인천지방법원 2024타경539103. 인천 서구 연희동 정훈화이트빌 4층 401호, 전용 55.66㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 139,000,000원이지만 15회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 11,447,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 8.24%라는 숫자만 보면 매우 저렴해 보입니다. 그러나 등기와 임차관계를 확인하면 이야기가 완전히 달라집니다. 말소기준권리인 2023.01.31. 압류보다 먼저 전입한 임차인 김종하가 있고, 보증금은 무려 140,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
즉 이 경매의 본질은 낮은 낙찰가로 매입하는 투자가 아닙니다. 낙찰가와 별개로 남은 임차보증금 반환부담까지 떠안는 구조입니다. 낙찰가가 낮아질수록 배당으로 갚는 보증금이 감소하고, 매수인이 떠안는 잔액이 증가합니다. 따라서 입찰가격이 추가로 내려가더라도 실질취득금액은 보증금 약 1억 4,000만원을 중심으로 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경539103 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 승학로333번길 33-14, 4층 401호 (연희동, 정훈화이트빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 55.66㎡ · 지상 4층 건물의 4층 401호 |
| 건물규모 / 사용승인 | 8세대 · 2003.01.03. 사용승인 |
| 소유자 | 정만수 (2021.08.30. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 | 139,000,000원 |
| 최저매각가 | 11,447,000원 (15회 유찰 · 감정가의 8.24%) |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 신청채권자 / 청구액 | 김종하 / 140,113,500원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.31. 갑구 7번 압류 · 국(처분청 광명세무서장) |
| 선순위 임차보증금 | 김종하 · 140,000,000원 |
| 예상 매수인 인수액 | 129,159,046원 (현재 회차 배당 추정) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다
이 사건의 말소기준권리는 2023.01.31. 접수된 갑구 7번 압류입니다. 반면 김종하의 전입신고와 점유개시일은 2021.08.27.로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기는 2024.01.24. 이루어졌지만, 임차인의 대항력 판단에서 중요한 선행 전입 및 점유 사실은 그보다 훨씬 이릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1억 4,000만원
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
김종하 4층 401호 55.66㎡ 전부 |
전입 2021.08.27. 확정 2023.02.23. 배당요구 있음 |
140,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능 미배당 인수 |
129,159,046원 |
| 임대차계약일 | 2021.07.31. |
|---|---|
| 전입신고 / 점유개시 | 2021.08.27. / 2021.08.27. |
| 확정일자 | 2023.02.23. |
| 임차권등기 | 2024.01.24. · 을구 5번 |
| 보증금 | 140,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.01.24. |
| 현재 회차 예상배당 | 10,840,954원 |
| 미배당 보증금 | 129,159,046원 |
실제 임차인은 김종하 1명입니다. 임차인의 전입 및 점유는 말소기준권리보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 대항력이 소멸하거나 보증금 잔액의 매수인 인수책임이 면제되는 것은 아닙니다.
③ 실질취득 계산 — 1,145만원 낙찰의 진짜 비용
현재 회차의 최저매각가와 예상배당을 기준으로 계산하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| ① 현재 최저매각가 | 11,447,000원 | 법원에 납부하는 매각대금 가정 |
| ② 임차보증금 총액 | 140,000,000원 | 대항력 있는 임차인의 보증금 |
| ③ 예상 보증금 배당 | 10,840,954원 | 매각대금에서 임차인에게 배당 |
| ④ 매수인 인수액 (②-③) | 129,159,046원 | 미변제 보증금 반환부담 |
| ⑤ 실질취득금액 (①+④) | 140,606,046원 | 보증금 약 1억 4,000만원 수준 |
입찰가가 더 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당도 줄어들고, 매수인 인수액은 그만큼 증가합니다. 즉 낙찰가의 하락이 곧 실질취득비용의 하락으로 이어지지 않습니다. 실제 배당순위와 집행비용 등에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 부담은 유지된다
| 회차 | 최저매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 15회 유찰 감정가 8.24% |
11,447,000원 | 129,159,046원 | 140,606,046원 |
| 16회 유찰 감정가 6.59% |
9,157,600원 | 131,407,237원 | 140,564,837원 |
| 17회 유찰 감정가 5.27% |
7,326,080원 | 133,205,789원 | 140,531,869원 |
15회 유찰에서 17회 유찰까지 최저매각가는 11,447,000원에서 7,326,080원으로 낮아집니다. 하지만 인수액을 포함한 실질취득금액은 각각 140,606,046원, 140,564,837원, 140,531,869원입니다. 낙찰가 하락에 비해 실제 취득부담은 거의 달라지지 않습니다.
이는 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 사건의 전형적인 특징입니다. 회차가 거듭되어도 약 1억 4,000만원의 경제적 부담은 그대로 남는 구조이므로 추가 유찰만을 기다리는 전략으로는 본질적인 가격 메리트를 확보하기 어렵습니다.
⑤ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래보다 비싸다
정훈화이트빌의 최근 거래를 보면 가격 흐름은 더욱 주의해야 합니다. 본건 전용면적은 55.66㎡이고, 최근 12개월 거래 표본은 58.18㎡입니다. 같은 건물의 인접 면적대 거래이므로 층과 전용면적 차이를 고려한 참고가격으로 보아야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 58.18㎡ | 1층 | 100,000,000원 |
| 2025.11 | 58.18㎡ | 1층 | 95,000,000원 |
| 2024.07 | 58.18㎡ | 1층 | 138,000,000원 |
| 2023.12 | 58.18㎡ | 1층 | 130,000,000원 |
| 2021.08 | 55.66㎡ | 4층 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.18㎡ | 2건 | 97,500,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 5건 | 120,600,000원 |
전체 5건 평균은 120,600,000원이지만 과거의 고가 거래가 반영된 값입니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 97,500,000원과 최신 거래 100,000,000원에 더 무게를 두어야 합니다.
최근 거래 추세는 -28.3%로 하락 방향입니다. 이런 상황에서 매수인 인수액까지 합한 실질취득금액 140,606,046원은 최근 12개월 평균보다 43,106,046원 높습니다. 최신 거래가격보다도 40,606,046원 높습니다.
따라서 이 물건을 시세보다 저렴한 경매라고 평가할 수 없습니다. 전용면적과 층 차이를 감안하더라도 현재 실질취득부담이 최근 거래 수준을 크게 웃도는 점은 중요한 가격 위험입니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 11,447,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 606,046원 |
| 1. 임차인 김종하 보증금 | 140,000,000원 | 10,840,954원 |
| 2. 경매신청채권 · 김종하 | 140,113,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 인수 | — | 129,159,046원 |
현재 회차의 추정 배당표입니다. 매수인 인수액은 법원 매각대금에서 배당하는 금액이 아니라 매수인이 별도로 부담하는 미변제 보증금입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
신청채권자와 임차인이 모두 김종하로 기재되어 있지만, 배당표에서는 임차보증금 우선변제 항목과 경매신청채권 항목이 구분되어 있습니다. 동일인에게 관련된 청구금액을 별개 보증금으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 현재 추정상 실제 배당되는 금액은 임차보증금 항목의 10,840,954원이고, 이에 따른 미배당 보증금은 129,159,046원입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 연희동 서곶초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물의 4층 401호입니다. 사용승인일은 2003.01.03.이며 외벽은 벽돌 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 기재되어 있습니다.
- 토지·도로. 세장형 평지의 다세대주택 부지이며 동측으로 도로와 접합니다. 기본적인 위생·급배수설비가 갖추어져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하고, 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가는 1,136,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며 공부와의 차이도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태는 별도 점검이 필요합니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소형 다세대주택으로, 최근 실거래 평균이 과거 거래 수준보다 낮고 거래 추세도 -28.3%입니다. 매각 후 처분 가능성과 예상 매도가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서의 인수권리 확인. 을구 5번 임차권등기에 관해 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 명시사항을 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력 확인. 김종하의 전입 2021.08.27., 점유개시 2021.08.27., 확정일자 2023.02.23. 및 임차권등기 2024.01.24.의 관계를 주민등록·임대차계약·명세서 등으로 대조해야 합니다.
- 보증금 반환과 인도 문제. 보증금 미변제 잔액을 인수하는 경우 임차권등기의 말소와 부동산 인도 문제도 함께 검토해야 합니다. 임차권등기가 매각절차에서 기재상 소멸하는지와 별개로 보증금 반환책임이 남을 수 있다는 점을 구분해야 합니다.
- 동일인 채권관계 조사. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 김종하인 점을 확인하고, 실제 보증금 지급 사실 및 청구채권과 임차보증금의 관계를 점검해야 합니다. 가장임차인 가능성은 확인사항이지 확정된 사실이 아닙니다.
- 실질취득 기준으로 시세 비교. 최저가 11,447,000원이 아니라 실질취득 140,606,046원을 기준으로 최근 실거래 평균 97,500,000원과 최신 거래 100,000,000원을 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -28.3%와 8세대 규모의 환금성 위험을 고려해야 합니다. 과거 전체 평균 120,600,000원만으로 입찰가격을 정당화하기는 어렵습니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 16회·17회 유찰 시 최저매각가는 더 낮아지지만, 예상 인수보증금은 증가하여 실질취득금액은 여전히 약 1억 4,000만원 수준입니다.
- 세금·집행비용 확인. 광명세무서장의 압류 관련 체납채권, 당해세, 실제 집행비용 및 배당순위를 확인해야 합니다. 예상배당과 인수액은 최종 배당결과에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 서류 및 현장 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 부동산의 점유·관리비·건물상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 싸도, 취득가격은 비싸다”
이 물건은 감정가 139,000,000원에서 15회 유찰되어 최저매각가가 11,447,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 140,000,000원이 그대로 남아 있으며, 현재 예상 인수액은 129,159,046원입니다. 낙찰가와 인수액을 더한 실질취득금액은 약 140,606,046원으로, 감정가보다도 높고 최근 12개월 평균 실거래가 97,500,000원을 크게 웃돕니다.
더구나 최근 거래 추세는 -28.3%이며, 8세대 소형 다세대주택이라는 특성과 단지 경매 평균 14.0회 유찰이라는 지표까지 고려하면 가격·환금성·권리 부담이 모두 불리한 조합입니다. 추가 유찰이 발생하더라도 보증금 인수액이 늘어나 실질취득금액은 약 1억 4,000만원 수준에서 크게 줄어들지 않습니다.
결론적으로 이 사건은 낮은 최저가를 가격 메리트로 해석해서는 안 되는 대항력 임차보증금 인수형 고위험 경매입니다. 명확한 권리관계의 변경이나 인수부담 해소가 확인되지 않는 한, 현재의 최저매각가만을 근거로 입찰하는 것은 위험합니다. 낙찰가격이 아니라 실질취득총액을 보고 판단해야 합니다.
