인수 0원은 명확하지만, 말소기준과 시세표본 확인이 먼저다 — 주안동 대명아파트 203호

인천지방법원 2024타경564178. 주안동 대명아파트 2층 203호, 전용 62.64㎡ 전부가 매각 대상입니다. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 227,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 111,230,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사이며 청구액은 3,877,996,350원입니다.

가격만 보면 큰 폭으로 할인된 듯하지만, 이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 대상 호수 임차인의 보증금이 매수인에게 인수되는지, 둘째, 비교 실거래가 실제로 대상 면적과 같은 조건인지입니다. 임차보증금 인수는 0원으로 산정됐지만, 비교 거래는 모두 49㎡대로 대상 62.64㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 74.8%라는 수치만으로 곧바로 싸다고 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원, 말소기준 원본 확인은 필수

대상 203호 임차권자 김인중은 임대차계약일 2021.02.16, 점유개시일 2021.03.03, 주민등록일 2022.06.22, 확정일 2021.02.16, 보증금 73,000,000원입니다. 전입일이 2016.08.17 및 2021.08.13보다 모두 늦어 제공된 권리판단에서는 대항력 없음으로 분류됐습니다. 임차권등기와 배당요구는 2026.03.31 이뤄졌고, 매수인이 승계할 금액은 0원으로 산정됐습니다.

② 대상 호수 임차인 — 실제 임차인 1명

현황조사에는 건물 내 다른 호수의 점유자도 함께 기재돼 있으나, 이 사건의 매각 대상은 203호입니다. 따라서 다른 호수 점유자의 보증금이나 전입일은 대상 호수의 인수금액에 합산하지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고도 없어 실제 임차인은 김인중 1명입니다.

③ 시세 비교 — 74.8%지만 동일 면적 거래가 아니다

대명아파트 실거래 조회자료에는 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 147,428,571원, 최근 12개월 6건 평균은 148,666,666원이며 최신 거래는 2025.12의 130,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 6.2%로 하락 추세는 아닙니다.

최저가 111,230,000원은 최근 12개월 평균의 74.8%, 전체 평균의 75.4%입니다. 수치상으로는 최근 거래보다 낮습니다. 그러나 대상 물건은 62.64㎡이고, 실거래 표본은 49.77㎡~49.93㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 더 큰 대상 물건을 더 작은 호실의 평균과 단순 비교하는 방식은 층·호별 상태와 용도 차이를 반영하지 못하므로, 이 비율은 참고지표일 뿐 입찰가 상한의 직접 근거가 될 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,230,000원 가정)

제공된 배당 산정상 총 채권액 4,452,000,000원 중 108,872,780원이 배당되고, 4,343,127,220원이 미배당됩니다. 신청채권자 청구액 3,877,996,350원에 대한 배당은 0원으로 산정됐습니다. 다만 이 산정표는 2021.08.13 말소기재가 있는 신선새마을금고 근저당을 선순위로 반영하고 있으므로 실제 배당순위와 금액은 원본 확인 전 확정할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아니므로 낙찰가가 낮아져도 매수인 인수금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 아닙니다. 각 회차의 실질취득액은 매각가와 같고, 낮아지는 매각대금만큼 선순위 채권의 미배당액이 증가합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천기계공업고등학교 북동측 인근이며, 주변은 업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생·급배수·승강기·기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 3필지 일단의 부정형 토지이며 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 접도. 남동측 약 34m 도로와 북동측 약 8m 도로에 접합니다.
• 규모. 감정평가 기재상 70세대, 주차 54대이며 용적률은 730.72%입니다.
• 하자. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔 이용 물건이고 동일 면적 실거래 표본이 확인되지 않아 일반적인 동일평형 비교보다 가격 검증 난도가 높습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2016년 신선새마을금고 근저당과 2021년 말소기재, 2021년 태백농협 근저당의 순위를 최신 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
• 배당표 재검산. 말소된 것으로 기재된 근저당이 선순위 배당에 반영돼 있으므로 배당표를 확정자료로 사용하면 안 됩니다.
• 임차인 서류 확인. 김인중의 계약서·전입세대확인서·확정일자·배당요구 및 임차권등기명령 원문을 대조해야 합니다.
• 대상 호수 구분. 현황조사에 기재된 다른 호수 점유자를 203호 임차인으로 합산하지 않도록 매각 범위를 확인해야 합니다.
• 동일 면적 시세 조사. 49㎡대 거래가 아닌 대상 62.64㎡와 동일하거나 유사한 면적의 매매·임대 사례를 별도로 확보해야 합니다.
• 이용상태 확인. 사건 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 오피스텔이므로 건축물대장상 용도와 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
• 기계식 주차. 주차설비의 운행 상태와 사용 가능 차량 조건, 유지관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원과 안전한 입찰은 같은 말이 아니다”

대상 203호 임차인 김인중의 전입일은 권리판단 기준일 이후이고, 보증금 73,000,000원은 매수인이 승계하지 않는 것으로 산정됐습니다. 따라서 현재 회차에서 실질취득액은 111,230,000원이며, 대항력 보증금 때문에 총 취득비용이 고정되는 인수형 물건은 아닙니다.

다만 핵심 권리인 2016년 근저당에는 2021년 말소기재가 존재하는데도 예상배당에서는 선순위로 반영돼 있습니다. 가격 측면에서도 최근 시세 대비 74.8%라는 할인율은 매력적으로 보이지만, 비교 거래가 모두 49㎡대여서 대상 62.64㎡의 직접 시세로 사용할 수 없습니다. 결론은 임차인 인수는 0원, 권리순위와 적정가격은 보류입니다. 등기 원본과 동일 면적 시세가 확인되기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 입찰 여부를 결정해서는 안 됩니다.