인천지방법원 2024타경564178. 주안동 대명아파트 3층 305호로, 공부상 용도는 다세대이고 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 234,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 114,660,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 148,666,666원보다 34,006,666원 낮습니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 박슬아의 주택임차권입니다.
등기부에는 2016.08.17 신선새마을금고 근저당 131,040,000원이 먼저 보이지만, 이 근저당은 2021.08.13 해지로 말소됐습니다. 따라서 이미 사라진 근저당을 현재 경매의 말소기준으로 볼 수 없습니다. 같은 날 뒤이어 설정된 태백농업협동조합 근저당 4,320,000,000원이 실질적인 말소기준입니다. 박슬아는 그보다 앞선 2021.03.31 점유, 2021.04.14 주민등록과 2021.03.11 확정일자를 갖췄습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경564178 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 한나루로585번길 3, 3층305호 (주안동, 대명아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가 당시 오피스텔 이용 · 대상면적 61.93㎡ |
| 소유자 | 김정호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 114,660,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,877,996,350원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당이 기준은 아니다
태백농업협동조합의 근저당은 2024.07.29 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 해당 회사가 임의경매를 신청했습니다. 이후 국민건강보험공단·국·수원시 압류와 경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 접수됐습니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로, 임차보증금의 전액 배당 여부를 최저가만으로 확정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 인수 조건
이름이 기재된 점유자는 24명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 대상 305호 권리분석의 핵심은 주택전부에 임차권등기를 마친 박슬아입니다. 다른 호실의 점유자는 대상 호수 또는 매각 범위와의 직접 연결 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박슬아 | 주택전부 | 전입 2021.04.14 점유 2021.03.31 확정 2021.03.11 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 有 | 승계 없음 |
| 다른 호실 점유자 23명 | 201호·202호·203호·204호·301호·302호·303호·401호·402호·405호·501호·502호·503호·504호·505호·601호·602호·603호·604호·605호 | 2016.09.09~2022.06.22 확정일자 미상 | 70,000,000원 1명 나머지 미상 | 가능·미상 21명 없음 2명 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 표면 77.1%, 실질취득 상단 130.9%
대명아파트 실거래 표본은 전용 49.77~49.93㎡이고 대상면적은 61.93㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 거래가를 대상 호수의 확정 시세로 볼 수는 없습니다. 그럼에도 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 비용 범위를 점검하면, 인수 여부에 따라 결론이 완전히 달라집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 49.85㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 49.93㎡ | 10 | 154,000,000원 |
| 2025.05 | 49.85㎡ | 7 | 163,000,000원 |
| 2025.03 | 49.93㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2025.01 | 49.77㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 49.85㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 148,666,666원 |
최근 12개월 평균은 148,666,666원, 최신 거래는 130,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 6.2% 높습니다. 최저가 114,660,000원만 비교하면 최근 평균의 77.1%입니다. 그러나 보증금 전액 인수 시 실질취득 194,660,000원은 최근 평균의 130.9%, 최신 거래의 149.7%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,660,000원·당해세 미반영 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,405,240원 |
| 1. 주택임차권 · 박슬아 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 근저당 · 태백농업협동조합 농업협동조합자산관리회사로 이전 | 4,320,000,000원 | 32,254,760원 |
| 말소완료 · 신선새마을금고 | 131,040,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
2016년 신선새마을금고 근저당은 경매 전 해지·말소됐으므로 배당대상으로 보지 않았습니다. 국세·지방세 중 당해세가 우선 차감되면 박슬아의 예상배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 북동측 인근이며 업무시설, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 다세대이나 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 15층이며 사용승인일은 2016.08.11입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 34m 도로와 북동측 약 8m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하고, 공시지가는 2,591,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 표본 면적이 대상면적과 일치하지 않고 다세대·오피스텔 이용이 혼재해, 아파트 동일평형처럼 단순 비교하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배당요구종기와 배당순위 확인. 박슬아의 배당요구가 반영된 최신 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 당해세 금액 확인. 국민건강보험공단·국·수원시 압류가 있습니다. 당해세로 우선 차감되는 금액이 박슬아의 미배당 보증금과 직결됩니다.
- 실질취득 상한 설정. 입찰가가 아니라 입찰가와 임차보증금 미배당 잔액을 합산해 114,660,000~194,660,000원 범위로 판단해야 합니다.
- 말소기준 오인 금지. 2016년 신선새마을금고 근저당은 2021.08.13 말소됐습니다. 실질 기준은 같은 날 설정된 태백농업협동조합 근저당입니다.
- 다른 호실 점유자 확인. 현황조사에는 201호부터 605호까지 여러 호실 점유자가 기재돼 있습니다. 대상 305호 및 실제 매각 범위와의 관계를 원문에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후의 말소 여부와 임대의무 관계를 확인하세요.
- 면적 불일치 보정. 실거래 표본은 49.77~49.93㎡, 대상면적은 61.93㎡입니다. 최근 평균 148,666,666원을 그대로 대상 호수의 확정 시세로 사용하지 마세요.
- 관리비·명도 확인. 체납 관리비와 실제 점유 상태, 인도명령 또는 명도 협의 비용을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 아니라 미배당 잔액을 봐야 한다”
이 사건은 감정가 234,000,000원에서 114,660,000원까지 내려와 외관상 할인 폭이 큽니다. 그러나 2016년 근저당은 이미 말소됐고, 박슬아의 대항요건과 확정일자는 실질 말소기준인 2021.08.13 근저당보다 앞섭니다. 당해세 차감이 없다면 보증금 80,000,000원이 전액 배당되어 인수는 0원이 될 수 있습니다. 반대로 미배당이 커지면 실질취득은 최대 194,660,000원으로 올라가 최근 12개월 평균 148,666,666원과 최신 거래 130,000,000원을 모두 웃돕니다.
2회 유찰은 매력의 근거가 아니라 계산의 출발점입니다. 이 물건은 입찰가보다 박슬아의 실제 배당액, 당해세 금액, 대상 호수의 점유 관계를 먼저 확정해야 합니다. 결론은 권리 확인 전 보류입니다.