인천지방법원 2024타경563380. 부평구 일신동 삼성연립 비동 203호입니다. 전용 54.02㎡, 1978년 사용승인을 받은 벽돌조 연립주택으로, 이번 매각은 한화생명보험주식회사가 신청한 임의경매입니다. 등기부의 말소기준권리는 2018년 11월 16일 설정된 한화생명보험의 채권최고액 300,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 각종 가압류·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 이들 채권보다 앞설 수 있는 임차인의 점유·전입 및 임차권등기입니다.
최저가는 최근 거래가격과 비교하면 매우 낮지만, 이것만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 선순위 대항력 임차인이 배당을 받지 못한다면, 매수인이 잔액을 떠안아 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어나는 구조가 될 수 있습니다. 보증금 전액이 매수인 부담으로 남는 조건에서는 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정될 수도 있습니다. 이 사건은 임차보증금과 배당 여부가 확인되지 않아 그 구조를 금액으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경563380 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 경인로1104번길 9, 비동 2층 203호 (일신동 105-9) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대·연립주택) · 전용 54.02㎡ · 지상 2층 건물 중 2층 203호 |
| 건물명 / 규모 | 삼성연립(A,B동) · 20세대 · 1978.11.29 사용승인 |
| 소유자 | 박현희 (2017.10.17 임의경매 매각으로 소유권 취득 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 19,328,000원 (11회 유찰) |
| 최저가 / 감정가 | 16.81% |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험주식회사 / 300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.11.16 을구 8번 한화생명보험 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 임차인 | 김청하 · 2018.05.18 전입 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 명세서상 인수권리 | 을구 10번 임차권등기 · 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 매수인 인수 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
현재 권리관계의 출발점은 2018.11.16 한화생명보험 근저당권입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 설정된 이종필의 근저당권 150,000,000원과 카드사·보증재단·근로복지공단의 가압류, 세금 관련 압류, 경매개시결정등기도 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
다만 김청하의 전입일은 2018.05.18로 말소기준권리보다 앞섭니다. 전입 선후관계는 선순위 임차권 가능성을 보여주지만, 보증금·확정일자와 실제 점유의 법적 요건이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판정해야 합니다. 전입이 빠르다는 이유만으로 대항력 성립을 확정할 수는 없습니다.
일반적인 후순위 근저당·압류의 소멸과 달리, 이 임차권등기는 미배당 잔액 인수가 명시되어 있습니다. 을구 10번 임차권등기의 권리자·등기일·보증금과 김청하의 동일인 여부는 등기부와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다. 두 권리를 별개의 확정 보증금으로 합산해서도, 동일 권리라고 단정해서도 안 됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김청하 | 2018.05.18 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 신고 없음 |
김청하의 전입은 현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 사항입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계합니다. 우선변제권은 확정일자와 배당요구 등 요건을 확인해야 하며, 승계 신고가 없다는 사실이 임차권등기의 인수 위험을 해소하는 것은 아닙니다.
우선변제: 확정일자와 배당요구가 확인되지 않아 순위·배당액을 확정할 수 없습니다.
인수: 매각물건명세서가 을구 10번 임차권등기의 미배당 잔액 인수를 명시하고 있어 매수인 부담 가능성이 실질적인 핵심 위험입니다.
실질취득: 낙찰가 + 실제 인수하는 임차보증금 잔액입니다. 현재 인수액은 미확정입니다.
② 시세 비교 — 최저가와 실질취득을 혼동하면 안 된다
삼성연립(A,B동)의 전용 54.02㎡ 실거래를 보면 최근 12개월 기준 평균으로 집계된 가격은 104,000,000원, 최신 확인 거래는 2025년 2월 102,000,000원입니다. 전체 거래 평균은 105,500,000원이지만, 더 높은 과거 거래가 포함되므로 최근 평균과 최신 거래를 우선 비교 기준으로 삼아야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 54.02㎡ | 1층 | 102,000,000원 |
| 2024.04 | 54.02㎡ | 1층 | 105,000,000원 |
| 2024.04 | 54.02㎡ | 1층 | 105,000,000원 |
| 2023.02 | 54.02㎡ | 1층 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | 54.02㎡ | 4건 | 105,500,000원 |
| 최근 12개월 기준 평균 | 54.02㎡ | 집계 3건 | 104,000,000원 |
최신 개별 거래는 2025.02이며, 매각기일인 2026.10.27과 시차가 있습니다. 최근 12개월 기준 평균은 실거래 집계상 수치로, 위 개별 거래들의 날짜만으로 현 매각기일 직전 12개월의 거래 활동을 확인할 수는 없습니다. 위 거래는 1층이며 본건은 2층이므로 개별 상태 차이도 반영해야 합니다.
임차보증금 인수가 있다면 실제 취득비용은 19,328,000원 + 인수보증금 잔액으로 증가합니다. 매수인이 인수할 금액을 모르는 상황에서는 최근 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
특히 최근 거래 추세가 -5.5%로 하락하고 있어 과거 평균만으로 매수 여력을 판단하는 것은 위험합니다.
11회 유찰 자체가 특정 인수보증금의 존재나 액수를 증명하지는 않습니다. 다만 권리 불확실성, 오래된 건물, 거래 감소 및 환금성 문제를 면밀하게 검토해야 하는 강한 신호입니다. 매수 경쟁이 낮다고 해서 처분할 때의 환금성이 좋다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (최저가 19,328,000원 낙찰 가정)
최저가에 낙찰되는 것으로 가정한 채권 배당 계산입니다. 집행비용을 먼저 차감하면 한화생명보험 근저당권에 배당되는 금액은 18,580,096원이고, 후순위 가압류·근저당권자에 돌아가는 금액은 없습니다. 이는 등기상 채권의 배당 계산이며, 임차보증금의 인수액까지 확정한 계산은 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액·채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 747,904원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험 | 300,000,000원 | 18,580,096원 |
| 2. 가압류 · KB국민카드 | 20,824,321원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이종필 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 11,251,650원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 507,075,971원 | 18,580,096원 |
채권최고액과 청구금액을 기준으로 작성한 추정 배당입니다. 총 채권액 대비 미배당은 488,495,875원입니다. 이 채권 미배당액이 모두 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 당해세·임차인의 최우선변제·임차권등기의 실제 배당순위와 잔액은 미반영되어 실배당 결과 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
따라서 이 배당표만 보고 매수인 인수액을 0원으로 계산할 수 없습니다. 임차보증금이 낙찰가보다 크고 그 잔액이 매수인에게 승계된다면, 명목상 최저가가 내려가도 실질취득비용은 거의 줄어들지 않을 수 있습니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 유찰 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 | 19,328,000원 | 18,580,096원 | 488,495,875원 |
| 12회 유찰 시 | 15,462,400원 | 14,784,077원 | 492,291,894원 |
| 13회 유찰 시 | 12,369,920원 | 11,747,261원 | 495,328,710원 |
유찰이 추가되면 명목 최저가는 낮아집니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 부담하는 경우에는 낙찰가 인하분이 그대로 실질취득비용 절감으로 이어지지 않습니다. 위 미배당액은 금융채권 등을 기준으로 하며 임차보증금 인수 추정액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 일신동 일신초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대·연립주택, 상업용 및 업무용 근린생활시설, 시장 등이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물 노후도. 1978.11.29 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 노후화에 따른 내부·설비·누수·유지관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 내부구조와 임대 여부를 직접 확인하지 못했습니다. 공부와 인근 유사물건의 평가전례 및 일반적인 사양을 바탕으로 평가한 만큼 실제 상태가 감정가와 다를 수 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(헬기), 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 관련 지정 사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 토지. 공부상 지목은 대이며, 지형은 평지·가로장방형입니다. 공시지가는 2,120,000원/㎡이고 남측과 서측 포장도로에 접합니다. 이 공시지가는 개별 호실의 매매가격을 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 20세대 규모의 오래된 연립주택으로, 동일 면적 확인 거래는 4건입니다. 최근 가격 추세는 -5.5%이며, 경매 통계상 평균 유찰 10.0회와 낙찰률 0%가 나타나 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 을구 10번 임차권등기 원문. 권리자, 등기일, 보증금, 존속 여부, 배당요구 및 전액 변제 가능성을 대조하세요. 매각물건명세서의 미배당 잔액 인수 문구가 최우선 검토 대상입니다.
- 김청하의 점유·대항력. 전입일 2018.05.18 외에 점유 시작·유지 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 임차권등기 권리자와 동일인인지도 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 산정. 낙찰가만 놓고 최근 거래 102,000,000원 또는 최근 12개월 기준 평균 104,000,000원과 비교하지 마세요. 인수보증금 잔액을 확인한 뒤 낙찰가에 더해 비교해야 합니다.
- 세금 압류와 배당순위. 국세·지방세 관련 압류가 4건 존재합니다. 당해세 등에 해당하는 금액이 있으면 선순위 배당으로 인해 임차권에 돌아갈 배당금이 줄어들 수 있으므로 세목·법정기일·우선순위를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 한화생명보험 근저당권에는 비동 202호와 에이동 201호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 다른 공동담보 목적물의 처분·배당 관계를 확인해야 합니다.
- 노후 건물 상태. 내부 확인이 제한된 건물이므로 누수·균열·구조·전기·급배수·난방 상태를 확인하고, 필요한 보수비와 공용 관리비 부담을 별도로 검토하세요.
- 낙찰·명도 가능성. 임차인 및 임차권등기와의 관계가 정리되지 않으면 낙찰 후 소유권 취득만으로 곧바로 점유를 회복할 수 있다고 가정하면 안 됩니다. 인도·명도에 필요한 법적 절차와 비용을 확인하세요.
- 시장가격 재점검. 최신 확인 거래가 2025.02이고 하락 추세가 -5.5%이므로 거래 시차와 개별 건물 상태를 감안해야 합니다. 오래된 평균 거래가를 현재 처분 가능가격으로 단정하지 마세요.
- 매각 전 원본 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 및 매각조건을 입찰 직전에 대조하고, 매각기일 변경 여부도 확인하세요.
맺으며 — “최저가 19,328,000원 ≠ 실질취득 19,328,000원”
이 물건의 가장 큰 위험은 명목 가격이 아니라 매수인이 최종적으로 부담할 금액을 확정할 수 없다는 것입니다. 감정가 115,000,000원에서 11회 유찰되어 19,328,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 기준 실거래 평균의 18.6%라는 수치는 강하게 눈길을 끕니다. 하지만 매각물건명세서가 을구 10번 임차권등기의 미배당 보증금 잔액 인수를 명시한 이상, 그 숫자만으로 저렴한 매수라고 평가할 수 없습니다.
김청하의 전입은 말소기준권리보다 빠르고, 보증금·확정일자 및 실제 점유요건은 추가 확인이 필요합니다. 임차권등기의 권리자와 인수액도 확정해야 합니다. 더구나 최근 거래 추세 -5.5%, 11회 유찰, 20세대 노후 연립주택이라는 조건까지 중첩됩니다. 최근 실거래에 비춰 실질취득비용이 얼마인지 검증하기 전에는 최저가 수준에서의 입찰도 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.
