인천지방법원 2024타경539103. 인천 서구 연희동 정훈화이트빌 4층 401호, 전용 55.66㎡ 다세대주택입니다. 소유자 정만수는 2021년 8월 30일 거래가액 140,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그런데 임차인 김종하는 그보다 앞선 2021년 8월 27일 전입·점유를 시작했고 보증금은 140,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2023년 1월 31일 압류보다 전입이 앞서므로 데이터상 대항력 있는 임차인으로 판정돼 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 현재 최저매각가는 감정가의 11.76%인 16,353,000원까지 내려왔지만, 예상배당 후 임차보증금 124,341,354원이 남습니다. 이를 매수인이 인수하므로 현재 회차의 실질취득액은 140,694,354원입니다. 15회·16회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 각각 127,553,083원, 130,122,467원으로 증가해 총 부담은 보증금 140,000,000원 부근에서 거의 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경539103 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 승학로333번길 33-14, 4층401호 (연희동,정훈화이트빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 제4층 제401호 · 전용 55.66㎡ · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 내 4층 · 사용승인 2003.01.03 |
| 소유자 | 정만수 · 2021.08.30 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 16,353,000원 (14회 유찰) |
| 청구금액 | 140,113,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2023.01.31 국의 압류입니다. 이후 2024년 임차권등기와 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차인 김종하는 이미 2021.08.27 전입·점유한 상태입니다. 매각물건명세서에도 을구 5번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종하 | 제4층 제401호 55.66㎡ 전부 | 140,000,000원 | 2021.08.27 / 2023.02.23 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 김종하는 임차권등기뿐 아니라 이 강제경매의 채권자로도 기재된 동일인입니다. 제공된 주의사항에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로, 입찰 전 임대차계약과 보증금 지급관계, 경매신청채권과의 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다. 다만 현재 분석에서는 매각물건명세서의 인수 문구와 대항력 판정을 그대로 반영해 미배당 보증금 인수를 전제로 봅니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 1,635만원이 아니라 실질취득 1.41억
정훈화이트빌의 거래 표본은 5건입니다. 전체 평균은 120,600,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 97,500,000원, 최신 거래는 2026년 1월 100,000,000원입니다. 최근 구간이 이전 거래 대비 -28.3%로 하락한 만큼 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 58.18㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2025.11 | 58.18㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2024.07 | 58.18㎡ | 1 | 138,000,000원 |
| 2023.12 | 58.18㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2021.08 | 55.66㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 97,500,000원 |
최저가만 시세와 비교하면 최근 12개월 평균의 16.8%에 불과하지만, 이 수치는 대항력 임차인의 인수를 무시한 값입니다. 실제 부담 기준인 140,694,354원은 최근 12개월 평균 97,500,000원과 최신 거래 100,000,000원 모두를 웃돕니다. 따라서 이 사건을 “감정가의 12%까지 떨어진 초저가 물건”으로 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,353,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 694,354원 |
| 1. 임차인 김종하 보증금 | 140,000,000원 | 15,658,646원 |
| 2. 경매개시결정 · 김종하 | 140,113,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 140,000,000원 중 15,658,646원만 배당되고, 부족분 124,341,354원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 집행비용은 694,354원이며, 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총 부담은 거의 그대로
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 14회 유찰 | 16,353,000원 | 124,341,354원 | 140,694,354원 |
| 15회 유찰 시 | 13,082,400원 | 127,553,083원 | 140,635,483원 |
| 16회 유찰 시 | 10,465,920원 | 130,122,467원 | 140,588,387원 |
14회에서 16회로 더 유찰되면 최저가는 16,353,000원에서 10,465,920원까지 낮아지지만, 인수액은 124,341,354원에서 130,122,467원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득액은 140,694,354원 → 140,635,483원 → 140,588,387원으로 큰 변화가 없습니다. 낙찰가가 낮아질수록 싸지는 일반 경매와 다른 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 전용 55.66㎡의 4층 401호입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 연희동 서곶초등학교 북측 인근으로, 주위에 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 사용승인일은 2003.01.03입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 평지, 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,136,000원/㎡입니다.
- 규모. 정훈화이트빌은 총 8세대이며, 최근 거래 표본은 5건입니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총 부담으로 판단. 최저매각가 16,353,000원에 미배당 임차보증금 124,341,354원을 더한 실질취득 140,694,354원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최근12개월 평균 97,500,000원, 최신 거래 100,000,000원이며 최근 가격 추세는 -28.3%입니다. 전체 평균 120,600,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 임차인 원본 확인. 김종하는 대항력·우선변제권이 있는 임차인이면서 강제경매 채권자로 기재된 동일인입니다. 임대차계약, 보증금 지급, 채권관계를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 인수문구 확인. 배당에서 전액 변제되지 않은 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 문구를 입찰 직전 최신 명세서와 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 15회·16회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득액은 약 140,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,635만원짜리 집”이 아니다
표면상 최저매각가는 16,353,000원이고 14회나 유찰됐지만, 이 숫자는 이 물건의 실제 가격을 설명하지 못합니다. 대항력 있는 임차인 김종하의 보증금은 140,000,000원이고 현재 배당으로 변제되는 금액은 15,658,646원뿐입니다. 남은 124,341,354원을 매수인이 인수하면 실질취득은 140,694,354원이 됩니다.
반면 최근 12개월 평균은 97,500,000원, 최신 거래는 100,000,000원이고, 가격 추세는 -28.3%입니다. 여기에 14회 유찰과 8세대 규모까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인폭을 가격 메리트로 볼 수 없는 전형적인 대항력 보증금 인수형입니다. 결론은 분명합니다. 최저가는 매우 낮지만, 실질취득은 최근 시세보다 높습니다.
