인천지방법원 2024타경554669. 부평동 지엠펠리스 9층 902호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 홍천일 단독소유로 확인됩니다. 이 사건의 말소기준은 2016.02.26 근저당권입니다. 문제는 등기상 권리보다 먼저 들어온 임차인입니다. 임차인 이민우의 전입일이 2016.01.26으로 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 알려져 있지 않아 이 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 봅니다.
더구나 전입일은 2015.03.31 신탁등기가 존속하다가 2016.02.02 신탁재산 귀속으로 홍천일에게 소유권이 돌아오기 전입니다. 즉 임차인의 전입 시점과 신탁 존속기간이 겹칩니다. 따라서 단순히 “전입일이 빠르다”는 사실만으로 인수액을 확정할 수 없고, 신탁원부 제2015-430호와 실제 임대차 권원 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경554669 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 장제로52번길 7-1, 9층902호 (부평동, 지엠펠리스) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 도시형생활주택 · 48.8㎡ · 9층 건물 내 9층 902호 |
| 소유자 | 홍천일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 8,417,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이민우 / 140,117,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준은 2016.02.26 을구 1번 근저당권입니다. 그 뒤의 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 이민우는 2016.01.26 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없지만, 매수인 인수 가능성을 열어 둔 채 접근해야 하는 물건입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민우 | 2016.01.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사상 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 이민우 본인이 임차인으로 기재돼 있습니다. 다만 같은 이름의 이민우가 이 사건 강제경매 신청채권자로도 등기돼 있어, 임대차의 실체와 관계인 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 8,417,000원은 ‘명목 최저가’일 뿐
지엠펠리스의 비교 가능한 거래는 2건입니다. 전체 평균은 162,500,000원이지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 175,000,000원이고, 최근 거래는 과거 거래 대비 16.7% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 48.8㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2023.06 | 49.1㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 162,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.8㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
명목 최저가는 최근 12개월 평균의 4.8%, 전체 평균의 5.2% 수준입니다. 하지만 이 비율은 가격 할인율로 해석하면 안 됩니다. 대항력 가능 임차인의 보증금이 미상이라 실제 매수인이 부담할 총액이 확정되지 않았기 때문입니다. 이 사건의 가격 비교 기준은 보증금 확인 후 계산되는 실질취득가여야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,417,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 551,506원 |
| 2. 근저당 · 조정자 | 80,000,000원 | 7,865,494원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 · 이민우 | 140,117,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 220,117,700원 가운데 예상 배당은 7,865,494원이고, 미배당액은 212,252,206원입니다. 이 배당표에는 보증금이 확인되지 않은 임차인의 실제 배당·인수관계가 확정적으로 반영될 수 없으므로, 표시된 매수인 인수 0원을 그대로 최종 인수액으로 받아들이면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 지엠펠리스는 총 10세대입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 ‘굴다리오거리’ 남동측 인근의 주거복합지대로, 다양한 형태의 주거용 건물이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 여건은 보통입니다. 부일로 등 간선도로변에 버스정류장이 있고 남서측 인근에 부평역이 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 9층 건물의 9층 902호이며, 급배수·급탕·위생·승강기·도시가스와 개별난방 설비가 있습니다.
- 주차. 옥외 자주식 주차 8대입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 속하며, 토지는 283.9㎡, 공시지가는 2,638,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 도시형생활주택이고, 경매 평균 유찰 횟수 8.0회·매각률 0.0%가 잡혀 있어 반복 유찰 위험을 가볍게 보기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이민우의 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입은 2016.01.26으로 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 관리해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 전입일이 2015.03.31 신탁과 2016.02.02 신탁재산 귀속 사이에 있습니다. 신탁원부 제2015-430호와 임대차 권원을 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계 확인. 임차인 이민우와 강제경매 신청채권자 이민우가 동일 이름입니다. 임대차의 실체와 채권관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 2016.02.26 채권최고액 80,000,000원 설정 후 2016.05.23 채권최고액 30,000,000원 변경등기가 있습니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 명목 최저가가 낮다는 사실보다 반복 유찰의 원인이 권리·점유·환금성 중 어디에 있는지 확인하는 것이 우선입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·신탁원부·임대차계약서와 배당요구 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “8,417,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 146,000,000원에서 8회 유찰돼 최저가가 8,417,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 거래는 175,000,000원입니다. 표면만 보면 극단적인 가격 차이가 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 임차인 이민우의 전입은 말소기준보다 빠르고 보증금이 미상이며, 전입 시점은 신탁 존속기간과도 겹칩니다.
따라서 이 물건의 핵심 질문은 “8,417,000원에 살 수 있느냐”가 아니라 “낙찰 후 실제로 떠안게 될 임차보증금이 얼마인가”입니다. 그 금액이 확인되기 전에는 실질취득가도, 시세 대비 할인율도 확정할 수 없습니다. 여기에 8회 유찰, 소규모 10세대 도시형생활주택, 경매 매각률 0.0%가 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만, 권리와 환금성 확인 전에는 가격 가점을 줄 수 없는 D급 고위험 확인형 물건입니다.
