인천지방법원 2024타경564178. 사건 용도는 다세대이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 대상은 주안동 대명아파트 15층 건물 내 4층 405호이며, 소유자는 김정호입니다. 가격만 보면 감정가 236,000,000원에서 두 차례 유찰돼 115,640,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낮아진 최저가보다 먼저 말소기준과 405호 점유자의 선후관계를 바로잡아야 합니다.
등기부상 2016.08.17 인천서부새마을금고 근저당권은 2021.08.13 해지를 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 태백농업협동조합 명의의 채권최고액 4,320,000,000원 근저당권이 새로 설정됐고, 2024.07.29 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 따라서 현존 등기를 기준으로는 2021.08.13 근저당권이 실질 말소기준 후보입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경564178 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 한나루로585번길 3, 4층405호 (주안동, 대명아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 15층 건물 내 4층 405호 |
| 비교 대상면적 | 61.93㎡ · 실거래 면적 일치 없음 |
| 소유자 | 김정호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 115,640,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,877,996,350원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 사용승인 | 2016.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소된 2016년 근저당과 현존 2021년 근저당을 구분해야 한다
2016.08.17 설정된 인천서부새마을금고 근저당은 2021.08.13 이미 말소됐습니다. 현존 선순위는 같은 날 설정된 태백농업협동조합 근저당이며, 이후 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 변경됐습니다. 2024.06.14 국 압류와 2024.10.07 임의경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 405호 김경국의 보증금이 핵심
현황조사상 보증기관이나 대위변제기관의 중복신고 없이 실제 점유·임차 신고는 24명입니다. 이 가운데 대상 405호에 직접 표시된 사람은 김경국 1명입니다. 다른 호실 점유자들이 동일 매각단위에 포함되는지는 사건 물건목록과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경국 | 405호 | 2020.03.03 / 2020.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 가능·미상 | 승계액 미상 |
김경국의 전입일 2020.03.03과 확정일자 2020.02.05는 현존 선순위 근저당 설정일 2021.08.13보다 앞섭니다. 다만 보증금, 임대차계약 내용, 실제 점유 개시와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 대항력 있음이나 인수액 0원으로 단정할 수 없습니다. 실제 점유와 유효한 임대차가 확인되고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면, 그 미배당액은 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격 하한은 낮지만 면적과 인수액이 맞지 않는다
대명아파트 실거래 표본은 49.77~49.93㎡로, 대상 비교면적 61.93㎡와 일치하지 않습니다. 아래 거래는 주변 가격 방향을 보는 참고자료이며 대상 405호와 동일 면적의 직접 비교사례는 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 49.85㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 49.93㎡ | 10 | 154,000,000원 |
| 2025.05 | 49.85㎡ | 7 | 163,000,000원 |
| 2025.03 | 49.93㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2025.01 | 49.77㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 49.85㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 147,428,571원 |
| 최근 12개월 | — | 6건 | 148,666,666원 |
현재 최저가 115,640,000원은 최근 12개월 평균 148,666,666원의 77.8%, 전체 평균 147,428,571원의 78.4%입니다. 최신 거래는 2025.12의 130,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 이전 거래 구간보다 6.2% 높은 흐름입니다. 하락 추세가 확인되는 자료는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,418,960원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 인천서부새마을금고 | 131,148,000원 | 113,221,040원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 태백농업협동조합 | 4,320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 4,451,148,000원 | 4,337,926,960원 |
집행비용 2,418,960원을 제외한 113,221,040원이 선순위 근저당에 배당되는 단순 가정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 을구 1번 근저당은 2021.08.13 말소등기가 확인되므로, 실제 배당순위와 채권액은 법원 배당자료로 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 북동측 인근으로 업무시설, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 사건 용도는 다세대이나 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생·급배수·승강기·기계식 주차장 설비가 있습니다. 사용승인일은 2016.08.11입니다.
- 토지·도로. 토지면적 228.1㎡의 부정형 토지이며 남동측 약 34m 도로, 북동측 약 8m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 건물 현황. 감정평가서에는 70세대·주차 54대, 시세 자료에는 45세대로 집계돼 있어 집합건축물대장과 현황을 대조할 필요가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2016.08.17 근저당의 2021.08.13 말소 여부와 같은 날 설정된 을구 3번 근저당의 현재 권리관계를 등기부 원본에서 대조하세요.
- 405호 임대차 확인. 김경국의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 전입세대열람, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 낙찰가에 김경국의 예상 미배당 보증금을 더해 동일 면적 시세와 비교해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 감정평가에는 2층 201호 외 20개 호수가 언급되고 현황조사에도 여러 호실 점유자가 포함돼 있으므로, 405호가 단독 매각인지 매각단위를 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 등록 말소 여부와 낙찰자의 임대의무 승계 여부를 확인하세요.
- 시세 표본 보정. 제시된 실거래 면적은 49.77~49.93㎡로 대상 비교면적 61.93㎡와 다릅니다. 동일 면적·동일 이용상태 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 배당표 재검산. 말소된 근저당, 당해세, 최우선변제와 실제 배당요구 채권을 반영해 배당순위를 다시 계산하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 점유자의 인도 조건을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
감정가 236,000,000원이 115,640,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 최근 12개월 실거래 평균과 비교해도 77.8%입니다. 그러나 거래 면적이 대상 비교면적과 일치하지 않고, 현존 말소기준 후보인 2021.08.13 근저당보다 앞선 405호 점유자가 존재합니다.
김경국의 보증금과 배당 여부를 모르는 상태에서는 매수인 인수액도, 최종 실질취득액도 계산할 수 없습니다. 여기에 민간임대주택 등기와 여러 호실이 언급된 매각 범위까지 확인해야 합니다. 결론은 가격은 검토 가능, 권리는 보류입니다. 입찰 판단의 출발점은 115,640,000원이 아니라 김경국의 미배당 보증금까지 포함한 총 취득액입니다.