한 줄 평. 가격만 보면 감정가 대비 크게 내려왔지만, 603호 점유자 유영재의 전입일은 2020.11.05이고 기존 2016년 근저당은 2021.08.13 말소됐습니다. 같은 날 설정된 4,320,000,000원 근저당을 기준으로 보면 점유자가 선순위일 가능성이 있어, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되기 전에는 실질취득액과 인수액을 확정할 수 없습니다.
114,660,000원
인천지방법원 2024타경564178. 등기상 물건종류는 다세대로 분류돼 있고 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 외형상 최저가는 감정가 234,000,000원에서 2회 유찰돼 114,660,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 단순히 “감정가의 49%”만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 등기부에는 2016.08.17 인천서부새마을금고 근저당이 설정됐다가 2021.08.13 말소됐고, 같은 날 태백농업협동조합의 4,320,000,000원 근저당이 새로 설정된 흐름이 기재돼 있습니다.
본건 603호 점유자 유영재의 전입일은 2020.11.05로 새 근저당보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수는 없지만, 반대로 대항력이 없다고 단정해 인수 0원으로 입찰가를 계산하는 것도 위험합니다. 실질취득액은 낙찰가 114,660,000원에 확인되는 인수보증금을 더해 산정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경564178 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 한나루로585번길 3, 6층603호 (주안동, 대명아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 오피스텔로 이용 중 |
| 분석 대상 면적 | 62.64㎡ · 실거래 비교 면적과 불일치 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 · 사용승인일 2016.08.11 · 승강기·기계식 주차장 설비 |
| 소유자 | 김정호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 114,660,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,877,996,350원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 민간임대주택등기 | 2018.10.01 민간임대주택 등록 · 2022.12.06 등기 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당의 말소를 놓치면 안 된다
2021년 근저당은 2024.07.29 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이어 임의경매가 개시됐습니다. 2024년의 국세 압류와 수원시 압류, 경매개시결정 등은 현존 근저당보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인의 대항력과 보증금 인수 여부는 등기부 권리의 소멸 여부와 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 본건 603호는 유영재 1명
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유영재 | 603호 | 2020.11.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
유영재는 현황조사와 매각물건명세서에 본건 603호 점유자로 기재돼 있습니다. 전입일은 2020.11.05로 2021.08.13의 현존 근저당보다 빠르지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 안전합니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고는 기재돼 있지 않습니다.
③ 시세 비교 — 77.1%지만 ‘동일면적 시세’는 아니다
대명아파트에서 확인된 실거래는 7건이며, 비교 거래의 전용면적은 49.77㎡~49.93㎡입니다. 본건 분석 대상 면적 62.64㎡와 일치하지 않으므로 아래 금액은 정확한 동일면적 시세가 아니라 단지 내 참고 지표로만 사용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 49.85㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 49.93㎡ | 10 | 154,000,000원 |
| 2025.05 | 49.85㎡ | 7 | 163,000,000원 |
| 2025.03 | 49.93㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2025.01 | 49.77㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 49.85㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | 49㎡대 | 7건 | 147,428,571원 |
| 최근 12개월 평균 | 49㎡대 | 6건 | 148,666,666원 |
최저가 114,660,000원은 최근 12개월 평균 148,666,666원의 77.1%이고, 전체 평균 147,428,571원의 77.8%입니다. 최신 거래로 제시된 금액 130,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래는 과거 구간보다 6.2% 높은 흐름으로 집계됐습니다.
다만 이 비교만으로 “시세보다 확실히 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 실거래 면적이 본건과 다르고, 603호 점유자의 인수보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 대항력 있는 보증금이 존재한다면 실질취득액은 최저가 114,660,000원 + 미배당 보증금이 되므로, 시세 비교 기준도 최저가가 아니라 그 합계액으로 바뀝니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,405,240원 |
| 2. 근저당 · 인천서부새마을금고 | 132,072,000원 | 112,254,760원 |
| 3. 근저당 · 태백농업협동조합 | 4,320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,452,072,000원 중 112,254,760원이 배당되고, 미배당액은 4,339,817,240원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 114,660,000원 | 112,254,760원 | 4,339,817,240원 |
| 3회 유찰 시 | 80,262,000원 | 78,417,284원 | 4,373,654,716원 |
| 4회 유찰 시 | 56,183,400원 | 54,772,099원 | 4,397,299,901원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 북동측 인근으로 업무시설, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 등기상 다세대로 분류되지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 건축물 용도와 전입·사업자등록 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 승강기, 위생·급배수설비와 기계식 주차장설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 34m 도로와 북동측 약 8m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 3필지 일단지의 부정형 토지로 이용 중이며 공시지가는 2,591,000원/㎡입니다.
- 하자. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위. 감정평가에 201호 외 20개 호수가 함께 기재돼 있으므로 603호 개별매각인지 일괄매각인지 물건목록과 매각조건을 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2016.08.17 근저당의 2021.08.13 말소와 같은 날 설정된 4,320,000,000원 근저당의 순위를 등기부 원본으로 대조하세요.
- 603호 임대차. 유영재의 보증금, 실제 점유 지속 여부, 확정일자, 배당요구, 임대차계약서를 확인해야 합니다.
- 실질취득액. 인수보증금이 확인되면 낙찰가에 더한 금액을 최근 12개월 평균 148,666,666원 및 최신 거래 130,000,000원과 비교하세요.
- 배당표 검증. 말소된 인천서부새마을금고 근저당에 배당하는 계산과 실제 권리관계가 일치하는지 법원 배당표·채권계산서로 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2018.10.01 등록 및 2022.12.06 등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 사항을 확인하세요.
- 시세 표본. 실거래는 49㎡대이고 본건 분석 대상은 62.64㎡이므로 동일면적 거래나 인근 중개 시세를 추가 확인하세요.
- 기계식 주차장. 설비의 정상 운영 여부와 실제 주차 가능 조건을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록을 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 인수액 확인이 먼저다
최저가 114,660,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 77.1%로 외형상 가격 여유가 있습니다. 최근 거래 흐름도 과거보다 6.2% 높은 것으로 집계됐습니다. 그러나 실거래 면적이 본건과 다르고, 무엇보다 603호 점유자의 전입일이 현존 근저당보다 앞서 있습니다.
2016년 근저당이 그대로 말소기준권리라면 점유자는 후순위지만, 그 근저당은 2021.08.13 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 4,320,000,000원 근저당을 기준으로 보면 유영재는 선순위 대항력을 갖출 가능성이 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 배당표상 인수 0원만 믿고 입찰하면 안 되는 이유입니다.
가격은 관심, 권리는 보류. 603호 임대차와 실제 매각 범위, 말소기준권리 및 배당순위를 먼저 확정한 뒤에야 이 물건의 실질취득액과 적정 입찰가를 계산할 수 있습니다.