인천지방법원 2024타경554669. 부평구 부평동 ‘지엠펠리스’ 9층 902호, 감정가 146,000,000원의 도시형생활주택입니다. 현재 9회 유찰로 최저매각가가 5,892,000원까지 떨어졌고, 이는 감정가의 4.0%입니다. 숫자만 보면 최근 거래가 175,000,000원인 같은 단지 48.8㎡ 물건보다 압도적으로 낮습니다. 하지만 권리에서 한 가지 큰 변수가 있습니다. 임차인 이민우의 전입일은 2016.01.26으로 말소기준권리인 2016.02.26 근저당권보다 빠릅니다. 보증금이 확인되지 않아, 낙찰자가 실제로 부담할 금액을 최저가만으로 확정할 수 없습니다.
더구나 임차인 이민우는 현재 강제경매 신청채권자 이민우와 동일인으로 표시됩니다. 명세에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이라는 메모가 있으므로, 임차인이라는 형식만으로 보증금 전액을 인수한다고 단정해서도, 반대로 인수가 없다고 단정해서도 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 이민우의 임차보증금과 실제 임차관계가 무엇인지 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경554669 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 장제로52번길 7-1, 9층902호 (부평동,지엠펠리스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택 · 9층 902호 |
| 소유자 | 홍천일 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 5,892,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이민우 / 140,117,700원 |
| 말소기준권리 | 2016.02.26 · 을구 1번 근저당권 · 조정자 · 채권최고액 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸하지만, 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2016.02.26 을구 1번 근저당권입니다. 그 이후의 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 이민우는 2016.01.26 전입으로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 표시되어 있습니다. 보증금이 미상인 상태에서 낙찰자가 이를 인수할 가능성이 남습니다. 2016.05.23에는 1번 근저당권 변경등기가 추가되어 채권최고액 30,000,000원이 기재되어 있으나, 현재 예상배당은 배당자료에 따라 80,000,000원 기준으로 계산했습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 보증금이 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민우 | 2016.01.26 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 이민우는 현황조사와 매각물건명세서에 임차인으로 표시되고, 전입일이 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자는 미상이며, 신청채권자 이민우와 임차인 이민우가 동일인이라는 점 때문에 실제 임차관계와 가장임차인 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,892,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 8.6% 추정) | - | 506,056원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 조정자 | 80,000,000원 | 5,385,944원 |
| 3. 갑구 14번 경매개시결정 · 이민우 | 140,117,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가 5,892,000원에서는 집행비용 506,056원과 조정자 근저당 5,385,944원이 전부 소진되어 소유자 잔여와 이민우 신청채권자 배당은 0원입니다. 전체 채권액 220,117,700원 중 배당액은 5,385,944원이고 미배당은 214,731,756원입니다. 임차인 이민우의 보증금은 미상이라 이 배당표만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 시세 비교 — 최근 거래는 높지만 표본은 1건
같은 단지 GM펠리스의 대상 면적 48.8㎡와 일치하는 최근 거래를 보면, 2026.06 8층이 175,000,000원, 2023.06 9층이 150,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 평균도 175,000,000원이며 최신 거래 역시 175,000,000원입니다. 전체 2건 평균은 162,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 48.8㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2023.06 | 49.1㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.8㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
| 전체 2건 평균 | — | 2건 | 162,500,000원 |
현재 최저가 5,892,000원은 최근 12개월 평균 175,000,000원의 3.4%에 불과합니다. 다만 이 숫자는 낙찰가 기준입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 매수인 실질취득은 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액으로 올라가므로, 실거래와의 비교도 보증금 확인 후 실질취득 기준으로 다시 해야 합니다.
⑤ 회차별 가격 — 더 내려가도 임차보증금이 핵심
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (9회 유찰) | 5,892,000원 | 4.0% | 보증금 미상으로 실질취득 미확정 |
| 10회 유찰 시 | 4,124,399원 | 2.8% | 보증금이 더 크면 인수액이 핵심 |
| 11회 유찰 시 | 2,887,079원 | 2.0% | 낙찰가 하락만으로 실질취득 하락 단정 불가 |
회차가 더 진행되면 낙찰가는 4,124,399원, 2,887,079원까지 내려갈 수 있습니다. 그러나 선순위 대항력 임차보증금이 그보다 크다면, 낙찰가를 낮추는 것만으로 실질취득이 낮아진다고 볼 수 없습니다. 이 사건은 회차보다 먼저 임차보증금과 임대차의 실체를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 부평동 소재 ‘굴다리오거리’ 남동측 인근으로 다양한 형태의 주거용 건물이 형성된 주거복합지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 여건은 보통입니다. 부일로 등 간선도로변 버스정류장이 있고 남서측 인근에 부평역이 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다. 건물은 9층 902호이고 주차는 8대(옥외 자주식)입니다.
- 토지. 일반상업지역이며 방화지구, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다. 토지면적은 283.9㎡, 지목은 대, 형상은 자루형, 도로는 소로한면입니다.
- 환금성. GM펠리스는 10세대이고 2015.03.02 준공입니다. 최근 12개월 실거래는 1건뿐이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 9.0회이고 낙찰률은 0.0%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 확인. 이민우의 전입일 2016.01.26은 말소기준권리 2016.02.26보다 빠릅니다. 보증금이 미상인 상태에서 낙찰가만으로 실질취득을 계산하지 마세요.
- 동일인 여부 확인. 임차인 이민우와 현재 강제경매 신청채권자 이민우가 동일인입니다. 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있으므로 실제 임대차의 체결·보증금·점유관계를 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제 여부를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 배당표와 인수금액을 분리해서 보기. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 선순위 대항력 임차보증금 미상 위험과는 별개의 문제입니다.
- 회차별 판단. 현재 최저가 5,892,000원, 10회 유찰 시 4,124,399원, 11회 유찰 시 2,887,079원입니다. 단순 최저가보다 임차보증금 확인 후 실질취득을 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 환금성 보수 평가. 10세대 소규모 건물이고 최근 12개월 거래가 1건뿐이며 평균 유찰 횟수 9.0회입니다. 실거래가 상승 추세만으로 환금성이 높다고 단정하지 마세요.
맺으며 — “589만원이 끝이 아니다”
이 사건은 숫자만 보면 매우 강한 가격 메리트가 있습니다. 감정가 146,000,000원에서 9회 유찰을 거쳐 최저가가 5,892,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 및 최신 실거래는 175,000,000원입니다. 최근 거래는 2023.06의 150,000,000원에서 2026.06의 175,000,000원으로 16.7% 상승했습니다. 그러나 이 가격 차이만으로 낙찰가가 곧 실질취득가라고 볼 수 없습니다.
전입 2016.01.26의 이민우는 말소기준권리보다 선순위여서 대항력이 있고, 보증금이 미상입니다. 게다가 현재 신청채권자도 이민우입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가가 싸다”가 아니라 “임차보증금과 임차관계가 확인되면 가격 메리트를 판단할 수 있다”입니다. 보증금이 낙찰가보다 크다면 매수인 실질취득은 보증금 수준으로 올라갈 수 있고, 임차관계가 부인되거나 인수액이 없다면 현재 최저가의 가격 메리트가 그대로 살아납니다. 가격은 매력적이지만, 권리 확인 없이는 입찰 결론을 내릴 수 없는 물건입니다.
