17,177,000원
인천지방법원 2024타경554669. 부평동 지엠펠리스 9층 902호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 146,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 17,177,000원입니다. 숫자만 보면 최신 실거래 175,000,000원의 9.8%에 불과하지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 2016.01.26 전입한 이민우의 임차관계입니다.
말소기준권리는 2016.02.26 설정된 근저당권입니다. 이민우의 전입신고는 그보다 먼저지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 유효한 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는다면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경554669 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 장제로52번길 7-1, 9층 902호 (부평동, 지엠펠리스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택 · 전용 48.8㎡ · 9층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 홍천일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 17,177,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이민우 / 140,117,700원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발행일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입
등기상 말소기준은 2016.02.26 근저당권입니다. 이후의 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018.02.05 주식회사대화주류가 신청한 강제경매는 2018.06.26 취하되어 말소됐습니다. 2020.03.06부터 2023.06.28까지 국세·지방세 및 공적기관 압류가 이어졌고, 일부 압류는 2024.08.21과 2025.11.04~2025.11.05 해제됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민우 | 2016.01.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이민우는 현황조사와 매각물건명세서에 모두 확인되지만, 보증금과 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 특히 임차인 이름과 현재 강제경매 신청채권자의 이름이 모두 이민우로 기재되어 있어, 동일인 여부와 소유자 또는 채무자와의 관계를 반드시 확인해야 합니다. 관계인이나 가장임차인일 가능성도 배제할 수 없지만, 원본 확인 전에는 어느 쪽으로도 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 표면 할인율과 실질 가격은 다르다
GM펠리스는 2015.03.02 사용승인된 10세대 규모 건물입니다. 대상 면적과 유사한 실거래는 2건이며, 최신 거래는 2026.06 전용 48.8㎡ 8층의 175,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 175,000,000원이고, 이전 거래 대비 최근 가격 추세는 16.7% 상승입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 48.8㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2023.06 | 49.1㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 162,500,000원 |
| 최근 12개월 | 48.8㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
최저가 17,177,000원은 전체 실거래 평균 162,500,000원의 10.6%, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 175,000,000원의 9.8%입니다. 표면상 낙찰가만 보면 큰 폭의 할인이지만, 선순위 가능 임차보증금이 미상이라 실질취득액을 최근 시세와 비교할 수 없습니다. 따라서 이 사건에서는 “최저가가 시세보다 싸다”가 아니라 “낙찰가만 낮고 총취득원가는 미상”이라고 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,177,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 709,186원 |
| 1. 말소기준 근저당 · 조정자·임현숙 | 80,000,000원 | 16,467,814원 |
| 2. 2018년 강제경매 · 주식회사대화주류 | 140,117,700원 | 0원 |
| 3. 현재 강제경매 · 이민우 | 140,117,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 총 채권액은 360,235,400원, 채권자 배당액은 16,467,814원, 미배당액은 343,767,586원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차보증금은 반영되지 않았습니다. 또한 2018년 강제경매는 취하됐고, 근저당권은 2016.05.23 채권최고액 30,000,000원으로 변경된 등기가 있으므로 실제 배당관계는 원본 서류와 채권계산서를 기준으로 다시 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 핵심 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 17,177,000원 | 16,467,814원 | 343,767,586원 | 불충족 |
| 7회 유찰 시 | 12,023,900원 | 11,407,470원 | 348,827,930원 | 불충족 |
| 8회 유찰 시 | 8,416,730원 | 7,865,229원 | 352,370,171원 | 불충족 |
추가 유찰로 최저가가 12,023,900원이나 8,416,730원까지 내려가더라도 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않는 한 투자 판단은 달라지지 않습니다. 유효 보증금이 매각가를 초과하면 낙찰가 하락분만큼 매수인 인수액이 증가할 수 있어, 낮은 최저가가 낮은 실질취득액을 보장하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 9층 건물의 9층 902호입니다.
- 입지. 부평동 굴다리오거리 남동측 인근의 주거복합지대에 소재하며, 다양한 형태의 주거용 건물이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부일로 등 간선도로변에 버스정류장이 있으며, 남서측 인근에 부평역이 소재합니다.
- 설비. 급배수·급탕·위생·승강기·도시가스 설비와 개별난방이 갖춰져 있습니다. 주차는 옥외 자주식 8대입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 자루형 평지의 주상용 토지로 남측 약 8미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 2,638,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 건물이고 확인된 실거래 표본은 2건입니다. 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 6.0회, 매각률은 0.0%여서 환금성 판단은 보수적으로 해야 합니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 해당 사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 이민우의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 계약 상대방과 계약기간을 확인해야 합니다.
- 전입·점유 확인. 전입세대확인서와 주민등록 변동내역, 현장 점유자를 대조해 실제 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당 및 인수액이 달라지므로 법원 기록을 직접 확인해야 합니다.
- 동일 이름 확인. 임차인 이민우와 신청채권자 이민우가 동일인인지, 소유자·채무자와 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 80,000,000원과 변경등기 30,000,000원의 관계, 실제 채권잔액과 공동담보목록을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 매각대금에서 우선 차감될 수 있으므로 교부청구액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 실제 점유자, 인도명령 가능 여부 및 명도비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 응찰가 산정. 실질취득액은 낙찰가와 미배당 임차보증금의 합으로 계산해야 하며, 보증금 미상 상태에서는 응찰 상한도 확정할 수 없습니다.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 총취득원가가 낮다”
감정가 146,000,000원의 물건이 6회 유찰되어 17,177,000원까지 내려왔고, 최신 실거래 175,000,000원과 비교하면 표면 가격은 9.8%에 불과합니다. 그러나 이 사건은 할인율보다 말소기준권리 전 전입이 우선입니다. 이민우의 보증금·확정일자·배당요구가 모두 미상이고, 현재 경매 신청채권자와 같은 이름으로 기재돼 있어 임차관계의 실체 확인도 필요합니다.
유효한 대항력 임차인으로 인정되고 보증금이 매각대금보다 크다면, 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 반대로 임대차가 부인되거나 인수액이 없는 것으로 확인될 경우에야 현재의 큰 할인폭을 가격 메리트로 평가할 수 있습니다. 표면 가격은 파격적이지만 권리 확인 전 실질 가격은 미상. 이 사건은 입찰가보다 임차관계 원본 확인이 먼저입니다.