인천지방법원 2024타경564178. 주안동 대명아파트 2층 204호로, 공부상 용도는 다세대이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 241,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 최저매각가는 118,090,000원까지 내려왔습니다. 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 118,090,000원입니다.
표면적인 가격은 최근 거래보다 낮습니다. 최근 12개월 평균 148,666,666원의 79.4%이고, 최신 거래 130,000,000원과 비교해도 낮습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.2% 상승한 흐름입니다. 다만 실거래 표본은 전용 49.77~49.93㎡이고, 본건 비교대상 면적은 64.35㎡로 면적이 맞지 않아 단순히 “시세보다 20.6% 싸다”고 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경564178 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 한나루로585번길 3, 2층 204호 (주안동, 대명아파트) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 2층 204호 |
| 면적 / 사용승인 | 비교대상 면적 64.35㎡ · 사용승인일 2016.08.11 |
| 소유자 | 김정호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 118,090,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,877,996,350원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산정, 말소기준 재확인 필요
배당 시뮬레이션은 2016.08.17 설정된 동인천새마을금고 근저당 147,420,000원을 선순위 기준으로 계산하고 있습니다. 이에 따르면 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 낙찰자의 등기상 인수액은 0원입니다.
2016.12.21에는 양의인 명의의 근저당 84,000,000원이 설정되었고, 2021.08.13에는 상진종합건설주식회사를 채무자로 한 태백농업협동조합 근저당 4,320,000,000원이 공동담보로 설정되었습니다. 이 근저당은 2024.07.29 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 해당 회사가 3,877,996,350원을 청구해 경매를 신청했습니다.
② 204호 점유관계 — 대항력 없음, 관계인 가능성 확인
| 점유자 | 호실 / 이용 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양의인 | 204호 · 업무시설 사업자등록 | 2019.08.02 | 2016.11.02 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이 물건 204호의 점유자로 확인된 사람은 양의인 1명입니다. 사업자등록일 2019.08.02는 2016.08.17 근저당뿐 아니라 2016.12.21 근저당보다도 늦으므로, 어느 날짜를 기준으로 보더라도 선순위 대항력은 없는 구조입니다. 따라서 보증금 70,000,000원을 낙찰자가 직접 승계하는 것으로 산정되지는 않았습니다.
③ 시세 비교 — 표면상 할인, 면적 불일치 주의
대명아파트에서 확인된 최근 실거래 7건은 모두 전용 49.77~49.93㎡입니다. 본건 비교대상 면적 64.35㎡와 일치하지 않으므로 아래 거래가는 직접적인 동일 평형 시세가 아니라 단지 내 가격 흐름을 보는 참고치입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 49.85㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 49.93㎡ | 10 | 154,000,000원 |
| 2025.05 | 49.85㎡ | 7 | 163,000,000원 |
| 2025.03 | 49.93㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2025.01 | 49.77㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 49.85㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.77~49.93㎡ | 6건 | 148,666,666원 |
최근 12개월 평균은 148,666,666원, 최신 거래는 130,000,000원입니다. 실질취득액 118,090,000원은 최근 12개월 평균의 79.4%로 표면상 가격 여유가 있고, 최신 거래보다도 약 11,910,000원 낮습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.2% 높은 흐름이므로 하락 추세로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,453,260원 |
| 1. 근저당 · 동인천새마을금고 | 147,420,000원 | 115,636,740원 |
| 2. 근저당 · 양의인 | 84,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 태백농업협동조합 | 4,320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 4,551,420,000원 중 115,636,740원만 배당되고, 미배당액은 4,435,783,260원입니다. 신청채권자 농업협동조합자산관리회사는 현재 회차 가정에서 배당액이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 118,090,000원 | 115,636,740원 | 4,435,783,260원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 82,663,000원 | 80,775,066원 | 4,470,644,934원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 57,864,100원 | 56,422,546원 | 4,494,997,454원 | 0원 |
추가 유찰 시 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산되어 실질취득액도 매각가와 같습니다. 다만 이 구조는 선순위 채권도 전액 배당되지 않고 신청채권자 배당은 0원인 상태이므로, 추가 유찰 가능성과 경매 진행 변동을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 북동측 인근으로, 업무시설·아파트 등 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 다세대이나 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 대지·도로. 3필지 일단지의 완경사지대 부정형 토지이며, 남동측 약 34m 도로와 북동측 약 8m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하고 공시지가는 2,591,000원/㎡입니다.
- 주차·환금성. 감정요항상 70세대에 주차 54대로 기계식 주차설비가 설치되어 있어 실제 사용 가능 여부와 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2016.08.17 근저당의 2021.08.13 말소 여부와 실제 배당순위를 최신 등기부 및 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 204호 임대차 실체. 양의인의 보증금 70,000,000원 지급자료, 사업자등록, 임대차계약서 및 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 배당요구 확인. 양의인의 배당요구 여부와 우선변제권 인정 여부는 명세서와 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 면적 맞춤 시세조사. 확인된 거래는 49.77~49.93㎡로 본건 비교대상 면적 64.35㎡와 다릅니다. 동일 면적 오피스텔·다세대 거래를 별도로 조사하세요.
- 업무시설 수익성. 현재 오피스텔 이용 상태와 주변 업무시설 임대수요, 공실 기간, 예상 임대료를 현장에서 확인하세요.
- 기계식 주차장. 작동 여부, 차량 규격 제한, 정기검사 및 수선비 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세·최우선변제 가능액은 별도로 확인하세요.
맺으며 — 가격 할인보다 서류 정합성이 먼저다
현재 최저가 118,090,000원은 감정가의 49%이고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 최근 12개월 거래 평균 148,666,666원과 최신 거래 130,000,000원보다 낮아 숫자만 보면 검토할 만한 구간입니다. 다만 비교 거래의 면적이 본건과 일치하지 않아 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
이 물건의 진짜 승부처는 단순 할인율이 아니라 권리서류의 정합성과 점유 실체입니다. 선순위로 반영된 근저당의 말소 기재를 해소하고, 204호 점유자이자 근저당권자와 동일 이름인 양의인의 임대차 관계를 확인해야 합니다. 결론은 가격은 관심, 권리는 조건부 확인입니다. 원본 대조가 완료돼야 현재의 인수 0원 판단을 안전하게 입찰가에 반영할 수 있습니다.