인천지방법원 2024타경564178. 인천 미추홀구 주안동 대명아파트 3층 302호로, 공부상 용도는 다세대이고 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 전유면적은 65.24㎡이며 철근콘크리트구조 15층 건물에 위치합니다. 등기상 소유자는 김정호이고, 농업협동조합자산관리회사가 3,877,996,350원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
표면적인 가격만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 하지만 본건의 판단 기준은 최저가 할인율이 아니라 박한성 임차권의 실제 배당액과 미배당 인수액입니다. 임차권이 전액 배당되면 실질취득은 최저가 수준에 머물 수 있지만, 배당되지 않은 금액이 남으면 매수인이 그 잔액을 떠안습니다. 따라서 입찰 전 배당순위와 임차보증금 잔액을 확정하지 않은 채 “49%라서 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경564178 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 한나루로585번길 3, 3층302호 (주안동, 대명아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중 · 전유 65.24㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 · 사용승인 2016.08.11 |
| 소유자 | 김정호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 117,110,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,877,996,350원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 토지 관련 | 일반상업지역 · 방화지구 · 과밀억제권역 · 토지거래계약에 관한 허가구역 |
① 권리 흐름 — 말소된 2016년 근저당과 선행 임차권을 구분해야 한다
박한성은 2016.10.20 점유를 시작하고 2016.10.26 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2016.10.14입니다. 임차권등기는 경매개시 이후인 2024.11.25 접수됐지만, 등기 내용에는 기존 계약과 점유·전입 시점이 함께 기재돼 있습니다. 이에 따라 명세서는 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 본건 302호 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박한성 | 3층 302호 65.24㎡ 전부 | 70,000,000원 | 전입 2016.10.26 확정 2016.10.14 점유 2016.10.20 | 대항력 명시 우선변제 가능 미배당 승계 |
임차권등기에는 2016.10.14 계약과 2018.09.29 계약이 각각 기재돼 있으나, 두 계약의 보증금은 모두 70,000,000원입니다. 갱신 계약을 별도 임차인이나 140,000,000원의 보증금으로 중복 합산하지 않았습니다. 다른 호실 전입자들은 본건 302호의 임차인 수와 보증금에 포함하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 범위로 본다
거래정보에 수록된 최근 거래는 전용 49.77㎡~49.93㎡이고, 본건 전유면적은 65.24㎡이므로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 가격은 직접적인 동일평형 시세가 아니라 주변 거래 흐름을 확인하는 참고자료로만 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 49.85㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 49.93㎡ | 10 | 154,000,000원 |
| 2025.05 | 49.85㎡ | 7 | 163,000,000원 |
| 2025.03 | 49.93㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2025.01 | 49.77㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 49.85㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 6건 | 148,666,666원 |
전체 7건 평균은 147,428,571원이고, 최근 12개월 6건 평균은 148,666,666원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 6.2% 높은 흐름이지만 최신 거래는 130,000,000원입니다. 최저가 117,110,000원만 보면 최근 12개월 평균의 78.8%지만, 임차권 미배당액 70,000,000원이 전부 인수될 경우 실질취득은 187,110,000원으로 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,439,540원 |
| 을구 1번 근저당권 · 구월남촌새마을금고 | 132,960,000원 | 114,670,460원 |
| 을구 3번 근저당권 · 태백농업협동조합 | 4,320,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 4,452,960,000원 중 114,670,460원이 배당되고, 미배당은 4,338,289,540원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 다만 2016년 근저당은 2021.08.13 말소됐고 박한성 임차권 배당이 반영되지 않아, 실제 배당표로 사용하기 전에 등기부·매각물건명세서·배당요구 현황을 다시 대조해야 합니다. 당해세와 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금 위험
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 상단 포함 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 117,110,000원 | 114,670,460원 | 4,338,289,540원 | 187,110,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 81,977,000원 | 80,101,414원 | 4,372,858,586원 | 151,977,000원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 57,383,900원 | 55,950,990원 | 4,397,009,010원 | 127,383,900원 |
이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 무조건 유리해지는 단순 소멸형이 아닙니다. 임차보증금에서 배당받지 못한 금액이 매수인에게 승계되므로, 낮은 낙찰가가 임차권 배당액을 줄이는 경우에는 그만큼 매수인 부담이 커질 수 있습니다. 따라서 각 회차의 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 총자금을 기준으로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 북동측 인근이며, 업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용. 공부상 다세대이나 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 사용승인일은 2016.08.11이며, 위생·급배수·승강기·기계식 주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 대지. 3필지 일단지의 부정형 토지로, 감정평가서에는 70세대·주차 54대·용적률 730.72%로 기재돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 시세 표본. 거래정보는 45세대, 감정평가서는 70세대로 표시돼 자료 간 차이가 있으며, 거래 표본 면적도 본건과 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 배당순위. 박한성의 2016년 점유·전입·확정일자와 2021년 근저당의 선후를 법원 기록에서 확인하세요.
- 배당요구 및 보증금 잔액. 배당요구일 2024.11.25와 실제 배당 예정액을 확인해 인수액을 숫자로 확정하세요.
- 말소 근저당 배당 여부. 2021.08.13 말소된 구월남촌새마을금고 근저당이 예상배당에 포함된 이유를 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2018.10.01 등록을 원인으로 한 민간임대주택 등기가 매각 후 어떻게 처리되는지 원문으로 확인하세요.
- 실제 용도. 공부상 다세대와 감정상 오피스텔 이용의 차이, 전입·사업자등록·대출 가능 여부를 확인하세요.
- 시세 재조사. 본건 65.24㎡와 일치하는 거래가 없어 49㎡대 거래만으로 적정가를 확정해서는 안 됩니다.
- 세금·관리비. 당해세, 체납 관리비, 기계식 주차장 운영 상태를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 “얼마를 떠안는가”가 먼저다
이 물건의 최저가는 117,110,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 본건 302호에는 명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 박한성의 임차권이 있고, 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금은 매수인이 인수합니다. 인수액이 0원이라면 최저가의 가격 경쟁력이 남지만, 70,000,000원 전액을 인수하면 실질취득은 187,110,000원으로 올라갑니다.
더구나 현재 예상배당표는 2021년에 말소된 근저당을 선순위로 배당하고 임차권을 누락한 형태라, 그 결과를 그대로 신뢰하기 어렵습니다. 거래 표본도 본건과 면적이 다릅니다. 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 관심 대상이지만, 임차권 배당액이 확정되기 전에는 입찰가를 정할 수 없는 물건입니다. 권리와 가격 모두 원본 재검증이 선행돼야 합니다.