인천지방법원 2024타경564178. 미추홀구 주안동 대명아파트 5층 505호로, 사건 분류는 다세대이며 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가 236,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 115,640,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인 폭은 크지만, 이 물건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 선순위 임차권의 배당과 미배당 잔액 승계 여부입니다.
등기 흐름을 말소 내역까지 연결해 보면, 2016년 송화새마을금고 근저당은 2021.08.13 말소됐고 같은 날 태백농업협동조합의 4,320,000,000원 공동담보 근저당이 새로 설정됐습니다. 안지우는 그보다 앞선 2021.04.02 전입·점유했고 확정일자도 2021.03.09입니다. 이후 근저당은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 매각물건명세서도 안지우 임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경564178 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 한나루로585번길 3, 5층505호 (주안동,대명아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전유 61.93㎡ · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 · 사용승인 2016.08.11 |
| 소유자 | 김정호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 115,640,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,877,996,350원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당 말소 후 임차인이 앞으로 나온다
2024.06.14 국의 압류와 2024.10.07 경매개시결정은 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 태백농업협동조합의 근저당은 2024.07.29 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 다만 이 근저당은 공동담보목록 제2021-1417호에 속하므로, 실제 배당은 다른 공동담보 물건의 매각 결과와 함께 달라질 수 있습니다.
② 505호 임차관계 — 안지우 잔액 승계와 이성용 미상 점유
| 성명 / 범위 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안지우 5층 505호 61.93㎡ 전부 | 2021.04.02 확정 2021.03.09 | 78,000,000원 | 있음 명세서 명시 | 가능 확정일자·임차권등기 | 미배당 잔액 |
| 이성용 505호 주거 | 2021.04.02 | 미상 | 가능·미상 보증금·확정일자 미상 | 미상 | 독립 임차관계 확인 필요 |
| 이승준 과거 505호 임차권 | 2016.11.23 확정 2016.11.14 | 68,000,000원 | 현재 말소 | 해당 없음 | 없음 2021.03.17 말소 |
안지우의 주택임차권등기는 2024.11.12 접수됐지만, 대항력 판단의 기초가 되는 전입·점유는 2021.04.02입니다. 보증금은 78,000,000원이며 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 반면 이성용은 같은 505호에 같은 전입일로 조사됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 독립된 임차인인지, 안지우와 동일 세대의 점유자인지 단정할 수 없습니다. 따라서 이성용은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 시세 비교 — 77.8%지만 동일 면적 거래가 아니다
중개 실거래 표본은 대명아파트 49.77~49.93㎡ 거래 7건입니다. 본건 전유면적은 61.93㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 115,640,000원이 최근 12개월 평균 148,666,666원의 77.8%라는 결과는 참고치일 뿐, 동일 면적 시세 대비 할인율로 확정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 49.85㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 49.93㎡ | 10 | 154,000,000원 |
| 2025.05 | 49.85㎡ | 7 | 163,000,000원 |
| 2025.03 | 49.93㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2025.01 | 49.77㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 49.85㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.77~49.93㎡ | 6건 | 148,666,666원 |
전체 7건 평균은 147,428,571원, 최근 12개월 평균은 148,666,666원이며 최근 구간은 이전 구간보다 6.2% 상승했습니다. 최신 거래로 집계된 금액은 130,000,000원입니다. 최저가가 이들 금액보다 낮은 것은 사실이지만, 본건은 더 큰 면적이고 등기상 다세대이면서 실제 오피스텔로 이용되는 물건입니다. 동일 면적·동일 이용형태 거래가 없으므로 “시세보다 확실히 싸다”는 가격 가점은 보류해야 합니다.
④ 배당·승계 시나리오 (안지우 보증금 78,000,000원 우선 반영)
| 회차 | 매각가 | 집행비용 후 가용액 | 안지우 배당 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 | 115,640,000원 | 113,221,040원 | 78,000,000원 | 0원* | 115,640,000원* |
| 3회 유찰 시 | 80,948,000원 | 79,090,936원 | 78,000,000원 | 0원* | 80,948,000원* |
| 4회 유찰 시 | 56,663,600원 | 55,243,655원 | 55,243,655원 | 22,756,345원* | 79,419,945원* |
* 국의 조세채권·최우선변제·추가 집행비용 및 이성용의 독립 임차관계를 반영하지 않은 단순 시나리오입니다. 안지우에게 실제 배당되는 금액이 줄면 그만큼 매수인 인수액이 증가합니다.
현재 회차에서는 집행비용 2,418,960원을 제외한 113,221,040원 중 안지우에게 78,000,000원을 우선 배당하고도 35,221,040원이 남습니다. 이 단순 구조라면 안지우의 미배당 잔액은 없어 실질취득액은 최저가와 같은 115,640,000원입니다. 다만 3회 유찰 시 보증금 전액 변제 후 여유액은 1,090,936원에 불과해, 작은 선순위 변동만 생겨도 인수가 발생할 수 있습니다.
| 현재 회차 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,418,960원 |
| 1. 주택임차권 · 안지우 | 78,000,000원 | 78,000,000원* |
| 2. 근저당 · 농업협동조합자산관리회사 | 4,320,000,000원 | 35,221,040원* |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 분류는 다세대이나 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 주거용 사용, 전입 가능 여부와 건축물대장상 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 입지. 인천기계공업고등학교 북동측 인근으로 업무시설, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물·주차. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 승강기와 기계식 주차장설비가 있습니다. 감정평가 내용상 대명아파트는 70세대, 주차 54대입니다.
- 도로. 남동측 노폭 34m 내외 도로와 북동측 노폭 8m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 3필지 일단지의 부정형 토지로, 공시지가는 2,591,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 안지우 배당액 확인. 배당요구 종기, 임차권등기명령 서류와 매각물건명세서 원문을 대조해 78,000,000원의 예상 배당액과 미배당 잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 조세채권 확인. 2024.06.14 기흥세무서장 압류가 있어 법정기일과 당해세 여부에 따라 안지우 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 이성용 관계 확인. 안지우와 같은 2021.04.02 전입으로 조사됐으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 가족·동거인인지 별도 임차인인지 현황조사 원문과 전입세대열람으로 확인해야 합니다.
- 공동담보 배당. 4,320,000,000원 근저당은 공동담보목록 제2021-1417호에 속합니다. 다른 물건의 매각 결과에 따라 신청채권자의 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 동일 면적 시세. 확보된 실거래는 49.77~49.93㎡로 본건 61.93㎡와 다릅니다. 동일 면적 또는 인근 유사 오피스텔 실거래를 추가 확보해야 합니다.
- 이용 용도 확인. 다세대 등기와 오피스텔 이용이 혼재하므로 전입·대출·세금·임대차 적용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 기계식 주차. 운행 상태, 차량 규격 제한, 수선비와 관리비 체납을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 7,800만원의 배당 순서가 먼저다
감정가 236,000,000원에서 115,640,000원까지 내려온 가격만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 매각물건명세서가 안지우의 대항력 있는 주택임차권과 미배당 잔액 인수를 명시한 조건부 인수형입니다. 현재 회차에서는 보증금 전액 배당이 가능한 구조로 계산되지만, 조세채권이나 미상 점유관계가 끼어들면 인수액이 발생할 수 있습니다.
가격 비교도 조심해야 합니다. 최근 12개월 평균 148,666,666원과 최신 거래 130,000,000원보다 최저가는 낮지만, 비교 거래는 모두 본건보다 작은 49.77~49.93㎡입니다. 따라서 이 사건은 가격이 싸서 바로 입찰할 물건이 아니라, 배당표와 임차관계를 확정한 뒤 가격을 판단할 물건입니다. 현재 회차의 결론은 표면 가격은 매력적이나 권리확정 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급입니다.