3,973,000원
인천지방법원 2024타경555440. 부평동 블루밍아파트 에이동 203호, 전용 52.97㎡ 아파트입니다. 감정가는 201,000,000원이지만 11회 유찰돼 현재 최저매각가는 3,973,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가의 2%도 되지 않는 가격이지만, 이 사건은 낙찰가만 지급하고 끝나는 구조가 아닙니다.
임차인 임수희는 2019.10.31. 확정일자를 받고 2019.11.27. 전입·점유를 시작했습니다. 현재 말소기준인 2022.03.24. 부평구 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 매각물건명세서에도 을구 3번 임차권등기가 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 더 낮아질수록 인수액이 늘어나며, 총 실질취득액은 보증금 160,000,000원 부근에 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경555440 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 장제로76번길 21, 에이동 2층 203호 (부평동, 블루밍아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 52.97㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 이창진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 3,973,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 임수희 / 166,312,328원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만 보증금 잔액은 인수
2016년 농협은행 근저당은 2019.11.27. 이미 말소됐습니다. 현재 남은 등기 가운데 말소기준은 2022.03.24. 부평구 압류이며, 이후의 영등포구 압류·롯데카드 가압류·경매개시결정· 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임수희의 전입·점유는 말소기준보다 이르므로, 임차권등기 자체가 말소되더라도 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 임수희 제2층 203호 52.97㎡ 전부 | 160,000,000원 | 전입·점유 2019.11.27 확정일자 2019.10.31 배당요구 2024.01.17 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 실제 임차인 1명 |
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 3,973,000원 | 156,498,514원 | 160,471,514원 |
| 12회 유찰 시 | 2,781,100원 | 157,668,960원 | 160,450,060원 |
| 13회 유찰 시 | 1,946,769원 | 158,488,273원 | 160,435,042원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가와 인수액의 구성만 바뀝니다. 가격 판단은 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저 397만원이 아니라 실질 1.60억으로 비교
블루밍아파트A동은 42세대, 2016.06.03. 사용승인 단지입니다. 최근 12개월 실거래 3건의 평균은 184,333,333원, 최신 거래는 2026.03.의 193,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 -0.4%로 소폭 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 47.73㎡ | 11 | 193,000,000원 |
| 2025.09 | 52.97㎡ | 9 | 181,000,000원 |
| 2025.05 | 52.97㎡ | 5 | 179,000,000원 |
| 2023.06 | 52.97㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 184,333,333원 |
최저가 3,973,000원은 최근 12개월 평균의 2.2%에 불과하지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실질취득액 160,471,514원은 최근 12개월 평균의 87.1%로, 평균보다 23,861,819원 낮습니다. 최신 거래 193,000,000원과 비교하면 83.1% 수준입니다. 따라서 가격 메리트는 존재하지만, 표현상 ‘397만원짜리 아파트’가 아니라 약 1.60억원에 취득하는 대항력 인수형 물건으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,973,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 471,514원 |
| 1. 임차인 임수희 보증금 | 160,000,000원 | 3,501,486원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 23,359,933원 | 0원 |
| 3. 경매신청 채권 · 임수희 | 166,312,328원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 부족분 156,498,514원은 매수인 인수 예상액입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서와 각 배당액은 달라질 수 있습니다. 동일인인 임차인과 신청채권자의 청구가 중복되는지도 원인서류 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동 굴다리오거리 북동측 인근으로, 단독주택과 공동주택이 형성돼 있고 배후에 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물의 2층이며, 위생·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 주상용 토지로 서측과 남측 소로를 통해 출입하며, 일반상업지역· 방화지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역과 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 3,465,000원/㎡입니다.
- 환금성. 42세대 규모로 거래 표본이 많지 않고, 단지 경매 평균 유찰 횟수가 11회이며 낙찰률은 0%입니다. 최근 거래 추세도 -0.4%로 소폭 하락했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 상한 설정. 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합한 약 160,471,514원을 기준으로 시세와 비교하세요.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자 현황, 임차권등기명령 결정문, 매각물건명세서를 대조해 대항력과 인수범위를 재확인해야 합니다.
- 동일인 채권 검증. 임차인과 경매신청 채권자가 모두 임수희입니다. 보증금채권과 신청채권 166,312,328원의 관계 및 중복 여부를 집행기록에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 부평구·영등포구·국민건강보험공단 압류가 있으며, 당해세 여부에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유자가 누구인지 현장에서 확인하고, 인도명령 가능 여부와 명도 비용을 별도로 계산하세요.
- 인수자금 확보. 현재 예상 인수액 156,498,514원은 낙찰대금과 별개의 경제적 부담입니다. 자금조달 가능성과 지급 시점을 확인하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비와 승계 가능 금액을 확인하세요.
맺으며 — “397만원 낙찰”이 아니라 “약 1.60억 취득”
이 사건의 핵심은 11회 유찰이나 397만원이라는 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 160,000,000원이 매각대금에서 거의 배당되지 않아, 현재 회차 기준 156,498,514원을 매수인이 인수한다는 점입니다. 낙찰가를 합한 실질취득액은 160,471,514원이며, 추가 유찰이 이어져도 총액은 약 1.60억원으로 거의 변하지 않습니다.
실질취득액은 최근 12개월 평균 184,333,333원의 87.1%로 시세보다 낮습니다. 다만 11회 유찰, 실제 인수액 1.56억원, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계, 세금 압류가 함께 존재합니다. 따라서 결론은 단순한 초저가 물건이 아니라, 원인서류와 배당관계를 검증할 수 있는 입찰자만 접근해야 하는 고액 인수형 아파트입니다. 가격은 할인됐지만 권리와 자금의 난도는 높습니다.
