인천지방법원 2024타경563380. 부평구 일신동 통칭 ‘삼성연립’ 비동 2층 203호입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택, 동일면적 실거래 비교 면적은 54.02㎡입니다. 1978년 11월 29일 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 2층 물건으로, 감정가 115,000,000원에서 10회 유찰돼 현재 최저매각가는 27,612,000원까지 내려왔습니다.
등기 권리 자체의 말소기준은 명확합니다. 2018.11.16 한화생명보험주식회사 근저당권 300,000,000원이 기준이고, 이후 등기된 압류·가압류·후순위 근저당 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 후순위 등기가 아니라 말소기준보다 앞선 전입과 별도 임차권등기 인수 문구입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경563380 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 경인로1104번길 9, 비동 2층203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 · 동일면적 54.02㎡ |
| 소유자 | 박현희 · 2017.10.17 소유권이전등기(2017.10.11 임의경매로 인한 매각) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 27,612,000원 (10회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2018.11.16 을구 8번 한화생명보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험 주식회사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차관계가 핵심
한화생명보험 근저당권은 현 물건 외에 비동 2층 202호와 에이동 2층 201호를 공동담보로 두고 있습니다. 현재 물건에는 그 뒤로 세금 압류, 카드사·신용보증재단·근로복지공단 가압류, 이종필 근저당권 등이 이어졌고 이들은 등기상 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김청하 | 2018.05.18 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김청하의 전입일은 말소기준권리인 2018.11.16보다 앞선 2018.05.18입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 우선변제 여부와 김청하의 보증금 승계액도 현재 수치만으로 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 26.6%지만 ‘실질취득가’가 아니다
통칭 삼성연립(A,B동)의 동일면적 54.02㎡ 실거래는 4건이 확인됩니다. 가격 판단은 과거 거래까지 섞인 전체 평균 105,500,000원보다 최근 12개월 평균 104,000,000원과 최신 거래 102,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -5.5% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 54.02㎡ | 1 | 102,000,000원 |
| 2024.04 | 54.02㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2024.04 | 54.02㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2023.02 | 54.02㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.02㎡ | 3건 | 104,000,000원 |
현재 최저가 27,612,000원은 최근 12개월 평균 104,000,000원의 26.6%에 불과합니다. 표면적으로는 감정가 대비 크게 내려온 가격이지만, 이 사건에는 임차권등기 잔액 승계 문구가 있습니다. 따라서 시세 비교의 기준은 27,612,000원이 아니라 실질취득가 = 낙찰가 + 실제 인수잔액이어야 합니다. 인수잔액이 미상인 현재는 “시세보다 저렴하다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 27,612,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 897,016원 |
| 2. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 300,000,000원 | 26,714,984원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,824,321원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 이종필 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 11,251,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 507,075,971원 중 예상배당은 26,714,984원, 미배당은 480,360,987원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 배당 추정입니다. 또한 매각물건명세서의 임차권등기 잔액 승계 문제는 별도로 확인해야 하므로, 이 표만 보고 매수인 인수가 0원이라고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 27,612,000원 | 26,714,984원 | 480,360,987원 |
| 11회 유찰 시 | 22,089,600원 | 21,291,987원 | 485,783,984원 |
| 12회 유찰 시 | 17,671,680원 | 16,953,590원 | 490,122,381원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대 물건이며 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 통칭 삼성연립(A,B동), 총 20세대입니다.
- 입지. 인천 일신초등학교 북측 인근으로 다세대·연립주택, 상업용·업무용 근린생활시설과 시장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1978.11.29 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 대상은 2층 203호입니다. 위생·상하수도·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·비행안전제2구역(헬기)·과밀억제권역 등이 포함됩니다. 토지 관련 자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시돼 있습니다.
- 물건 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 현장 방문 당시 이해관계인이 부재해 내부구조와 임대 여부는 직접 파악하지 못했습니다.
- 환금성. 최근 실거래 추세가 -5.5%이고, 해당 연립 경매 통계는 평균 유찰 10.0회·낙찰률 0.0%로 나타나므로 환금성은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 을구 10번 임차권등기 원문 확인. 권리자, 보증금 또는 권리액, 배당요구 여부, 예상 미배당 잔액을 확인해 실제 인수액을 먼저 확정해야 합니다.
- 김청하 임차관계 확인. 2018.05.18 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력·우선변제·승계 여부를 단정하지 말고 원문과 현재 점유를 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부와 금액에 따라 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 한화생명 근저당은 비동 202호와 에이동 201호도 공동담보로 잡혀 있습니다. 실제 채권잔액과 다른 공동담보 물건의 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준으로 시세 비교. 최근 12개월 평균 104,000,000원, 최신 거래 102,000,000원, 최근 추세 -5.5%를 기준으로 삼고 최저가 27,612,000원만으로 할인율을 계산하지 마세요.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 내부구조와 임대 여부를 직접 확인하지 못했으므로 현황과 수리 필요성을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “2,761만원”보다 먼저 봐야 할 것은 인수잔액이다
감정가 115,000,000원이 10회 유찰돼 27,612,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균은 104,000,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 격차가 매우 크지만, 이 사건은 최저가가 투자 판단의 출발점이 아닙니다. 선순위 전입 임차인의 보증금·확정일자가 미상이고, 매각물건명세서에는 대항 가능한 을구 10번 임차권등기 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 있습니다.
따라서 현재 단계에서 합리적인 가격 비교식은 27,612,000원 대 104,000,000원이 아니라 “27,612,000원 + 임차권 승계잔액” 대 최근 시세입니다. 그 승계잔액이 밝혀지지 않은 이상 실질취득가를 계산할 수 없고, 이 물건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거도 없습니다. 여기에 10회 유찰, 1978년 사용승인 연립주택, 최근 실거래 -5.5% 하락 흐름까지 겹칩니다. 표면 최저가는 낮지만, 권리원문 확인 전에는 입찰 보류가 맞는 사건입니다.
