인천지방법원 2024타경564178. 주안동 대명아파트 5층 502호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 244,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 119,560,000원으로 감정가의 49%입니다. 가격표만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건은 가격보다 말소기준권리와 점유관계 확인이 먼저인 물건입니다.
등기에는 2016.08.17 구월남촌새마을금고 근저당 132,960,000원이 설정된 뒤, 2021.08.13 해당 근저당이 해지로 말소되고 같은 날 태백농업협동조합 근저당 4,320,000,000원이 새로 설정된 흐름이 기재돼 있습니다. 이후 이 근저당은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 신청했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경564178 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 한나루로585번길 3, 5층 502호 (주안동, 대명아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 오피스텔 이용 · 대상 면적 65.24㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건물 · 사용승인일 2016.08.11 |
| 소유자 | 김정호 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 119,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,877,996,350원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.06 등기 · 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용 기재 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당 말소가 분기점
최초 근저당은 2016.08.17 설정됐지만 2021.08.13 해지로 말소된 기재가 있습니다. 같은 날 태백농업협동조합을 근저당권자로 하는 4,320,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐고, 2024.07.29 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 국의 압류와 경매개시결정은 후순위 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조이지만, 점유자의 대항력 판단 기준일은 어느 근저당이 실제 최선순위 유효 담보권인지에 따라 달라집니다.
② 502호 점유자 — 실제 확인 대상은 2명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은규 · 502호 주거 | 2018.10.01 | 미상 | 가능·미상 2016 기준 후순위 / 2021 기준 선순위 가능 | 미상 확정일자 미상 | 확인 필요 보증금·실제 점유·기준권리 확인 |
| 오현식 · 502호 주거 | 2022.02.07 | 미상 | 후순위 2016·2021 기준 모두 이후 | 미상 확정일자 미상 | 원칙상 없음 점유·계약 원본 확인 전제 |
김은규와 오현식 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 오현식은 2022.02.07 전입으로 2016년 또는 2021년 어느 날짜를 기준으로 해도 후순위입니다. 반면 김은규의 2018.10.01 전입은 2016년 근저당이 유효한 기준이라면 후순위지만, 2021년 근저당이 실제 기준이면 선순위 점유자가 될 가능성이 있습니다. 따라서 김은규를 단순히 ‘대항력 없음’으로 처리해 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 80.4%지만 동일 면적 비교가 아니다
대명아파트 거래자료의 최근 12개월 평균은 148,666,666원, 최신 거래는 130,000,000원입니다. 현재 최저가 119,560,000원은 최근 12개월 평균의 80.4%이고 전체 평균의 81.1%입니다. 최근 거래군은 이전 거래보다 6.2% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 49.85㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 49.93㎡ | 10 | 154,000,000원 |
| 2025.05 | 49.85㎡ | 7 | 163,000,000원 |
| 2025.03 | 49.93㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2025.01 | 49.77㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 49.85㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | 49.77~49.93㎡ | 7건 | 147,428,571원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.77~49.93㎡ | 6건 | 148,666,666원 |
같은 단지 경매물건은 평균 2.5회 유찰됐습니다. 이 물건도 이미 2회 유찰됐으므로 할인율 자체는 단지 경매 흐름에서 이례적이지 않습니다. 가격 할인은 긍정 요소지만, 미상 보증금이 승계되는 경우 실질취득액은 최저가보다 높아지므로 권리확정 전 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,473,840원 |
| 1. 구월남촌새마을금고 근저당 | 132,960,000원 | 117,086,160원 |
| 2. 태백농업협동조합 근저당 | 4,320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,452,960,000원 중 117,086,160원이 배당되고, 미배당액은 4,335,873,840원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 배당표는 구월남촌새마을금고 근저당을 선순위로 두는 전제이며, 등기상 말소기재 및 502호 점유자의 보증금 확인 결과에 따라 실제 순위와 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 여력
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 119,560,000원 | 117,086,160원 | 4,335,873,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 83,692,000원 | 81,785,544원 | 4,371,174,456원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 58,584,400원 | 57,129,881원 | 4,395,830,119원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 증가하고 소유자 잔여는 계속 0원입니다. 다만 이 표의 ‘인수 0원’은 확인되지 않은 502호 보증금을 반영하지 않은 값입니다. 김은규에게 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 소멸하지 않는다면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 승계액이 커져 실질취득액의 할인 효과가 축소될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 북동측 인근으로 업무시설, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 다세대이나 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생·급배수·승강기·기계식 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 34m 도로와 북동측 약 8m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하고, 토지 공시지가는 2,591,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 같은 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.5회이며, 거래자료의 면적이 대상과 일치하지 않아 매도 가능 가격은 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최선순위 설정일 확인. 매각물건명세서에 기재된 최선순위 설정일이 2016.08.17인지, 2021.08.13인지 원본으로 확인해야 합니다.
- 2016년 근저당 말소 원인 확인. 2021.08.13 해지 말소가 완전한 말소인지, 공동담보·변경등기와 연결되는지 등기 원문 전체를 대조해야 합니다.
- 김은규 임대차 확인. 보증금, 계약일, 실제 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 오현식 점유 확인. 후순위 전입이라도 실제 임대차계약, 보증금, 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 매각 이후 효력·말소 여부와 임대사업자 관련 행정사항을 관할기관에 확인해야 합니다.
- 면적별 시세 재조사. 제공 거래는 49.77~49.93㎡이고 대상은 65.24㎡이므로, 동일 면적 오피스텔·다세대 거래와 현재 매물을 별도로 비교해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 다세대와 감정상 오피스텔 이용이 함께 나타나므로 건축물대장, 전유부분 용도, 업무시설 사용 여부를 대조해야 합니다.
- 관리비·기계식 주차장. 공용부분 관리비 체납과 기계식 주차장 사용 가능 차종, 유지비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·건축물대장을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 기준권리 한 줄이 더 중요하다”
현재 최저가는 감정가의 49%이고 최근 12개월 참고거래 평균의 80.4%입니다. 겉으로는 가격 매력이 보이지만, 참고거래 면적이 대상보다 작아 직접 비교가 어렵고, 2016년 근저당 말소기재와 2021년 신규 근저당 사이에서 말소기준일이 확정되지 않았습니다.
말소기준이 2016.08.17로 확정되면 502호 점유자들은 모두 후순위이고 배당표상 실질취득액은 119,560,000원입니다. 그러나 2021.08.13 근저당이 실제 기준이면 2018.10.01 전입한 김은규에게 대항력이 생길 가능성이 있고, 미상 보증금이 낙찰자에게 승계될 수 있습니다. 이 경우 비교해야 할 가격은 최저가가 아니라 최저가와 미배당 보증금을 합한 실질취득액입니다.
가격은 검토 가능, 권리는 보류. 매각물건명세서의 최선순위 설정일과 김은규의 보증금이 확인되기 전에는 할인율만 보고 입찰할 수 없는 물건입니다.