1,580,000원
인천지방법원 2024타경554027. 인천 서구 심곡동 화이트하우스빌 101동 4층 401호, 전용 35.30㎡ 다세대주택입니다. 표면상 최저매각가는 158만원까지 내려왔지만, 이 숫자는 매수인이 실제로 부담할 금액을 나타내지 않습니다. 임차인 한주연은 2022년 2월 21일 점유를 시작하고 2022년 2월 22일 전입했으며, 2022년 1월 26일 확정일자를 갖췄습니다. 이후 2024년 6월 12일 보증금 7,300만원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준은 2024년 8월 22일 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유와 임차권등기가 모두 그보다 앞서므로, 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 남은 금액은 매수인에게 승계됩니다. 현재 최저가 1,580,000원에서 집행비용 428,440원을 먼저 제외하면 임차인 배당은 1,151,560원에 불과하고, 미배당 보증금 71,848,440원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질취득액은 1,580,000원 + 71,848,440원 = 73,428,440원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경554027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 서곶로 249-1, 101동 4층 401호 (심곡동, 화이트하우스빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 35.30㎡ · 4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 서병순 (2017.06.30. 소유권이전, 거래가 75,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 1,580,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한주연 / 73,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 사용승인 / 세대수 | 2000.09.02 / 10세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 매수인이 인수
이 사건의 핵심은 실제 임차인 1명, 한주연의 보증금 73,000,000원입니다. 보증금, 확정일자, 점유개시일, 전입일과 임차권등기가 확인되며, 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 상태입니다. 매각물건명세서에도 을구 9번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 권리 상태 | 예상배당 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 한주연 제4층 제401호 35.30㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 73,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 전입 2022.02.22 확정일자 2022.01.26 배당요구 2024.06.12 | 배당 1,151,560원 인수 71,848,440원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 봐야 한다
화이트하우스빌 전용 35.30㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 60,000,000원입니다. 반면 현재 회차의 실질취득액은 73,428,440원으로, 최근 시세보다 13,428,440원 높고 122.4%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 35.30㎡ | 3층 | 60,000,000원 |
| 2024.10 | 35.30㎡ | 2층 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.30㎡ | 2건 | 60,000,000원 |
최저가 1,580,000원만 시세와 비교하면 2.6%에 불과하지만, 이는 선순위 보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 1,580,000원 | 71,848,440원 | 73,428,440원 |
| 12회 유찰 시 | 1,106,000원 | 72,313,908원 | 73,419,908원 |
| 13회 유찰 시 | 774,200원 | 72,639,736원 | 73,413,936원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 428,440원 |
| 1. 임차인 한주연 보증금 | 73,000,000원 | 1,151,560원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 한주연 | 73,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금과 신청채권은 이름과 금액이 동일하므로 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 현재 매각가에서는 임차보증금 73,000,000원 중 1,151,560원만 배당되고, 71,848,440원이 매수인에게 승계되는 것으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2000.09.02입니다.
- 입지. 양지초등학교 동측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 2호선 서구청역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 토지 동측으로 폭 약 35미터의 포장도로에 접하며, 지형은 평탄한 사다리형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며, 토지이용계획 자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 환금성. 10세대 소규모 다세대이고 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 두 거래 모두 60,000,000원이지만 표본이 적고, 현재 물건은 11회 유찰돼 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 공시지가는 1,346,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가는 총부담 기준. 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 더한 실질취득액으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 2024.06.12. 접수된 을구 9번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조하세요.
- 동일인 채권 검증. 임차인과 신청채권자가 한주연으로 동일하고 금액도 73,000,000원입니다. 계약서, 이체내역, 점유 자료와 집행권원의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당액 변동 점검. 집행비용·당해세 등 실제 배당 항목이 달라지면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 변동됩니다.
- 임차권 말소 절차. 인수금 정산 또는 변제 이후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 협조 가능성을 사전에 확인하세요.
- 실거래 상한 설정. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 60,000,000원입니다. 실질취득액 73,428,440원은 이미 이 가격을 넘어섭니다.
- 관리비·점유 확인. 체납 관리비, 현재 점유 상태, 내부 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “158만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 1,580,000원입니다. 낙찰자가 부담할 선순위 임차보증금 미배당액 71,848,440원을 빼고 표시된 금액이기 때문입니다. 현재 회차의 실질취득액은 73,428,440원이고, 추가 유찰 시에도 인수액이 늘어 총부담은 약 73,420,000원 부근에서 유지됩니다.
반면 동일 면적의 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 60,000,000원입니다. 실질취득액이 최근 시세의 122.4%인 데다, 10세대 다세대·11회 유찰·선순위 임차권 승계가 겹칩니다. 임차권의 효력이 별도 자료로 뒤집히지 않는 한 권리 인수형 고위험 물건이며, 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 158만원이지만, 실제 판단가격은 7,343만원입니다.
