용 59.92㎡를 포함한 최근 실거래 12건은 130,000,000원부터 199,000,000원까지 분포하며, 전체 평균은 169,625,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최저가 95,060,000원은 최근 12개월 평균 166,857,142원의 57.0%이고, 최신 거래 155,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 산정상 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 95,060,000원으로 볼 수 있습니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래권보다 분명히 낮은 구간입니다.

③ 예상배당표 (매각가 95,060,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 채권총액은 746,770,180원, 배당액은 92,948,920원, 미배당액은 653,821,260원이며 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천안남중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 1층이며, 외벽은 모르타르 위 페인팅, 창호는 새시창입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 2필 일단의 부정형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,953,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종·제3종 일반주거지역, 중요시설물보호지구, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 지구단위계획구역·택지개발지구 등의 제한이 확인됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 거래는 이어지고 있으나 130,000,000원부터 199,000,000원까지 가격 편차가 크고, 최근 거래 추세는 이전보다 3.8% 낮습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 직접 확인. 폐문 상태로 임대관계가 미상입니다. 전입세대·외국인체류·현장 점유자를 입찰 전에 대조하세요.
• 말소기준 재확인. 2021.11.10. 에이파이낸셜대부 근저당권과 이후 이전등기·질권설정의 연결관계를 등기 원본에서 확인하세요.
• 과거 담보권 말소 확인. 1990년부터 2021년까지 설정된 선행 근저당권이 실제로 모두 말소됐는지 말소번호까지 대조하세요.
• 세금 우선권. 국세·지방세 압류 이력이 4건입니다. 당해세에 해당하면 배당에서 선순위로 차감될 수 있으므로 세목과 법정기일을 확인하세요.
• 배당표 오류 점검. 이미 말소된 과거 담보권이 예상배당에 포함돼 있으므로 자동 산정액만으로 신청채권자의 배당 여부를 판단하지 마세요.
• 1층 가격 보정. 같은 단지의 3층·4층 거래가를 그대로 적용하지 말고 1층 거래, 일조·소음·사생활, 내부 수리비를 반영하세요.
• 하락장 보정. 최근 시세 추세가 -3.8%이므로 낙찰 후 매도 시 추가 가격 조정 가능성을 자금계획에 반영하세요.
• 관리비 체납. 공동주택 공용부분 체납관리비와 장기수선 관련 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 낮지만, 마지막 확인은 점유와 배당”

이 물건은 권리 항목이 많아 첫인상은 복잡하지만, 과거 담보권 대부분은 이미 말소됐고 현재 말소기준은 2021.11.10. 근저당권으로 정리됩니다. 그 이후의 전세권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.

가격도 최저가 95,060,000원이 최근 12개월 평균 166,857,142원의 57.0%여서 실거래 대비 할인 폭이 분명합니다. 다만 최근 거래 흐름은 -3.8%이고, 본건은 1990년 사용승인 1층 아파트입니다. 더욱이 현장 폐문으로 임대관계가 확인되지 않았으며, 예상배당표에는 이미 말소된 담보권이 포함돼 있습니다.

가격은 합격권, 등기 구조도 정리형. 하지만 최종 입찰 판단은 점유자 확인, 세금 법정기일, 말소등기와 실제 배당요구 내역을 대조한 뒤 내려야 합니다.