68,943,000원
인천지방법원 2024타경563397. 인천 미추홀구 주안동의 8세대 다세대주택 ‘퓨처하우스A’ 5층 501호, 전용 36.49㎡입니다. 외형상 숫자는 강합니다. 감정가 201,000,000원이 9회 유찰을 거쳐 68,943,000원까지 내려왔고, 동일 면적 실거래 2건은 모두 195,000,000원이었습니다. 그러나 이 물건의 권리분석은 최저가 68,943,000원만 보면 틀립니다. 이혜연의 전입일 2022.02.28과 확정일자 2022.02.17이 말소기준 2023.10.30보다 빠르기 때문입니다.
배당 계산상 매각대금에서 집행비용 1,640,974원을 제외한 67,302,026원이 이혜연에게 배당되고, 보증금 부족분 127,697,974원이 남습니다. 대항력 인수 원칙만 적용하면 낙찰가가 더 내려갈수록 배당액은 줄고 인수액은 커져, 매수인의 총부담은 보증금 수준에 수렴합니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권과 관련해 한국주택금융공사의 말소동의확약서가 제출됐다고 기재돼 있습니다. 확약이 유효하고 그 조건대로 임차권등기 말소가 실제 이행되는 경우에만 인수액을 실질 0원*으로 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경563397 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 인하로236번길 5-42, 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 전용 / 층 | 36.49㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층 501호 |
| 건물 표시 | 건물 외벽에 ‘A’동 표시 있음 |
| 소유자 | 박승훈 (2022.04.29. 거래가 195,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 68,943,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 202,142,876원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 승부처
현재 권리분석의 말소기준은 2023.10.30 접수된 주택도시보증공사의 가압류 300,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 경동신용협동조합의 근저당권 1,300,000,000원은 2020.05.07 이미 말소됐으므로 현재 인수 대상이 아닙니다.
문제는 이혜연의 주택임차권입니다. 임차권등기 접수 자체는 2024.04.17이지만, 임대차계약·확정일자는 2022.02.17, 전입·점유개시는 2022.02.28로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이며, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사대상 3명
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜연 주택임차권등기 · 36.49㎡ 전부 | 2022.02.28 2022.02.17 | 195,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 보증기관 승계 아님 | 확약 전제 0원* 미적용 시 127,697,974원 |
| 조진우 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2024.09.09 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 보증기관 승계 아님 | 인수 없음 |
| 이강연 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2024.09.09 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 보증기관 승계 아님 | 인수 없음 |
조진우와 이강연은 모두 2024.09.09 전입해 말소기준일 2023.10.30보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 현장 점유관계와 명도 상대방은 별도로 특정해야 합니다. 이 두 사람의 점유·명도 문제는 이혜연의 임차권에 관한 말소동의확약서가 자동으로 해결하는 범위라고 볼 수 없으므로, 확약 밖의 현장 리스크로 따로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 35.4%라는 숫자만 믿으면 안 된다
같은 건물·동일 전용면적 36.49㎡의 확인된 실거래는 2건이며, 모두 195,000,000원입니다. 최저가 68,943,000원과 확약 적용 전제의 실질취득액은 이 실거래가의 35.4% 수준입니다. 다만 최신 거래가 2022.04이고 다른 거래도 2022.02이므로, 2026년 매각기일 기준으로는 거래 표본의 최근성이 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 36.49㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2022.02 | 36.49㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 평균 | 36.49㎡ | 2건 | 195,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 68,943,000원 가정 · 확약 적용 전 법정 배당 구조)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,640,974원 |
| 1. 임차인 이혜연 보증금 | 195,000,000원 | 67,302,026원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 202,142,876원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 이혜연 보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 이혜연의 보증금 미배당액은 127,697,974원이며, 이는 확약이 적용되지 않을 때 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어난다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 전제 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 9회 유찰 · 감정가 34% | 68,943,000원 | 127,697,974원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 감정가 27% | 55,154,400원 | 141,238,379원 | 0원* |
| 11회 유찰 시 감정가 22% | 44,123,520원 | 152,070,703원 | 0원* |
확약을 제외한 일반 원칙에서는 낙찰가가 내려갈수록 이혜연에게 배당되는 금액이 줄어 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 추가 유찰이 발생해도 매수인의 총부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 인수액은 각 회차에서 실질 0원*이므로, 낙찰가 하락이 실질취득액 하락으로 이어집니다. 두 결과를 가르는 것은 오직 확약서의 실제 효력과 이행 여부입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천남부초등학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호입니다. 외벽 석재 붙임, 내벽 벽지·타일, 하이샷시 이중창이며 승강기·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 세장형 토지의 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북측 세로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 246.0㎡, 공시지가 1,176,000원/㎡이며 지목은 대입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고, 확인된 실거래가 2022년 2건에 그쳐 현재 가격 검증력이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의확약서 원문. 한국주택금융공사의 확약 대상 권리, 적용 조건, 말소 시점과 불이행 시 책임을 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행. 잔금납부와 동시에 또는 그 전에 을구 3번 임차권등기가 실제 말소되는 절차인지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액. 확약이 적용되지 않을 경우 현재 회차 기준 127,697,974원이 매수인 인수로 남는 구조를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 점유자 확인. 조진우·이강연의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도 범위. 이혜연 임차권의 말소와 현재 점유자의 퇴거는 별개일 수 있으므로 인도명령·명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 건물 표시. 외벽에 ‘A’동 표시가 있으므로 현장에서 등기 대상 5층 501호와 실제 출입구·호수를 대조해야 합니다.
- 현재 시세. 확인된 실거래는 2022.02와 2022.04 두 건뿐이므로, 인근 중개업소와 현재 매물·거래 가능 가격을 다시 확인해야 합니다.
- 환금성. 9회 유찰, 8세대 다세대, 동일 건물 경매 평균 6.9회 유찰과 낙찰률 0.0%를 감안해 매도 기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제와 실제 집행비용에 따라 임차인 배당액과 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “68,943,000원짜리 물건”인지부터 확인하라
이 사건의 표면은 감정가 201,000,000원에서 9회 유찰된 최저가 68,943,000원입니다. 하지만 권리 원칙만 적용하면 이혜연의 대항력 있는 보증금 중 127,697,974원이 매수인에게 남을 수 있습니다. 추가 유찰이 돼 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 늘어나므로, 확약이 없다면 단순한 저가 매수 구조가 아닙니다.
반면 한국주택금융공사의 말소동의확약서가 유효하게 적용되고 임차권 말소가 실제 이행되면 이혜연 관련 인수액은 실질 0원*이 되고, 실질취득은 최저가 68,943,000원으로 정리됩니다. 이 경우 실거래 195,000,000원의 35.4% 수준이라는 가격 차이가 생기지만, 비교 거래가 2022년 2건뿐이고 9회 유찰된 8세대 다세대라는 환금성 한계는 그대로 남습니다.
결론은 “확약 확인 전 보류, 확약 확인 후 가격·명도 검토”입니다. 권리 자체가 단순해서 싸진 물건이 아니라, 확약서의 효력이 입찰 결과를 완전히 바꾸는 사건입니다. 확약 원문과 말소 절차를 확인하지 못한 상태에서는 68,943,000원을 실질취득액으로 단정해서는 안 됩니다.
* 실질 인수 0원은 한국주택금융공사의 말소동의확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고, 약정 조건에 따라 임차권등기 말소가 실제 이행되는 경우를 전제로 합니다. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차의 룰상 매수인 인수액은 127,697,974원입니다. 이 확약은 조진우·이강연의 별도 점유·명도 문제까지 자동으로 해소하는 것으로 보지 않습니다.
