인천지방법원 2024타경564178. 주안동 대명아파트 6층 604호로, 사건상 용도는 다세대이며 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가 246,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 120,540,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리관계는 최저가 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 등기상 2016.08.17 설정된 신선새마을금고 근저당은 2021.08.13 말소됐고, 같은 날 태백농업협동조합 명의의 4,320,000,000원 공동담보 근저당이 새로 설정됐습니다.
본건 604호의 점유자 이성훈은 2016.10.21 전입신고와 확정일자가 확인됩니다. 최초 근저당보다는 늦지만, 최초 근저당이 말소된 뒤 새로 설정된 2021.08.13 근저당보다는 약 5년 앞섭니다. 따라서 2016년 근저당을 계속 말소기준으로 간주해 대항력이 없다고 단정해서는 안 됩니다. 점유의 연속성, 실제 임대차계약, 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않은 현재로서는 대항력 가능·보증금 승계 가능성이 남아 있는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경564178 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 한나루로585번길 3, 6층 604호 (주안동, 대명아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 · 15층 건물 내 6층 604호 |
| 소유자 | 김정호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 120,540,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,877,996,350원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 주요 등기 | 2021.08.13 태백농업협동조합 근저당 4,320,000,000원 · 공동담보목록 제2021-1417호 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당 말소 뒤 선순위가 된 전입
604호 임차·점유관계
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성훈 | 604호 | 2016.10.21 | 2016.10.21 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 미상 | 가능·금액 미상 |
본건 604호와 직접 관련된 점유자는 이성훈 1명입니다. 전입일과 확정일자는 확인되지만 보증금, 임대차계약의 존속 여부, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당으로 회수되지 않으면 매수인의 실질취득액은 낙찰가와 미배당 보증금의 합계가 되며, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어날 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 현재 최저가를 실질취득액으로 간주해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 표면가는 낮지만 실질취득액은 미정
대명아파트 실거래 7건의 거래면적은 49.77㎡~49.93㎡이고, 비교 기준 면적 64.35㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 가격은 같은 단지의 시장 흐름을 보는 참고치일 뿐, 본건 604호의 직접 비교가격으로 그대로 적용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 49.85㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 49.93㎡ | 10 | 154,000,000원 |
| 2025.05 | 49.85㎡ | 7 | 163,000,000원 |
| 2025.03 | 49.93㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2025.01 | 49.77㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 49.85㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 148,666,666원 |
현재 최저가 120,540,000원은 최근 12개월 평균 148,666,666원의 81.1%입니다. 최신 거래는 2025.12의 130,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 6.2% 상승했습니다. 숫자만 보면 최저가가 거래가격 아래에 있지만, 비교면적이 다르고 604호 인수 보증금이 미상이므로 “시세보다 싸다”는 결론은 아직 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,487,560원 | - |
| 을구 1번 근저당 · 신선새마을금고 | 136,680,000원 | 118,052,440원 | 18,627,560원 |
| 을구 3번 근저당 · 태백농업협동조합 | 4,320,000,000원 | 0원 | 4,320,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 4,456,680,000원, 채권자 배당액은 118,052,440원, 미배당액은 4,338,627,560원입니다. 다만 등기상 2016년 신선새마을금고 근저당은 2021.08.13 말소돼 있으므로 실제 배당순위와 채권 존속 여부를 배당요구종기 서류 및 최신 등기부로 다시 대조해야 합니다. 604호 임차보증금과 최우선변제·당해세는 확정되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 북동측 인근으로, 업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 다세대이나 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 주거형 아파트로 단정하지 말고 실제 용도와 건축물대장을 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 사용승인일은 2016.08.11이며, 승강기와 기계식 주차장설비가 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 3필지 일단지 부정형 토지로, 남동측 약 34m 도로와 북동측 약 8m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 거래표본은 있으나 본건 비교 기준 면적 64.35㎡와 실거래 면적 49.77㎡~49.93㎡가 달라 직접적인 가격 비교 신뢰도가 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 604호 임대차계약 원본 확인. 이성훈의 보증금, 계약기간, 임대인, 실제 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 확정일자가 있어도 배당요구 여부와 배당가능액에 따라 미배당 보증금 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 말소기준 재검증. 2016년 근저당의 2021.08.13 말소와 신규 근저당 설정을 최신 등기부와 법원 문서에서 대조해야 합니다.
- 실질취득액으로 가격 비교. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수 보증금 합계로 최근 거래가격을 비교해야 합니다.
- 면적 불일치 주의. 실거래 표본은 49.77㎡~49.93㎡로 비교 기준 면적 64.35㎡와 다릅니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 현재 등록 상태와 관련 의무의 처리 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 4,320,000,000원 근저당은 공동담보목록 제2021-1417호로 설정돼 있어 전체 공동담보 물건과 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 확정 반영되지 않은 금액을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서류와 건축물대장을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 보증금이다
감정가 246,000,000원짜리 물건이 두 차례 유찰되어 120,540,000원까지 내려온 모습만 보면 가격 매력이 커 보입니다. 최근 12개월 실거래 평균 148,666,666원보다도 낮습니다. 그러나 이 비교는 면적이 다른 거래를 기초로 하고 있으며, 본건에는 더 큰 권리 문제가 남아 있습니다.
604호 이성훈의 전입·확정일자는 2016.10.21입니다. 그보다 앞선 2016년 근저당은 2021년에 말소됐고, 현재 존속하는 근저당은 같은 날 새로 설정됐습니다. 점유와 임대차가 계속됐다면 이성훈은 신규 근저당보다 선순위인 대항력 임차인이 될 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 만큼 인수액도, 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
가격 판단은 보류, 임차보증금 확인이 선행. 보증금과 배당요구 결과가 확인돼 인수액이 0원임이 명확해질 때 비로소 120,540,000원이라는 최저가를 시세와 비교할 수 있습니다. 반대로 미배당 보증금이 크다면 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어 가격 장점이 사라질 수 있습니다.