인천지방법원 2024타경533792. 인천 미추홀구 숭의동 289-35·289-36 소재 토지와, 지하실·1층·2층을 다세대주택으로 이용 중인 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 등기부에는 현재 효력이 남은 근저당권이나 가압류가 없고, 2024년 5월 29일 현대카드 주식회사의 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시됐습니다. 등기만 보면 단순해 보이지만 실제 핵심은 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 3명입니다.
고윤모는 지하층에 보증금 70,000,000원, 우미랑은 1층 전부에 보증금 90,000,000원으로 조사됐습니다. 두 임차인 모두 전입일이 2024년 5월 29일보다 빠르고, 예상배당에서도 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 계산됐습니다. 김연욱 역시 말소기준보다 먼저 전입했으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 160,000,000원은 총위험의 상한이 아니라 현재 확인된 최소 인수액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경533792 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 289-35, 289-36 · 독정이로45번길 39 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층·2층 및 지하실 다세대주택 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브위 기와 2층 · 지하실 포함 |
| 토지 | 181.6㎡ · 지목 대 · 공시지가 1,300,000원/㎡ |
| 소유자 | 우지명 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 461,962,430원 / 18,642,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드 주식회사 / 7,369,450원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 선순위 임차인이 핵심
과거 현대캐피탈 가압류, 박귀분 전세권, 용현신용협동조합 근저당권, 롯데카드 가압류는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 말소기준은 2024년 5월 29일 강제경매개시결정입니다. 문제는 우미랑·김연욱·고윤모의 전입일이 모두 그보다 빠르다는 점입니다. 등기권리가 정리된다고 해서 이들의 임차보증금 반환의무까지 자동으로 사라지는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고윤모 · 지하층 | 2021.04.27 | 미상 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 | 70,000,000원 인수 |
| 우미랑 · 1층 전부 | 2018.06.28 | 2018.07.16 | 90,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 | 90,000,000원 인수 |
| 김연욱 · 점유부분 미상 | 2018.08.02 | 2018.07.16 | 미상 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 승계 없음 | 금액 산정 불가 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복된 보증금 신고를 제외할 사안은 아닙니다. 세 사람 모두 실제 임차인으로 조사됐습니다. 현재 수치로 확정할 수 있는 인수액은 고윤모 70,000,000원과 우미랑 90,000,000원을 합한 160,000,000원입니다. 김연욱의 보증금은 별도 확인 전까지 총인수액에 포함할 수 없으므로, 실제 부담은 160,000,000원보다 커질 가능성을 남겨둬야 합니다.
③ 회차별 실질 부담 — 유찰돼도 인수금은 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 확인된 인수 | 최소 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 18,642,000원 | 160,000,000원 | 178,642,000원+ | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 13,049,400원 | 160,000,000원 | 173,049,400원+ | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 9,134,580원 | 160,000,000원 | 169,134,580원+ | 0원 |
유찰로 입찰가격이 내려가도 확인된 임차보증금 160,000,000원은 사라지지 않습니다. 현재 회차에서 10회·11회 유찰 가정까지 최저가는 18,642,000원에서 9,134,580원으로 내려가지만, 최소 실질취득은 178,642,000원에서 169,134,580원으로만 줄어듭니다. 여기에 김연욱의 보증금이 추가될 수 있으므로 낮은 최저가 자체는 투자판단의 핵심지표가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,642,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 735,556원 | - |
| 임차인 고윤모 보증금 | 70,000,000원 | 0원 | 70,000,000원 |
| 임차인 우미랑 보증금 | 90,000,000원 | 0원 | 90,000,000원 |
| 강제경매 신청채권자 · 현대카드 주식회사 | 7,369,450원 | 7,369,450원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,536,994원 | - |
현재 최저가 가정에서는 현대카드 주식회사의 청구액 7,369,450원이 전액 배당되고, 채권자 미배당액은 0원입니다. 고윤모·우미랑 보증금은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됐습니다. 김연욱의 보증금과 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 숭의초등학교 남서측 약 450미터 지점이며, 주변은 일반주택이 형성돼 있고 동남측 근거리에 용현재래시장이 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 1층·2층 및 지하실을 다세대주택으로 이용 중입니다. 지하층과 1층의 임차 점유가 조사됐습니다.
- 구조·설비. 벽돌조 슬래브위 기와 2층 건물로, 위생·급배수설비와 보일러 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 181.6㎡, 지목 대, 사다리형 완경사지이며 세로한면 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 환금성. 개별 호실이 아니라 지하실과 1층·2층을 포함한 다세대주택 건물 및 토지 일괄매각입니다. 임차관계와 건물 상태를 함께 검토해야 해 일반 공동주택보다 매수자 범위가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김연욱 보증금 확인. 전입일과 확정일자는 확인되지만 보증금과 점유부분이 명확하지 않습니다. 매각물건명세서와 임대차계약서, 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 인수액 재검산. 고윤모 70,000,000원과 우미랑 90,000,000원의 반환채무가 실제로 전액 승계되는지 원본 서류와 법률전문가를 통해 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차의 판단 기준은 최저가 18,642,000원이 아니라 최소 실질취득 178,642,000원에 미상 보증금을 더한 금액입니다.
- 점유범위 확인. 지하층·1층 전부 외에 2층의 실제 점유자, 세대별 출입구, 내부 구획과 임대차 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물의 범위, 제시외 건물의 구조·면적·사용 상태 및 소유관계를 감정평가서 원본과 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 취득·이용 목적에 따른 절차를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 벽돌조 기존 건물의 누수, 균열, 지하층 습기, 보일러·배수 상태와 수선비를 현장 조사해야 합니다.
- 명도와 보증금 반환. 대항력 임차인은 단순 인도명령만으로 정리되지 않을 수 있으므로 반환재원과 협상비용까지 자금계획에 반영해야 합니다.
맺으며 — “4% 최저가”가 아니라 “선순위 임차인 3명”
이 사건을 감정가 461,962,430원 대비 최저가 18,642,000원이라는 숫자만으로 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 실제 입찰자는 고윤모와 우미랑의 확인된 보증금 160,000,000원을 별도로 떠안을 수 있어, 현재 회차의 최소 실질취득은 178,642,000원입니다. 김연욱의 보증금까지 확인되지 않아 총부담의 상한도 정해지지 않았습니다.
9회 유찰은 저가매수 기회라기보다 시장이 권리·점유·환금성 위험을 반복해서 가격에 반영한 결과로 읽어야 합니다. 등기상 선순위 담보권은 없지만, 말소기준보다 앞선 실제 임차인 3명의 존재가 이 사건의 결론을 좌우합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 낮다고 단정할 수 없고, 미상 보증금이 해소되기 전에는 입찰가를 산정하기 어렵습니다.
