352,554,000원
광주지방법원 2025타경540. 무안군 현경면 평산리의 토지와 단독주택·창고를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 단독주택, 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 창고, 철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물로 구성됩니다. 제시외 건물과 수목, 수변전시설도 일괄매각 대상에 포함되지만, 컨테이너 5동은 매각에서 제외됩니다.
등기 흐름만 보면 2022년 소유권 취득과 동시에 설정된 방림신용협동조합 근저당권 210,000,000원이 말소기준입니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 전입일이 2024년인 점유자 3명도 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 하지만 목록 3에 설정된 구분지상권등은 별도로 인수하므로, 단순히 “인수금액 0원”을 “인수 위험 없음”으로 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경540 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 현경면 평산리 827-3 · 전라남도 무안군 현경면 공항로 558-42 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 창고 |
| 건물 이용상태 | 철근콘크리트조 2층 단독주택 · 시멘트블록조 단층 창고 · 철골구조 단층 건물 |
| 확인 토지 | 583㎡ · 지목 대 · 농림지역 · 농업진흥구역 |
| 소유자 | 임해문 (2022.05.04. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 503,648,160원 / 352,554,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 방림신용협동조합 / 111,740,279원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 권리 인수는 있다
② 점유자 분석 — 실제 점유자 3명, 대항력은 없음
확인된 실제 점유자는 문정수·국형철·이제옥 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 세 사람 모두 전입일이 2022.05.04. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 부분이 확인되지 않아 최우선변제나 배당액, 명도 범위는 별도 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 점유 부분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문정수 | 2024.11.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 국형철 | 2024.11.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이제옥 | 2024.11.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저가는 352,554,000원으로 감정가 503,648,160원의 70%입니다. 그러나 동일·인근 실거래 비교자료가 없어 감정가 자체의 시장 적정성을 검증할 수 없습니다. 특히 단독주택·창고·토지가 결합된 복합 물건이고, 농업진흥구역·고속철도 저촉·구분지상권등 인수와 현황상 일부 도로 문제가 함께 존재하므로 유찰률만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 352,554,000원 | 210,000,000원 | 0원 | 136,818,244원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 246,787,799원 | 210,000,000원 | 0원 | 32,532,770원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 172,751,459원 | 169,532,939원 | 40,467,061원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 방림신용협동조합의 채권최고액 210,000,000원이 전액 배당됩니다. 3회 유찰 시나리오에서는 40,467,061원이 미배당되지만, 이 미배당 근저당 채권은 매각으로 소멸하므로 매수인이 금전으로 인수하지 않습니다. 다만 회차와 관계없이 목록 3의 구분지상권등 인수 문제는 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 352,554,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,735,756원 |
| 1. 근저당권 · 방림신용협동조합 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 136,818,244원 |
집행비용은 약 매각가의 1.6%로 추정된 금액입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 금전 인수 추정액은 0원이지만, 목록 3 을구 9번 구분지상권등은 별도의 비금전 인수 권리입니다.
⑤ 물적 현황 — 매각 범위와 원상회복 위험
- 일괄매각. 제시외 건물, 수목 및 수변전시설이 매각 대상에 포함됩니다.
- 컨테이너 제외. 목록 3에 소재한 컨테이너 5동은 매각에서 제외됩니다. 토지 인도 과정에서 소유관계와 반출 여부를 확인해야 합니다.
- 수변전시설. 매각에는 포함되지만 작동 여부는 불분명합니다. 가동 상태와 수리·철거 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 현황과 공부 차이. 목록 3은 공부상 지목이 전이지만 현황은 창고부지 및 일부 도로입니다.
- 원상회복 가능성. 목록 3의 현황 이용과 관련해 원상회복명령 가능성이 기재돼 있습니다.
- 고속철도 저촉. 목록 3 일부가 도시계획시설인 호남고속철도에 저촉됩니다.
⑥ 입지·이용 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 통정마을 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 토지 형태. 확인 토지는 583㎡, 평지의 사다리형이며 세로한면 도로에 접합니다.
- 용도지역. 농림지역과 농업진흥구역에 포함됩니다.
- 공항 관련 제한. 원추표면구역과 장애물제한표면구역에 포함됩니다.
- 가축사육 제한. 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 확인 토지의 공시지가는 29,500원/㎡입니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 목록 3 을구 9번 권리의 목적, 설정 범위, 존속기간, 권리자와 토지 사용 제한을 등기 원문에서 확인하세요.
- 목록별 경계 확인. 토지·건물·제시외 건물·수목·수변전시설의 정확한 매각 범위를 현황과 대조하세요.
- 점유관계 확인. 문정수·국형철·이제옥의 실제 점유 건물, 계약 상대방, 보증금, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 컨테이너 5동. 매각 제외 물건의 소유자와 반출 계획, 토지 사용료 또는 인도 분쟁 가능성을 확인하세요.
- 원상회복 비용. 공부상 전인 목록 3의 창고부지·도로 이용과 관련된 행정조치 가능성을 확인하세요.
- 고속철도 저촉. 저촉 면적과 건축·사용·보상 관계를 관계기관 자료로 확인하세요.
- 수변전시설. 작동 여부, 소유관계, 전력계약, 수리 또는 철거비를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 상한을 정하지 말고 토지와 각 건물을 별도로 검토하세요.
- 배당 변동. 당해세와 점유자의 최우선변제 가능성에 따라 배당표가 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수금액 0원 ≠ 인수 위험 0”
이 사건의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 전입한 점유자 3명도 말소기준권리보다 늦어 확인된 전입일 기준 대항력이 없습니다. 따라서 금전으로 계산되는 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 목록 3 을구 9번 구분지상권등은 매수인이 인수합니다.
여기에 점유 부분과 보증금이 확인되지 않은 점유자 3명, 매각 제외 컨테이너 5동, 작동 여부가 불분명한 수변전시설, 일부 도로 이용과 원상회복명령 가능성, 고속철도 저촉이 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없어 최저가 352,554,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 가격은 70%지만 권리·점유·물적 실사의 난도는 낮지 않습니다. 이 물건은 할인율보다 목록 3의 권리와 실제 사용 제한을 먼저 확인해야 합니다.